Detrazioni casa 730/2026: bonus, mutuo e affitto

Tra bonus ristrutturazione, interessi del mutuo, provvigione dell’agenzia immobiliare, canoni di affitto, ecobonus e bonus mobili, le voci da controllare sono numerose.

Il punto più importante, però, è uno: nel 730/2026 si dichiarano i redditi e le spese sostenute nel 2025. Le somme pagate nel 2026 confluiranno, di regola, nella dichiarazione del 2027.

La maggior parte delle agevolazioni legate agli immobili trova posto nel Quadro E – Oneri e spese. Per recuperare correttamente gli importi non basta che la spesa sia astrattamente agevolabile: occorre verificare chi l’ha sostenuta, il tipo di immobile, la modalità di pagamento, i documenti disponibili e la capienza Irpef del contribuente.

Tabella delle detrazioni fiscali

Nel 730/2026 possono essere indicate, nel rispetto dei requisiti previsti per ciascuna agevolazione, le spese pagate nel 2025 per:

ristrutturazione edilizia e interventi antisismici
riqualificazione energetica
eliminazione delle barriere architettoniche
mobili e grandi elettrodomestici destinati a immobili ristrutturati
interessi e oneri accessori del mutuo per l’abitazione principale
compensi versati all’agenzia immobiliare per l’acquisto dell’abitazione principale
canoni di locazione dell’abitazione principale
acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati
quote residue di agevolazioni edilizie maturate negli anni precedenti

Il termine ordinario per presentare il modello 730/2026 è il 30 settembre 2026.

Spesa sostenuta nel 2025	Detrazione indicativa	Limite principale	Dove si indica nel 730/2026
Ristrutturazione dell’abitazione principale effettuata dal proprietario o titolare di diritto reale	50%	96.000 euro per unità	Quadro E, righi E41-E43 Codice 3 in colonna 7
Ristrutturazione di altri immobili o sostenuta da soggetti senza proprietà o diritto reale	36%	96.000 euro per unità	Quadro E, righi E41-E43
Ecobonus 2025	50% o 36%, secondo immobile e beneficiario	Variabile in base all’intervento	Quadro E, righi E61-E62
Bonus mobili	50%	5.000 euro per unità	Quadro E, rigo E57
Bonus barriere architettoniche	75%	Da 30.000 a 50.000 euro, secondo l’edificio	Quadro E, righi E41-E43 Codici 21 o 22
Interessi e oneri accessori del mutuo per l’abitazione principale	19%	4.000 euro complessivi	Quadro E, rigo E7
Provvigione dell’agenzia immobiliare pagata dall’acquirente	19%	1.000 euro complessivi	Quadro E, righi E8-E10 Codice 17
Affitto dell’abitazione principale	Importo fisso variabile	Dipende da reddito, contratto ed età	Quadro E, righi E71-E72

Le percentuali non rappresentano sempre il rimborso che arriverà materialmente in busta paga. Il risultato dipende anche dall’Irpef dovuta, dagli eventuali limiti complessivi alle detrazioni e dalla corretta ripartizione delle spese.

Bonus ristrutturazione nel 730/2026: 50% o 36%?

Per le spese di ristrutturazione sostenute nel 2025, il limite agevolabile resta pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. La detrazione viene recuperata in 10 rate annuali di pari importo.

L’aliquota cambia in base al soggetto che ha pagato e all’utilizzo dell’immobile:

50% se la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso o abitazione, per lavori sull’unità adibita ad abitazione principale
36% negli altri casi, compresi gli interventi su seconde case e, in linea generale, le spese sostenute da inquilini, comodatari o familiari conviventi privi di un diritto reale sull’immobile

Questa distinzione è una delle novità più rilevanti del 730/2026. Per ottenere il 50%, nei righi da E41 a E43 deve essere indicato il codice 3 nella colonna 7. Se la colonna resta vuota, viene applicata l’aliquota del 36%.

