Tra le tappe più importanti nella vita di una coppia c’è quella di comprare casa insieme, ovvero il momento dell’acquisto di un’abitazione cointestata. In questa guida vedremo cosa comporta cointestare una casa mutuo singolo con il coniuge – o il partner nel caso di una coppia di fatto – e come si divide una casa cointestata mutuo singolo nell’eventualità di una separazione.
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Cosa comporta cointestare una casa?
Cointestare casa mutuo singolo con il partner vuol dire essere comproprietari dell’immobile e titolari di diritti e doveri al riguardo. Fermo restando, però, che quando si acquista una casa cointestata o si cointesta un immobile si può stabilire la divisione delle quote di proprietà. Si può quindi cointestare la casa al 50% oppure in percentuali diverse, magari a seconda di chi anticipa più soldi per comprare l’immobile.
Grazie a questa opzione il coniuge finanziariamente più debole è anche più tutelato nell’eventualità di separazione o divorzio. Da questo punto di vista, la cointestazione della casa è particolarmente importante per le coppie non sposate, meno tutelate dalla legge rispetto a quelle sposate.
Prendendo invece in considerazione i potenziali svantaggi del cointestare una casa, bisogna dire che spesso cointestare un’abitazione può risultare complesso, in particolare se solo uno dei partner ha la disponibilità finanziaria per acquistare. Se poi uno dei due è già proprietario di un’abitazione, cointestare un immobile non consentirà di usufruire dell’imposta agevolata sulla prima casa. In tale circostanza, quindi, è meglio intestare la casa unicamente al partner che non ha già un’abitazione di proprietà.
In ogni caso, la contestazione della casa è possibile sia per coniugi in regime di comunione che di separazione dei beni, purché ciò risulti dall’atto di compravendita stipulato davanti al pubblico ufficiale. È infatti fondamentale che i rapporti patrimoniali riguardanti la proprietà dell’abitazione siano stipulati tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata dal Notaio.
Casa cointestata e mutuo cointestato: cosa c’è da sapere
Nella maggioranza dei casi cointestare una casa mutuo singolo implica accendere un mutuo casa con due intestatari. Il mutuo cointestato fornisce alla banca una doppia garanzia sul rimborso del prestito. Entrambi i cointestatari sono debitori e se uno non paga la banca può rivalersi sull’altro, in base alla cosiddetta “obbligazione solidale del mutuo”.
Chi sottoscrive un mutuo può detrarre il 19% degli interessi passivi nel modello 730, fino a un massimo di 4.000 euro. Due coniugi con mutuo cointestato possono quindi detrarre il 19% fino a un massimo di 2.000 euro a testa. Per poter usufruire di tali detrazioni, però, occorre non solo essere intestatari del mutuo, ma anche proprietari dell’immobile. Nel caso di mutuo cointestato, quindi, se entrambi i coniugi sono anche titolari dell’immobile avranno diritto entrambi alla detrazione degli interessi passivi nel 730. Se invece la casa non è cointestata essi possono essere portati in detrazione solo dall’unico proprietario.
Chiaramente è possibile cointestare una casa anche con mutuo non cointestato, ma è bene precisare che nel caso di mutuo cointestato la rata può comunque essere pagata da una sola delle parti: fin quando la banca riceve i pagamenti non importa chi dei due cointestatari, all’atto pratico, effettui i versamenti.
Anche con mutuo cointestato, insomma, nulla vieta che a pagare il mutuo sia solo uno dei due partner. È fondamentale però ricordare che la titolarità dell’immobile dipende da ciò che è stato stabilito all’atto di acquisto della casa di fronte al notaio: se un partner ha pagato il mutuo al 100%, ma l’immobile è intestato al coniuge, allora l’immobile è di tale coniuge, anche se concretamente non ha versato un euro. Il proprietario dell’immobile è sempre la persona che risulta nell’atto di acquisto, quindi possono essere entrambi i coniugi se così si è deciso, oppure uno solo dei due. Ovviamente, se i coniugi sono in regime di comunione dei beni la proprietà dell’immobile sarà sempre suddivisa al 50% per entrambi.
Casa cointestata e separazione: cosa fare
Ma cosa succede se i coniugi decidono di separarsi? Come si divide una casa cointestata con mutuo singolo?
In presenza di figli minorenni o non autosufficienti il giudice può decidere di assegnare la casa al genitore che provvederà a mantenerli. Se non ci sono figli minori le alternative possibili sono sostanzialmente tre:
- divisione dell’immobile cointestato, con quote pari a ½ per ciascun partner;
- accordo attraverso il tribunale su chi acquisirà la quota dell’altro coniuge;
- vendita all’asta, con distribuzione del ricavato tra i due ex coniugi.
In caso di agevolazioni prima casa a vantaggio dei due coniugi, tendenzialmente esse non verranno meno nonostante la separazione, nel caso in cui uno dei due partner ceda all’altro l’immobile. Decadranno invece in caso di assegnazione da parte del giudice o di vendita all’asta dell’immobile.
Cosa succede invece con la separazione al mutuo cointestato?
Per quanto riguarda questo aspetto le soluzioni sono tre:
- vendita dell’immobile, saldo del restante mutuo e poi chiusura del mutuo. Quanto al ricavato rimanente della vendita, esso verrà ripartito secondo quote a ciascun partner;
- affitto dell’immobile per pagare il mutuo con le entrate della locazione;
- accollo del mutuo da parte di un solo partner: ciò è possibile solo se la persona che intende accollarsi il mutuo ha un reddito o garanzie sufficienti da fornire alla banca.
Casa cointestata: se muore un coniuge cosa succede
Un’altra casistica da considerare in presenza di casa cointestata mutuo singolo è la morte di un coniuge: cosa accade all’abitazione?
Nel caso di coniugi in comunione dei beni, alla morte di uno dei due il coniuge superstite ha diritto alla metà indivisa di tutti i beni oggetto della comunione (ovvero quelli acquistati dopo il matrimonio).
Nel caso di separazione dei beni la casa cointestata mutuo singolo cade in successione ereditaria solo al 50% e il coniuge superstite ha sempre il diritto di abitazione nella casa che rappresentava la residenza familiare, indipendentemente dalla percentuale di proprietà di cui è titolare.
