Non conformità della planimetria catastale: cos’è, cosa può comportare e come si può risolvere

La planimetria catastale risulta non conforme quando non si ha corrispondenza con lo stato di fatto dell’immobile.  Questo succede solitamente quando i proprietari apportano delle modifiche della struttura interna della casa senza che per queste sia stata chiesta un’apposita autorizzazione, o comunque senza che le stesse siano state segnalate alla fine dei lavori.

Questo tipo di problema può essere accertato sia prima del rogito notarile in caso di compravendita immobiliare, ma anche nel caso di donazioni o di beni ricevuti in eredità.

Il ruolo di Rockagent in quest’ottica è quello di fornire delle comunicazioni sempre puntuali, trasparenti e precise su tutte le circostanze che riguardano l’immobile, per permettere alle parti di portare a termine la trattativa senza alcun tipo di intoppo e senza conseguenze sulla compravendita immobiliare. I nostri tecnici di fiducia saranno sempre a disposizione per superare qualsiasi tipo di criticità.

Cos’è la planimetria catastale

Si tratta di quel documento depositato presso il Catasto – organo amministrativo che censisce tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale – che descrive le caratteristiche dell’immobile e che contiene quindi i dati su destinazione d’uso dei locali, quelli metrici, quelli sulle pertinenze, ma anche le altezze e le aperture interne ed esterne.

Ogni singola modifica a questa conformazione deve essere seguita dall’aggiornamento dei dati della planimetria in modo che gli stessi possano allinearsi alla situazione reale dell’immobile.

Nel caso in cui non si disponga della planimetria catastale sarà possibile chiederne copia gratuita presso gli uffici del Catasto o attraverso appositi servizi forniti online, ma in quest’ultimo caso ci sarà da mettere in preventivo dei costi aggiuntivi.

Il documento presenta un’intestazione, un corpo principale, una striscia laterale. Nell’intestazione troveremo l’indirizzo dell’immobile, l’indicazione dell’area in cui è ubicato e il mappale. Nella parte centrale c’è la rappresentazione grafica dell’immobile con in basso la scala metrica che indica il rapporto tra le misure effettive e quelle rappresentate. Lateralmente invece, sarà possibile trovare in sintesi i dati catastali e quelli del soggetto che ha richiesto la copia. 

Conformità urbanistica e catastale

Un errore molto comune è quello di ritenere conformità urbanistica e catastale siano la stessa cosa. In realtà riguardano progetti diversi con aspetti distinti. 

Difformità urbanistica

Prima di costruire un immobile è necessario richiedere un’autorizzazione apposita al Comune competente. Nello specifico, deve essere presentato un progetto, che dovrà essere approvato dal Comune, il quale rilascerà il permesso di costruire (precedentemente la licenza edilizia o concessione edilizia). 

Se, in corso d’opera, si rivela necessario apportare delle modifiche alla costruzione rispetto al progetto originario già approvato, devono essere segnalate al Comune le varianti al permesso di costruire rilasciato,  generalmente tramite una pratica urbanistica chiamata S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Nel caso in cui le variazioni effettuate non vengano comunicate al Comune e l’immobile effettivamente realizzato si discosti dal progetto approvato dagli uffici comunali preposti, si avrà una difformità urbanistica, che dovrà essere risolta presentando una richiesta di sanatoria con il contestuale pagamento di sanzioni di tipo amministrativo. Tuttavia, non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati, ma solo quelli che rispettano determinati requisiti di legge. 

Difformità catastale 

La planimetria catastale, come detto, rappresenta un disegno semplificato dell’immobile e viene utilizzata per il calcolo delle tasse da pagare in relazione allo stesso. Nel caso di modifiche tali da incidere sul suo valore catastale, questo dovrà essere aggiornato per evitare che sussistano difformità tra documento depositato e situazione reale.

Tipi di difformità

Ai fini della stipula del rogito notarile  è richiesto che la situazione catastale sia conforme allo stato di fatto di un immobile. Nell’atto definitivo di compravendita, infatti, viene inserita la seguente dichiarazione di conformità catastale, resa dal venditore:

“La parte venditrice dichiara, e la parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto dei luoghi, e in particolare che non vi sono difformità rilevanti tali da dar luogo all’obbligo di presentazione di atti di aggiornamento catastale ai sensi della vigente normativa.”

