Diritto di prelazione sugli immobili: la guida completa

Cos’è il diritto di prelazione sugli immobili e quando può essere esercitato

In giurisprudenza, il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto. La prelazione può essere volontaria, quando le parti lo stabiliscono convenzionalmente, oppure legale, quando il diritto è previsto dalla legge. 

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Questo diritto è particolarmente importante nel settore immobiliare, perché è grazie al diritto di prelazione sugli immobili che alcuni soggetti sono preferiti prima di altri nella compravendita, a parità di condizioni: ciò avviene quando tra le parti si è stipulato un accordo che implica il diritto di prelazione sulla vendita dell’immobile. In sostanza, il titolare del diritto – detto “prelazionario” – dovrà essere preferito nel caso in cui l’altra parte – il “prelazionante” – decidesse di vendere.

Il diritto di prelazione sull’acquisto di un immobile può essere esercitato solo dopo aver ricevuto dalla controparte una comunicazione – detta “denuntiatio” – contenente una proposta contrattuale completa che includa un termine entro cui il prelazionario deve decidere se esercitare il suo diritto. Il beneficiario del diritto di prelazione sull’immobile,  può anche decidere di rifiutare di esercitare la prelazione sull’acquisto dell’immobile.

Diritto di prelazione sugli immobili ad uso abitativo o ad uso commerciale: differenze

Nel caso delle abitazioni, la situazione tipica è quella di una casa concessa in locazione che a un certo punto il proprietario decide di vendere. Quando si tratta di vendere una casa in locazione alla prima scadenza del contratto, che sarà alla fine dei primi 4 anni nel contratto a canone libero (4+4) o dei primi 3 anni nel canone concordato (3+2), per legge l’inquilino ha il diritto di prelazione su terzi acquirenti.

In pratica, il padrone di casa non potrà vendere l’immobile a terzi alla prima scadenza del contratto senza prima proporre l’acquisto al suo inquilino, a parità di condizioni rispetto ad altri potenziali acquirenti.

La prelazione sulla vendita dell’immobile ad uso abitativo è prevista quindi in particolari condizioni: presuppone che il proprietario non voglia rinnovare il contratto perché intenzionato a vendere la casa, mentre l’inquilino non deve possedere altri immobili ad uso abitativo. 

Invece, quando non spetta il diritto di prelazione? Ci sono alcuni casi in cui il diritto non sussiste, in particolare quandoil proprietario:

  • ha rinnovato il contratto di locazione e decide di vendere dopo la prima scadenza;
  • decide di assegnare l’immobile in una società;
  • decide di locare ad un altro inquilino al termine del contratto;
  • trasferisce il bene al coniuge o ad altro parente entro il secondo grado;
  • vuole vendere l’intero edificio in cui è ubicato l’immobile;
  • è comproprietario della casa in comunione ereditaria e dunque la prelazione ricade sui coeredi.

Qualora invece opera il diritto di prelazione il proprietario è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o ufficiale giudiziario, il quale ha 60 giorni per decidere se accettare o meno.

È fondamentale sapere che nel contratto di locazione non può essere inserita una clausola in cui il proprietario imponga all’inquilino di rinunciare sin dall’inizio al diritto di prelazione. 

È bene specificare anche che il diritto di prelazione su un immobile locato è cosa diversa dall’affitto con riscatto, che è invece una soluzione contrattuale scelta in genere da chi desidera acquistare un determinato immobile ma non può accedere a un mutuo per la casa. L’affitto con riscatto permette di iniziare ad abitare da subito nella casa pagando un affitto maggiorato a titolo di anticipo per l’eventuale acquisto futuro dell’immobile.  

Per quanto riguarda il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale, invece, sussiste senza particolari condizioni, quindi il proprietario dovrà sempre comunicare prima la volontà di vendita al conduttore con raccomandata a/r o tramite ufficiale giudiziario. Il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione sempre entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione e dovrà rispondere con le stesse modalità.

Diritto di prelazione per gli immobili ereditati

Una situazione che capita spesso è quella di più coeredi di cui uno decide di vendere la propria quota (o una parte di essa) a un soggetto estraneo, circostanza in cui scatta il diritto di prelazione degli altri coeredi.

Per questa situazione, il Codice Civile prevede che – prima di vendere a terzi estranei – l’erede debba consultare i coeredi per verificarne l’interesse ad acquistare l’immobile, comunicando loro il possibile prezzo di vendita. 

Dal canto loro, i coeredi possono rinunciare al diritto di prelazione sull’immobile e hanno due mesi di tempo per comunicare l’intenzione di acquistare o meno la casa al prezzo proposto.