Prima casa e abitazione principale non sono la stessa cosa

Nel linguaggio comune i due termini vengono spesso usati come sinonimi, ma fiscalmente indicano concetti diversi. La “prima casa” riguarda soprattutto le agevolazioni applicate al momento dell’acquisto; “l’abitazione principale” è l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Per il bonus ristrutturazione al 50% sulle spese del 2025 conta la destinazione ad abitazione principale, insieme alla proprietà o alla titolarità di un diritto reale.

Quali lavori rientrano nel bonus ristrutturazione?

Sulle singole abitazioni possono essere agevolati, tra gli altri, gli interventi di:

Manutenzione straordinaria
Restauro e risanamento conservativo
Ristrutturazione edilizia
Ricostruzione o ripristino dopo eventi calamitosi, quando ricorrono le condizioni
Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali
Eliminazione delle barriere architettoniche secondo la disciplina applicabile
Installazione di impianti fotovoltaici e altri interventi ammessi dall’articolo 16-bis del Tuir

La manutenzione ordinaria effettuata all’interno di un singolo appartamento, come la semplice tinteggiatura, non è normalmente detraibile se eseguita da sola. Può invece rientrare nell’agevolazione quando interessa le parti comuni di un edificio residenziale o quando è necessaria e collegata a un intervento più ampio agevolabile.

Esempio di calcolo

Un proprietario ha sostenuto nel 2025 una spesa di 30.000 euro per ristrutturare l’abitazione principale:

spesa agevolabile: 30.000 euro
detrazione al 50%: 15.000 euro
quota annuale per 10 anni: 1.500 euro

Se lo stesso intervento riguardasse una seconda casa, la detrazione al 36% sarebbe pari a 10.800 euro, cioè 1.080 euro l’anno per 10 anni.

Per un approfondimento verticale si può consultare anche la guida RockAgent sul bonus ristrutturazione 2025, dopo averne aggiornato i riferimenti alle annualità successive.

Come compilare il Quadro E per la ristrutturazione

Le spese di recupero edilizio vanno indicate nella Sezione III-A del Quadro E, righi da E41 a E43. Per una spesa sostenuta nel 2025, in linea generale occorre riportare:

l’anno della spesa
l’eventuale codice che identifica la tipologia di intervento
il codice fiscale richiesto in casi specifici
il codice 3 in colonna 7, quando spettante l’aliquota del 50% per l’abitazione principale
il numero della rata, pari a 1 per le spese pagate nel 2025
l’intero importo sostenuto nell’anno
il numero d’ordine dell’immobile

Nella Sezione III-B, righi da E51 a E53, vanno inseriti i dati catastali dell’immobile o le informazioni richieste per i lavori condominiali. Se si tratta di parti comuni, è normalmente necessaria la certificazione dell’amministratore con l’importo imputato al singolo condomino.

Ecobonus nel 730/2026

Le spese sostenute nel 2025 per interventi di efficienza energetica vanno indicate nella Sezione IV del Quadro E, righi E61 ed E62, utilizzando il codice corrispondente al lavoro eseguito.

Anche per l’ecobonus 2025 l’aliquota ordinaria è del 36%, elevata al 50% per il proprietario o titolare di un diritto reale che interviene sull’abitazione principale. I limiti cambiano in base alla tipologia di lavoro: infissi, isolamento dell’involucro, pannelli solari, schermature solari, pompe di calore e altri interventi ammessi hanno massimali e requisiti tecnici differenti.

Dal 2025 non sono agevolabili, nell’ambito ordinario, gli interventi di sostituzione o nuova installazione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. Restano possibili agevolazioni per altre tecnologie ammesse, come pompe di calore e determinati sistemi ibridi, quando sono rispettati tutti i requisiti.

Per gli interventi soggetti a comunicazione, i dati devono essere trasmessi all’ENEA entro i termini previsti. Vanno conservati l’asseverazione tecnica, la ricevuta di trasmissione, le fatture e le ricevute dei bonifici.

Per approfondire il rapporto tra finanziamento e lavori, leggi anche la guida RockAgent sul mutuo per acquisto e ristrutturazione.

