Vendere o comprare una casa senza agibilità

La vendita o l’acquisto di un immobile senza agibilità può presentare alcune difficoltà e richiedere alcune precauzioni.

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In primo luogo, è importante notare che un immobile senza agibilità tecnicamente non è abitabile e non può essere utilizzato come abitazione principale. Pertanto, l’acquirente potrebbe essere interessato principalmente ad utilizzare l’immobile per scopi diversi, come un investimento o per la ristrutturazione, oppure per avviare le pratiche necessarie ad ottenere l’agibilità.

In secondo luogo, l’acquirente dovrebbe essere a conoscenza del fatto che l’acquisto di un immobile senza agibilità potrebbe comportare alcuni costi aggiuntivi, come quelli per ottenere appunto l’agibilità o per eventuali lavori di ristrutturazione necessari.

E’ inoltre importante che entrambe le parti siano consapevoli delle eventuali clausole contrattuali che devono essere inserite per tutelare entrambe le parti, come ad esempio la clausola di risoluzione del contratto in caso di mancato rilascio dell’agibilità entro un determinato termine.

In generale è consigliabile che l’acquirente si affidi ad un professionista del settore (agente immobiliare, tecnico, commercialista, avvocato) per evitare brutte sorprese e per tutelare i propri interessi.

Quanto costa ottenere l’agibilità?

Il costo per ottenere l’agibilità di un immobile dipende da diversi fattori, tra cui le dimensioni dell’immobile, la sua posizione, la necessità di eventuali lavori di ristrutturazione e il tipo di utilizzo previsto per l’immobile.

In generale, i costi per ottenere l’agibilità possono variare da qualche centinaia di euro fino a diverse migliaia di euro, a seconda della complessità dei lavori necessari.

I costi possono essere suddivisi in due categorie:

  • Costi per la redazione della documentazione necessaria per l’ottenimento dell’agibilità, come ad esempio la relazione tecnica, gli elaborati grafici, le dichiarazioni e le certificazioni.
  • Costi per i lavori di adeguamento necessari per ottenere l’agibilità, come ad esempio la realizzazione di opere edili, la sistemazione delle scale e delle uscite di sicurezza, l’installazione di impianti, l’adeguamento alle norme antincendio e alle norme igienico-sanitarie.

Per avere una stima precisa del costo per ottenere l’agibilità di un immobile, è importante rivolgersi a un professionista del settore che possa valutare la situazione e fornire un preventivo dettagliato.

Quanto tempo ci vuole per ottenere l’agibilità?

Il tempo necessario per ottenere l’agibilità di un immobile dipende da diversi fattori, tra cui le dimensioni dell’immobile, la sua posizione, la necessità di eventuali lavori di ristrutturazione e la complessità delle pratiche burocratiche da seguire.

In generale, il tempo necessario per ottenere l’agibilità può variare da alcune settimane fino a diversi mesi, a seconda della situazione specifica. Il processo per ottenere l’agibilità consiste in varie fasi:

  • Redazione della documentazione necessaria per l’ottenimento dell’agibilità, come ad esempio la relazione tecnica, gli elaborati grafici, le dichiarazioni e le certificazioni.
  • Sottoposizione della documentazione all’ente preposto per la verifica e l’approvazione.
  • Effettuazione dei lavori di adeguamento necessari per ottenere l’agibilità, come ad esempio la realizzazione di opere edili, la sistemazione delle scale e delle uscite di sicurezza, l’installazione di impianti, l’adeguamento alle norme antincendio e alle norme igienico-sanitarie.
  • Ispezione dell’immobile da parte dell’ente preposto per verificare la conformità dei lavori eseguiti.
  • Rilascio dell’agibilità.

Si consiglia di tenere conto che il processo per ottenere l’agibilità può essere influenzato da diverse situazioni e da eventuali problemi o ritardi, perciò è importante avere una visione globale e realistica del tempo necessario per ottenere l’agibilità.

Cosa succede se non si ottiene l’agibilità?

Un immobile privo di certificato di agibilità risulta non conforme alle norme igienico-sanitarie, antisismiche, antincendio e alle norme in materia di accessibilità e sicurezza, e quindi tecnicamente non è idoneo per essere abitato.