In alternativa, il proprietario può optare per la redazione (e allegazione all’atto) di un attestato di conformità da parte di un tecnico in modo da risolvere qualsiasi tipo di dubbio e sollevare il venditore dalla responsabilità della dichiarazione.

Nel caso in cui le discrepanze tra situazione di fatto e dati catastali siano rilevanti – parliamo nello specifico di ristrutturazioni complete dell’unità immobiliare con cambiamento della disposizione degli ambienti o la creazione di nuovi vani – per la regolarizzazione della situazione con aggiornamento della planimetria presente al Catasto, è previsto un termine di 30 giorni con decorrenza dalla fine dei lavori. Oltre questo termine occorrerà pagare, in aggiunta ai costi della variazione, anche delle sanzioni pecuniarie.

Nel caso invece di modifiche della planimetria effettuate su immobili abusivi, ossia quelli realizzati senza che il comune abbia rilasciato alcun tipo di autorizzazione relativa alla costruzione e senza che sia stata presentata una domanda di condono o rilasciata una concessione in sanatoria, occorrerà preliminarmente sanare la situazione urbanistica, quando possibile, e poi allineare quella catastale.

Aggiornamento della planimetria catastale

Prima di affrontare l’argomento del come aggiornare una planimetria catastale difforme, è utile capire il perché questo tipo di attività sia utile e necessaria.

1) Adeguamento dei valori per il calcolo corretto delle imposte
Le imposte dirette e l’IMU vengono calcolate dall’agenzia delle entrate in virtù dei valori catastali, e va da sé che una planimetria non aggiornata causerà una discrepanza tra il valore dovuto e quello realmente versato che potrebbe portare a contestazioni da parte dell’agenzia stessa. 

2) Regolarità degli atti negoziali
Con la proposta di acquisto o il preliminare, in un compravendita immobiliare vengono a crearsi degli obblighi tra venditore e acquirente che comportano spesso il rispetto di determinate condizioni e scadenze. Se l’adeguamento della planimetria non comporta di fatto un allungamento delle tempistiche in relazione alla finalizzazione dell’atto di vendita, nel caso in cui venisse fuori la necessità di adeguare anche la situazione urbanistica, potrebbero profilarsi ritardi e, nei casi non sanabili, degli impedimenti.

3) Richiesta del mutuo
E sempre in relazione alle compravendite immobiliari, le difformità catastali sono tra i motivi più frequenti di diniego del mutuo. Nel caso in cui questo tipo di problemi dovesse superare il filtro della perizia immobiliare, il rischio ancora più grande è quello di arrivare al momento del rogito con il rischio di vedere l’affare saltare o di assistere a un rinvio a chissà a quale data.

Aggiornamento della planimetria

Per regolarizzare la planimetria catastale è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato – nello specifico un geometra, un architetto o un ingegnere – per la compilazione e la presentazione del Docfa.

Si tratta di un sistema predisposto dall’Agenzia delle Entrate che tramite un apposito software permette di  inserire tutte le caratteristiche dell’immobile in questione. La documentazione amministrativa deve essere fornita dal proprietario.

Successivamente, lo stesso tecnico presenta una proposta di accatastamento all’ufficio competente tramite il portale Sister. Potrà esserci l’approvazione o il rigetto, ma potrebbero anche essere richieste integrazioni specifiche.

Per quanto riguarda le tempistiche, non essendo necessaria la richiesta dei precedenti edilizi, l’iter si risolve solitamente nel giro di pochi giorni. I problemi nascono invece nel caso in cui vengano evidenziate delle difformità urbanistiche. In questi casi si avrà un deciso aumento dei tempi di attesa e dei costi. 

Quanto costa un aggiornamento catastale

Come già abbiamo avuto modo di specificare, la richiesta della planimetria catastale presso il Catasto non comporta costi e non produce particolari aggravi sui costi della compravendita.

Nel caso ci siano da fare degli aggiornamenti, bisognerà tener conto delle spese per il deposito della pratica (50 euro per gli immobili a destinazione ordinaria, 100 invece per quelli a destinazione speciale come ad esempio gli alberghi), e quelle relative all’onorario del tecnico incaricato del rilievo.  

Queste ultime voci di spesa variano da zona a zona e da un professionista all’altro, ma si tratta di cifre che solitamente non superano i 600 euro.