Bonus mobili 2025: quanto si recupera

Chi beneficia della detrazione per un intervento edilizio idoneo può recuperare il 50% delle spese sostenute nel 2025 per mobili nuovi e grandi elettrodomestici destinati all’immobile ristrutturato.

Il limite di spesa è di 5.000 euro per unità immobiliare, comprese le pertinenze, e il beneficio viene ripartito in 10 quote annuali. Il recupero massimo è quindi di 2.500 euro, pari a 250 euro l’anno per 10 anni.

Per gli elettrodomestici soggetti a etichetta energetica sono richieste almeno:

classe A per i forni
classe E per lavatrici, lavasciugatrici e lavastoviglie
classe F per frigoriferi e congelatori

La data di inizio dei lavori deve precedere quella di acquisto dei beni. Il pagamento può essere effettuato con bonifico ordinario o carta di debito o credito. Non sono ammessi contanti e assegni. La spesa va inserita nel rigo E57.

Bonus barriere architettoniche al 75%

Il 730/2026 rappresenta l’ultima dichiarazione nella quale possono entrare nuove spese sostenute nel 2025 per il bonus barriere architettoniche al 75%. Per i pagamenti effettuati dal 30 dicembre 2023, l’agevolazione riguarda esclusivamente interventi su:

scale
rampe
ascensori
servoscala
piattaforme elevatrici

I limiti di spesa sono:

50.000 euro per edifici unifamiliari o unità funzionalmente indipendenti con accesso autonomo
40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità negli edifici da 2 a 8 unità
30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità negli edifici con più di 8 unità

Le spese 2025 si recuperano in 10 rate annuali e si indicano nei righi E41-E43 con il codice 21 o 22, in base al tipo di edificio.

Superbonus nel 730/2026

Per le spese sostenute nel 2025, il Superbonus al 65% è accessibile soltanto nelle fattispecie che rispettano le condizioni e le scadenze previste dalla normativa, comprese quelle relative alla Cilas, alle delibere condominiali o ai titoli abilitativi.

Le spese Superbonus sostenute dal 1° gennaio 2024 sono ripartite in 10 quote annuali. Considerata la complessità dei requisiti, dei massimali e delle eventuali opzioni già esercitate, è opportuno verificare la singola pratica con un Caf o un professionista abilitato prima di modificare il 730 precompilato.

Detrazione degli interessi del mutuo per l’abitazione principale

Gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati nel 2025 per un mutuo ipotecario destinato all’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili al 19% su un importo massimo complessivo di 4.000 euro. Il risparmio Irpef massimo è quindi di 760 euro l’anno.

La detrazione spetta al contribuente che è contemporaneamente:

intestatario del mutuo
proprietario dell’immobile
in possesso degli altri requisiti temporali e soggettivi previsti

Di regola, l’abitazione deve essere destinata a dimora abituale entro un anno dall’acquisto e l’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

Nel limite dei 4.000 euro possono rientrare anche alcuni oneri accessori, tra cui:

spese di istruttoria
perizia tecnica
imposta sostitutiva sul capitale
costi di iscrizione o cancellazione dell’ipoteca
parcella notarile riferita alla stipula del contratto di mutuo

La parcella del notaio relativa al rogito di compravendita, invece, non è detraibile. Gli importi vanno indicati nel rigo E7, utilizzando il codice previsto in base alla data del contratto.

La provvigione dell’agenzia immobiliare è detraibile?

Sì. Chi nel 2025 ha acquistato tramite un intermediario un immobile da adibire ad abitazione principale può detrarre il 19% dei compensi pagati all’agenzia immobiliare, calcolato su un importo massimo complessivo di 1.000 euro.

Il recupero massimo è quindi di 190 euro, anche se la provvigione versata è superiore. Se l’immobile è acquistato da più persone, il limite di 1.000 euro va ripartito tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà.

La spesa va indicata nei righi E8-E10 con il codice 17. Occorre conservare:

la fattura dell’intermediario
la prova del pagamento tracciabile
l’atto o la documentazione che dimostri l’acquisto e la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

La detrazione compete all’acquirente. La provvigione eventualmente pagata dal venditore non è detraibile con questa agevolazione.