Immobili confinanti e diritto di prelazione: come funziona?

Se è vero che il proprietario di un appartamento non può esercitare il diritto di prelazione su immobili all’interno del suo stesso condominio qualora il vicino di casa intenda vendere, esiste però un diritto di prelazione su immobile confinante che rientra nella cosiddetta “prelazione agraria”. Si tratta di una prelazione legale che può essere esercitata per terreni agricoli quando il proprietario decida di venderlo.In particolare, sono titolari del diritto di prelazione agraria l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante che coltivino il fondo da almeno due anni o i coltivatori diretti proprietari dei fondi confinanti. 

Qualora il proprietario di un terreno non provveda alla denuntiatio, il titolare del diritto di prelazione può riscattare il fondo dall’acquirente e da ogni successivo avente causa entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita grazie al diritto di riscatto o retratto agrario. Il confinante deve richiedere il riscatto direttamente all’ultimo acquirente tramite richiesta stragiudiziale o giudiziale, con apposito atto di citazione.

Prelazione volontaria e prelazione legale: differenze

Come abbiamo visto, la prelazione può essere volontaria o legale. Si parla di “prelazione volontaria” in caso di una libera decisione tra le parti in virtù del principio di autonomia contrattuale. 

Il patto di prelazione volontaria può essere una clausola che si inserisce in un contratto più ampio ovvero un contratto autonomo, non soggetto a vincoli di forma, ma deve contenere un termine di efficacia decorso il quale il concedente riacquista la libertà di contrarre con chi desidera. Il prelazionante può scegliere il prezzo e le condizioni a cui contrattare, mentre il prelazionario ha il diritto di essere preferito come controparte e non può rinegoziare il prezzo.

Questo tipo di prelazione ha natura obbligatoria ma non reale e in virtù di ciò l’accordo tra i contraenti non ha efficacia verso i terzi, ma solo tra le parti. Quest’ultimo è un punto importante poiché l’opponibilità ai terzi, che caratterizza l’efficacia reale, dà al prelazionario il diritto di rivendicare l’immobile anche dal terzo acquirente con diritto di riscatto, cosa che non avviene nella prelazione volontaria ove l’acquisto rimane pienamente valido ed efficace.

Dunque in caso di inadempimento – qualora il prelazionante abbia venduto a terzi per garantirsi un miglior affare – nella prelazione volontaria il prelazionario non può agire verso il terzo acquirente, può solo chiedere il risarcimento del danno alla sua controparte inadempiente. Non ha quindi il diritto di riscatto del bene previsto in caso di prelazione legale, il quale sarà tenuto alla restituzione del bene in suo favore.

La prelazione legale, invece, è prevista in particolari casi senza necessità che le parti stipulino una convenzione tra loro. Tale forma di prelazione ha fonte nella legge, ha efficacia reale, è opponibile ai terzi e attribuisce al prelazionario il diritto di riscatto o retratto.

Nella prelazione legale, se il prelazionante vende l’immobile a un terzo il prelazionario può agire nei confronti del nuovo proprietario ed esercitare il diritto di riscatto della casa entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, rendendo invalida l’operazione di compravendita.

Le situazioni tassative in cui scatta il diritto di prelazione legale sono:

  • il retratto successorio o “prelazione ereditaria”;
  • la prelazione a favore dei conduttori degli immobili ad uso abitativo e non (“prelazione urbana”);
  • la prelazione a favore del coltivatore diretto e del confinante (“prelazione agraria”);
  • la prelazione nell’impresa familiare;
  • la prelazione a favore dello Stato nel caso di alienazione a titolo oneroso di beni di interesse storico, artistico e archeologico (“prelazione artistica”);
  • la prelazione su beni ecclesiastici.

Termini per esercitare il diritto di prelazione

Nella prelazione volontaria, il termine entro cui esercitare il diritto è indicato nell’apposito patto concluso tra le parti.

Per quanto riguarda la prelazione legale, il diritto di prelazione deve essere esercitato entro 60 giorni dalla notifica in caso di prelazione ereditaria e urbana, ed entro 30 giorni dalla notifica in caso di prelazione agraria.

Il diritto di riscatto nella prelazione ereditaria si può esercitare fin quando permane la comunione ereditaria e cade in prescrizione dopo 10 anni dal momento in cui poteva farsi valere, nella prelazione urbana va esercitato entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita e nella prelazione agraria entro 12 mesi dalla trascrizione.

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