Come calcolare i millesimi di un appartamento

Che cosa sono i millesimi di un appartamento

In un condominio i diritti e i doveri dei condomini sono proporzionali al valore della loro singola unità immobiliare rispetto alle parti comuni dell’edificio, espressa in millesimi. Nei prossimi paragrafi vedremo come avviene il calcolo dei millesimi di un appartamento. Prima, però, chiariamo che cosa sono i millesimi di un appartamento: essi rappresentano l’unità di misura della proprietà all’interno di un condominio, una “quota” proporzionale al valore dell’appartamento di cui ciascun condomino è titolare in rapporto all’intero stabile. Si parla di millesimi perché si attribuisce all’intero palazzo il valore convenzionale di 1000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa in base al valore complessivo.

Che cosa sono le tabelle millesimali

Una volta chiarito cosa sono i millesimi di un condominio, andiamo ad esaminare le tabelle millesimali. Tutti i valori millesimali confluiscono infatti in apposite tabelle millesimali, che sono un documento allegato al regolamento di condominio, obbligatorie quando il numero dei condomini è superiore a dieci.

Le tabelle millesimali non solo servono per il calcolo delle spese condominiali, ma forniscono anche una rappresentazione della misura dei diritti di ogni condomino e sono il parametro di riferimento per stabilire i quorum assembleari.

Poiché può capitare che non tutti i condomini facciano lo stesso uso dei beni comuni (ben diverso sarà l’utilizzo dell’ascensore per chi sta al piano terra e chi al settimo piano), oltre alla tabella millesimale generale sulla proprietà (tabella A), ne esistono altre: in particolare le tabelle B e C (rispettivamente tabella per le scale e tabella per l’ascensore che solitamente coincidono) e la tabella D per il riscaldamento. A seconda delle esigenze, inoltre, si può ricorrere ad altre tabelle, come la tabella E per la pulizia e illuminazione dell’androne o la tabella F per la ripartizione delle spese del tetto e del lastrico solare.

Come si calcolano le tabelle millesimali e chi stabilisce i millesimi condominiali

A questo punto, andiamo a capire come avviene il calcolo dei millesimi di un appartamento all’interno di un condominio e come si compilano le tabelle. 

Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore dell’edificio o dal proprietario originario, che da incarico ad un tecnico di redigerle, si parla di tabelle contrattuali. Ma dove si trovano le tabelle millesimali? Semplicemente, esse sono richiamate nel contratto di compravendita di un appartamento ed approvate dall’acquirente insieme al regolamento condominiale.

Veniamo adesso al punto cruciale: come calcolare i millesimi di un condominio. A farlo deve essere un tecnico specializzato come un ingegnere, un geometra o un architetto, che dovrà:

• scomporre il palazzo in quanti appartamenti ci sono;
• verificare il numero di vani per ogni appartamento e le relative superfici;
• applicare specifici coefficienti di riduzione che servono per definire le caratteristiche di ciascun ambiente dell’appartamento;
• identificare così la superficie (o il volume) virtuale del singolo appartamento;
• determinare la superficie (o il volume) virtuale dell’intero edificio e compilare la tabella millesimale generale.

I coefficienti che incidono sulla valutazione del valore della casa

Come anticipato, per fare il calcolo dei millesimi di un appartamento è necessario applicare dei coefficienti di riduzione che evidenziano le caratteristiche strutturali di ogni ambiente, al fine di determinarne il valore, che quindi non sarà dato solo dalla sua superficie.

Tali coefficienti – valutati con discrezionalità dal perito – vengono moltiplicati tra loro e il risultato deve essere a sua volta moltiplicato per la superficie (o cubatura) dell’appartamento: in tal modo si ottiene la superficie virtuale dell’appartamento, diversa dalla superficie reale.

Tipologia di coefficienti

Vediamo quali sono i singoli coefficienti.

• Coefficiente di destinazione: é un coefficiente che consente di considerare i vani dell’appartamento in relazione alla loro utilità. Ad esempio, si usano coefficienti diversi per le stanze rispetto ai vani accessori. Ai fini del calcolo contano anche le eventuali pertinenze della casa, come la cantina;
• Coefficiente di orientamento: l’orientamento si riferisce al posizionamento dell’appartamento rispetto ai punti cardinali, cosa che incide su quanta luce e quanto calore riceve dall’esterno nonchè l’esposizione ai venti;
• Coefficiente di prospetto: il prospetto riguarda i vantaggi che un certo affaccio può portare alla casa. Sarà differente infatti il valore di un appartamento che si affaccia su una strada trafficata o su un parco verde;
• Coefficiente di piano: il coefficiente di piano valuta la posizione in altezza dell’appartamento e ne considera pro e contro. In particolare, facilità di accesso, incidenza di spese per ascensore e trasporti, appetibilità commerciale, rumorosità e panoramicità.
• Coefficiente di luminosità: come è facilmente intuibile, il coefficiente di luminosità valuta la quantità di luce che l’appartamento riceve in relazione alla sua superficie finestrata. Questo coefficiente include quindi la misura della luminosità che non dipende dal piano e dall’orientamento (che hanno coefficienti appositi) bensì quella che deriva dal rapporto tra la superficie illuminante e la superficie illuminata;
• Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio: infine, nel caso in cui emergano anomalie o differenze di criteri distributivi tali da indurre gradi diversi di funzionalità, il perito utilizzerà un particolare coefficiente di funzionalità globale da applicare alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti i vani dell’appartamento determinate in base agli altri coefficienti.

Rettifica alle tabelle millesimali: chi può richiederla e come funziona

La legge ammette la revisione, infatti le tabelle millesimali si possono rettificare nel caso in cui vi siano degli errori o modificare qualora siano cambiate le condizioni del palazzo.

La revisione delle tabelle millesimali può avere natura assembleare o, in caso di disaccordo, può essere adita l’autorità giudiziale anche da un singolo condomino, evocando in giudizio il condominio nella persona dell’amministratore. In ciascuna circostanza, comunque, la rettifica non ha carattere retroattivo.

In genere, il costo per la revisione delle tabelle millesimali va dai 100 ai 300 euro circa ad appartamento, a seconda della grandezza del condominio. A sostenere le spese di rettifica dovrà essere chi ha dato luogo alla variazione dei millesimi, anche se sarebbe preferibile che vi concorressero tutti i condomini.