Se stai pianificando un acquisto, può esserti utile anche la guida RockAgent su cosa sapere prima di comprare casa.

Detrazione dell’affitto nel 730/2026

Gli inquilini che utilizzano l’immobile come abitazione principale possono accedere a detrazioni diverse in base al reddito, al tipo di contratto, all’età e alle ragioni del trasferimento.

Contratto a canone libero

Per i contratti disciplinati dalla legge 431/1998, la detrazione è pari a:

300 euro con reddito complessivo fino a 15.493,71 euro;
150 euro con reddito superiore a 15.493,71 euro e fino a 30.987,41 euro.

Contratto a canone concordato

La detrazione è pari a:

495,80 euro con reddito complessivo fino a 15.493,71 euro;
247,90 euro con reddito superiore a 15.493,71 euro e fino a 30.987,41 euro.

Affitto per giovani under 31

I giovani tra 20 e 31 anni non compiuti, con reddito non superiore a 15.493,71 euro, possono ottenere per i primi quattro anni una detrazione pari al 20% del canone, con:

minimo di 991,60 euro
massimo di 2.000 euro

Il contratto deve essere stipulato prima del compimento dei 31 anni e l’immobile, o anche una sua porzione, deve essere destinato alla residenza del giovane e risultare diverso dall’abitazione principale dei genitori.

Le detrazioni per l’abitazione principale vanno indicate nel rigo E71. Il rigo E72 è dedicato ai lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro, alle condizioni previste.

Acquisto di una casa in un edificio ristrutturato

Chi acquista un’unità immobiliare all’interno di un fabbricato interamente interessato da interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione può beneficiare, in presenza dei requisiti, di una detrazione calcolata forfettariamente sul 25% del prezzo di acquisto risultante dall’atto.

I lavori devono essere eseguiti da un’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare oppure da una cooperativa edilizia. La vendita o l’assegnazione dell’unità deve avvenire entro 18 mesi dalla conclusione dell’intervento sull’intero fabbricato.

Per le spese rilevanti nel 2025:

si applica il 50% se l’acquirente è proprietario o titolare di diritto reale e l’immobile è destinato ad abitazione principale
negli altri casi si applica il 36%
il tetto massimo agevolabile resta pari a 96.000 euro per unità
il beneficio viene ripartito in 10 rate annuali

Questa detrazione non va confusa con le agevolazioni “prima casa” sulle imposte di registro o sull’Iva: sono benefici diversi, con presupposti e modalità di applicazione differenti.

Cosa succede alle detrazioni se si vende la casa?

Quando un immobile ristrutturato viene venduto prima che siano state utilizzate tutte le rate, le quote residue si trasferiscono normalmente all’acquirente persona fisica. Venditore e acquirente possono però stabilire diversamente nell’atto di compravendita.

Il punto va concordato prima del rogito e riportato in modo chiaro. Le rate residue possono avere un valore economico significativo e dovrebbero essere considerate nella trattativa insieme allo stato dell’immobile, alla documentazione urbanistica e catastale e alla classe energetica.

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Limite alle detrazioni per redditi superiori a 75.000 euro

Dal periodo d’imposta 2025 è previsto un limite complessivo per numerosi oneri detraibili dei contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro. Il massimale dipende dal reddito e dal numero di figli fiscalmente a carico.

Per le spese ripartite in più anni, nel calcolo rileva la rata riferita al 2025. Sono previste esclusioni, tra cui le spese sanitarie, le detrazioni forfettarie, gli oneri relativi a mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024 e le rate di interventi edilizi riferite a spese sostenute entro la stessa data.

Chi supera la soglia dei 75.000 euro dovrebbe quindi evitare di sommare autonomamente le singole agevolazioni senza verificare il nuovo limite complessivo.