In questo caso, le conseguenze possono essere diverse:

  • L’immobile non può essere utilizzato come abitazione principale, ma solo come magazzino, deposito o ufficio.
  • L’immobile non può essere locato.
  • L’immobile non può essere venduto se non si è prima ottenuta l’agibilità.
  • L’immobile può essere soggetto a sanzioni amministrative e penali.
  • L’immobile può essere oggetto di ordinanza di chiusura da parte degli organi preposti.

Per evitare queste situazioni è importante cercare di ottenere l’agibilità prima di acquistare o vendere un immobile, o almeno avere una stima precisa dei costi e del tempo necessario per ottenerla. È sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore come un agente immobiliare o un tecnico urbanista per ottenere maggiori dettagli e avere una visione globale della situazione.

Come posso vendere un immobile che non abbia l’agibilità?

Per vendere un immobile che non ha l’agibilità è necessario informare i potenziali acquirenti della mancanza di tale requisito. Ciò può essere fatto attraverso una clausola contrattuale apposita che specifica la mancanza di agibilità e solleva il venditore da ogni responsabilità in merito. Inoltre sarebbe opportuno fornire tutte le informazioni in proprio possesso riguardo all’iter per ottenere l’agibilità dell’immobile.

E’ necessario seguire le disposizioni normative e le leggi locali per quanto riguarda la vendita di un immobile non abitabile. In alcuni casi potrebbe essere necessario acquisire un permesso di costruzione per rendere abitabile l’immobile oppure seguire un iter autorizzativo per la sua ristrutturazione e adeguamento alle norme vigenti.

E’ importante considerare che la vendita di un immobile sprovvisto di agibilità potrebbe essere più difficoltosa e che il prezzo di vendita potrebbe essere inferiore rispetto ad un immobile abitabile.

Una possibile clausola da inserire nel contratto di vendita può essere la seguente:

“Il presente contratto di vendita riguarda un immobile che al momento della stipula non è dotato di agibilità. Il venditore dichiara di essere a conoscenza della mancanza di agibilità e si impegna a fornire al compratore tutte le informazioni in suo possesso riguardo all’iter per ottenere l’agibilità dell’immobile. Il compratore, dal canto suo, dichiara di essere a conoscenza della mancanza di agibilità dell’immobile e di acquistarlo nello stato in cui si trova, sollevando il venditore da ogni responsabilità in merito all’agibilità dell’immobile.”

E inoltre importante fare una distinzione tra gli immobili costruiti prima del 1967 (ante ‘67) e quelli edificati successivamente.

  • Vendere un immobile costruito dopo il 1967 privo di certificato di agibilità: se si vuole vendere un immobile costruito dopo il 1967 che non ha il certificato di agibilità o agibilità è importante sapere che la mancanza di questi certificati può rendere molto difficile ottenere un mutuo per l’acquisto dell’immobile. Il notaio inoltre chiederà al venditore di valutare tutte le strade possibili per ottenere il certificato prima di rogitare. Per vendere l’immobile, a meno di condizioni straordinarie, sarà quindi necessario ottenere il certificato di agibilità.
  • Vendere un immobile privo certificato di agibilità costruito prima del 1967: è importante sapere che per gli immobili costruiti prima del 1967 non è obbligatorio possedere il certificato di agibilità. Tuttavia, la mancanza di questi certificati può rendere più difficile trovare un acquirente disposto a pagare il prezzo richiesto per l’immobile. Inoltre, la mancanza di tale certificato può rendere comunque difficile per l’acquirente ottenere un mutuo per l’acquisto dell’immobile.

In conclusione, la vendita di un immobile non abitabile presenta alcune difficoltà e sfide che possono essere superate solo attraverso una buona conoscenza delle norme e delle leggi locali. Per questo motivo, si consiglia di fare riferimento e affidarsi ad un’agenzia immobiliare esperta che saprà guidare il venditore nell’iter per ottenere l’agibilità dell’immobile e nella vendita stessa. Gli agenti immobiliari esperti hanno una grande conoscenza del mercato immobiliare e sono in grado di valutare correttamente l’immobile, di individuare i potenziali acquirenti interessati e di negoziare al meglio il prezzo di vendita. In questo modo si eviteranno problemi e insuccessi e si potrà vendere l’immobile in modo rapido ed efficiente.