A distanza di due anni dalla modifica dell’articolo 31 comma 49bis L.23 Dicembre 1998 n. 44, dal 25 Novembre 2020 sarà in vigore il nuovo decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, che prevede importanti novità per i proprietari di immobili in edilizia convenzionata. Vendere un immobile acquistato in edilizia convenzionata non è sempre un’operazione semplice. Molti proprietari spesso desistono dall’idea di imbarcarsi nella vendita della loro casa a causa dei problemi che potrebbero insorgere e delle limitazioni imposte, tra le quali il prezzo massimo di cessione degli alloggi.
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L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia popolare che nasce da un accordo tra imprese costruttrici private e Comuni, con l’obiettivo di fornire ai cittadini meno abbienti delle abitazioni ad uso residenziale a costi più bassi rispetto ai prezzi di mercato. Nel testo delle convenzioni stipulate tra i costruttori privati e i Comuni, nonché negli atti di compravendita o cessione a titolo oneroso, sono generalmente contenute alcune restrizioni, tra cui quella sul prezzo al quale gli immobili potranno essere venduti (prima cessione) o rivenduti in futuro, completi dei criteri di rivalutazione da utilizzare. Lo scopo di queste limitazioni è ovviamente quello di evitare la speculazione, impedendo a chi ha acquistato appartamenti in edilizia convenzionata e, quindi, ad un prezzo agevolato, di poterli rivendere al prezzo di mercato, ottenendo un margine di guadagno.
La Corte di Cassazione, (sentenza n. 18135 del 16/09/2015), ha ribadito che il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione, nonché al canone massimo di locazione, può essere rimosso, ma solo attraverso la procedura di affrancazione, che comporta il pagamento di una determinata somma a favore del Comune, calcolata secondo alcuni particolari parametri. Al termine della procedura di affrancazione viene meno l’obbligo di rispettare il predetto, e temuto, “prezzo massimo imposto”. Tale operazione, però, può risultare per un proprietario non solo ostica, ma assolutamente non conveniente, poiché il calcolo dello svincolo, a volte, si rivela decisamente oneroso.
Cosa cambia?
Con il Decreto n. 151 del 28 Settembre 2020, il Ministero prevede una riduzione pari al 50% del corrispettivo calcolato sulla base dell’applicazione dell’art. 31, comma 48 della L.448/1998, in proporzione alla quota millesimale dell’unità immobiliare, da ridursi sulla base di un coefficiente quantificato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero degli anni trascorsi dalla data di stipula della convenzione stessa. In caso di convenzione avente ad oggetto la cessione del diritto di superficie e una durata compresa tra i 60 e i 99 anni, il valore del corrispettivo rimozione vincoli deve essere moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5, ottenendo un ulteriore risparmio per i proprietari superficiari. Sarà inoltre possibile richiedere al Comune una dilazione del pagamento del corrispettivo, a seguito però della presentazione di una garanzia fideiussoria rilasciata da banche, assicurazioni o intermediari finanziari. Questo permetterà di procedere alla stipula e alla trascrizione della convenzione di rimozione del prezzo massimo di cessione, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche solo dopo il pagamento della prima rata.
Buone notizie quindi, non solo per i proprietari, ma anche per tutti quegli acquirenti che vedranno le pratiche accelerarsi e semplificarsi, grazie anche alle istruzioni, per i Comuni, di adottare schemi di convenzione-tipo di rimozione dei vincoli. Sebbene il nuovo decreto possa agevolare molto i proprietari nella vendita degli immobili costruiti in edilizia convenzionata, la procedura di affrancazione potrebbe rivelarsi molto più complessa di quello che sembra. Il consiglio rimane, quindi, quello di affidarsi a dei professionisti del settore immobiliare, come gli agenti immobiliari, che possano essere di supporto ai proprietari nel processo di affrancazione oppure indicare, quando necessario, tecnici specializzati (geometri, architetti, ingegneri) che possano presentare e seguire la pratica al posto dei venditori.