Documenti da conservare

I dati presenti nel 730 precompilato devono sempre essere verificati. A seconda della spesa, possono servire:

fatture, ricevute e quietanze
bonifici parlanti per ristrutturazioni ed ecobonus
titoli abilitativi o dichiarazione sostitutiva quando non richiesti
visure e dati catastali
delibera e certificazione dell’amministratore per lavori condominiali
asseverazioni tecniche
ricevute di invio all’ENEA
certificazione bancaria degli interessi del mutuo
contratto di mutuo e atto di acquisto
fattura e pagamento tracciabile della provvigione immobiliare
contratto di locazione registrato e documentazione richiesta per la specifica detrazione

Le istruzioni del 730/2026 indicano che i documenti relativi alla dichiarazione devono essere conservati fino al 31 dicembre 2031. Per le agevolazioni ripartite in più anni, è prudente conservarli più a lungo, fino alla scadenza dei termini di controllo relativi all’ultima rata utilizzata.

Cinque errori da evitare nel 730/2026

Inserire spese pagate nel 2026 invece di quelle sostenute nel 2025
Confondere “prima casa” e “abitazione principale”
Omettere il codice 3 in colonna 7 per una ristrutturazione 2025 che ha diritto al 50%
Detrarre la parcella notarile del rogito anziché soltanto gli oneri ammessi relativi al mutuo
Accettare il 730 precompilato senza verificare importi, rate, dati catastali e requisiti soggettivi

Scadenza del 730/2026

Il modello 730/2026, precompilato o ordinario, deve essere presentato entro il 30 settembre 2026. Può essere trasmesso direttamente tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate oppure tramite sostituto d’imposta, Caf o professionista abilitato, secondo i casi.

Domande frequenti sulle detrazioni casa nel 730/2026

Quali spese della casa si possono detrarre nel 730/2026?

Tra le principali rientrano ristrutturazioni, ecobonus, bonus mobili, barriere architettoniche, interessi del mutuo per l’abitazione principale, provvigione dell’agenzia immobiliare e canoni di affitto, se sono rispettati i requisiti previsti.

Nel 730/2026 si inseriscono le spese del 2025 o del 2026?

Nel 730/2026 si indicano le spese sostenute nel 2025. Le spese pagate nel 2026 saranno normalmente dichiarate nel 730/2027.

Quanto si recupera per una ristrutturazione nel 730/2026?

Per le spese 2025 si recupera il 50% se i lavori riguardano l’abitazione principale e sono pagati dal proprietario o dal titolare di un diritto reale. Negli altri casi spetta il 36%. Il limite è di 96.000 euro per unità immobiliare e la detrazione è ripartita in 10 anni.

Le spese dell’agenzia immobiliare sono detraibili?

Sì, l’acquirente di un immobile da adibire ad abitazione principale può detrarre il 19% su un massimo di 1.000 euro. Il recupero massimo è 190 euro e la spesa va indicata nei righi E8-E10 con il codice 17.

Le spese notarili sono detraibili?

Sono detraibili al 19%, entro il limite complessivo previsto per gli interessi del mutuo, alcuni costi notarili legati alla stipula del contratto di mutuo. Non è detraibile la parcella relativa al rogito di compravendita.

Gli interessi del mutuo della seconda casa si possono detrarre?

In generale no. La detrazione ordinaria del 19% riguarda il mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, salvo particolari fattispecie previste per contratti e periodi specifici.

Cosa accade alle rate del bonus ristrutturazione quando si vende?

Le rate non ancora utilizzate passano normalmente all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo inserito nell’atto di compravendita.

Il bonus ristrutturazione è già presente nel 730 precompilato?

Può essere presente grazie ai dati trasmessi da banche, amministratori di condominio e altri soggetti, ma il contribuente deve controllare importi, numero della rata, dati dell’immobile e requisiti per l’aliquota corretta.

Quando scade il 730/2026?

La scadenza ordinaria per presentare il 730/2026 è il 30 settembre 2026.

Fonti ufficiali

Le informazioni hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la consulenza fiscale, tecnica o legale di un professionista abilitato.

Detrazioni fiscali casa nel 730/2026: guida a bonus, mutuo, affitto e spese detraibili