Detrazione interessi passivi su mutuo prima casa: cosa c’è da sapere

L’acquisto della propria abitazione principale è un passo importante nella vita di molti, ma nella maggior parte dei casi è necessario ottenere un mutuo. Per fortuna, è possibile usufruire di una detrazione fiscale sugli interessi passivi per mutui ipotecari.

Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione corrisposti in dipendenza di mutui danno diritto ad una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 19%. La detrazione spetta con differenti limiti e condizioni a seconda delle finalità del mutuo contratto dal contribuente e, talvolta, del periodo di sottoscrizione del medesimo. Ad esempio, è possibile beneficiare di una detrazione fiscale sugli interessi passivi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale. Continua a leggere per scoprire tutto quello che devi sapere su questo vantaggio fiscale.

A quanto ammonta la detrazione?

La detrazione dall’IRPEF per interessi passivi su mutui – disciplinata dall’art. 15 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) – è un’agevolazione volta a restituire al contribuente parte degli interessi passivi pagati sull’acquisto dell’abitazione principale.Ma a quanto ammonta la detrazione? La detrazione sugli interessi passivi dei mutui ipotecari per acquisto dell’abitazione principale è concessa al 19% con un limite annuodi 4.000 euro di spesa. Pertanto, il bonus massimo ottenibile è pari a 760 euro.

Chi detrae gli interessi del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale?

In linea generale, la detrazione, fruibile sia nel modello 730/2023 che nel modello Redditi Persone Fisiche 2023, spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori pagati nel corso dell’anno 2022, a prescindere dalla scadenza della rata (criterio di cassa), al contribuente che ha stipulato un mutuo per l’acquisto prima casa e che avrà il possesso dell’immobile adibito ad abitazione principale, a titolo di proprietà o di altro diritto reale. Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente sia allo stesso tempo intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare, anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi. La detrazione spetta anche al nudo proprietario (mai all’usufruttuario) e al proprietario superficiario che acquista la sola unità immobiliare non anche la proprietà del suolo sul quale l’immobile insiste.

Nel caso in cui il contratto di mutuo stipulato sia cointestato, gli intestatari potranno detrarre gli interessi solo per la quota di loro spettanza. L’unica eccezione è prevista nel caso in cui il mutuo sia cointestato tra due coniugi, di cui uno (a livello fiscale) a carico dell’altro: in questo caso, il coniuge che ha sostenuto interamente la spesa, può fruire della detrazione per entrambe le quote. La condizione di coniuge fiscalmente a carico deve sussistere nell’anno di imposta in cui si fruisce della detrazione.

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale, infatti deve risultare dai registri anagrafici o da apposita autocertificazione. Per “abitazione principale” si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Pertanto, la detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). In caso di separazione, anche il coniuge separato, finché non interviene la sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale, spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

Ai fini della detrazione degli interessi passivi sul mutuo dell’abitazione principale, le condizioni e limiti previsti sono diversi a seconda della data di stipula del contratto di mutuo. In particolare, per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione degli interessi passivi relativi al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale spetta a condizione che il contratto di mutuo sia stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto. Inoltre l’immobile acquistato deve essere destinato ad abitazione principale entro un anno dalla compravendita.

Detrazioni mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale: alcune casistiche

Ai fini del calcolo delle detrazioni mutuo per abitazione principale, il costo d’acquisto dell’immobile può essere incrementato degli oneri accessori connessi con l’acquisto: ad esempio l’onorario del notaio che effettuato in fase di rogito alla sottoscrizione del contratto di mutuo, le imposte dovute per l’atto di trasferimento immobiliare ed eventuali compensi di mediazione.

Come accennato in precedenza, è possibile che l’atto di mutuo venga stipulato prima dell’atto di compravendita dell’immobile da adibire ad abitazione principale. È, di conseguenza, possibile che l’importo del finanziamento ottenuto nei dodici mesi precedenti l’acquisto ecceda il costo effettivo dell’immobile. In questo caso, la detrazione spetta solo per la quota di mutuo corrispondente al costo dell’immobile riportato nel rogito, incrementato delle altre spese e degli altri oneri accessori debitamente documentati.

Come detrarre gli interessi del mutuo abitazione principali: i documenti necessari

Ma quindi, come si recuperano gli interessi passivi sul mutuo? Innanzitutto, va tenuto presente che la detrazione IRPEF spetta solo nel caso in cui il pagamento viene effettuato con bonifico o con altri sistemi di pagamento “tracciabili”. Detto questo, per beneficiare della detrazione bisogna disporre dei seguenti documenti:

• copia del contratto di mutuo che dimostri che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
• copia dell’atto di compravendita dell’immobile per verificare sia il rispetto dei vincoli temporali previsti sia la spesa sostenuta per l’acquisto;
• quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione (spesso è l’istituto finanziario a rilasciare una volta all’anno la certificazione della quota di interessi passivi pagati dal contribuente).
• autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2022. Se mancante nell’atto di mutuo, l’autocertificazione deve contenere anche la motivazione per la quale lo stesso è stato contratto.

Questa documentazione va conservata dal momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, e potrà essere richiesta dall’Amministrazione Finanziaria sino alla fine del periodo di accertamento, ovvero fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi

Come richiedere la detrazione interessi mutuo abitazione principale nel 730 2023

Nel modello 730/2023 (riferito al periodo d’imposta del 2022) sono presenti alcune novità di compilazione per quanto riguarda gli interessi passivi sulmutuo abitazione principale. Fino al 2022, infatti, era presente una sola colonna da compilare, mentre dal 2023 troviamo due colonne in corrispondenza del rigo E7 del 730 (o nel quadro RP per il modello Redditi).

Nella colonna 1 bisogna indicare gli importi (interessi e oneri accessori) pagati nel 2022 e dovuti per contratti di mutuo stipulati entro il 31/12/2021. Nella colonna 2 invece vanno inseriti gli importi pagati nel 2022 e dovuti per contratti di mutuo stipulati dal 01/01/2022 e l’importo degli interessi relativi ai mutui per cui da questa data è intervenuto un accollo, un subentro o una rinegoziazione.