Nuda proprietà e usufrutto: di cosa si tratta
In base all’articolo 832 del Codice Civile, la nuda proprietà è “un caso di proprietà privata a cui non si accompagna un diritto reale di godimento del bene relativo”. Nello specifico, si riferisce a una casa di cui si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto.
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L’usufrutto è l’altro lato della medaglia rispetto alla nuda proprietà: si tratta infatti di un istituto giuridico in base al quale il proprietario di un bene mobile o immobile – detto nudo proprietario – concede a un soggetto il diritto di godere di tale bene e di trarne utilità. Questo soggetto – detto usufruttuario – può essere una persona fisica o una società.
L’usufrutto è sottoposto a specifici vincoli temporali e giuridici. Innanzitutto, la legge prevede che il contratto di usufrutto abbia una durata limitata; ad esempio nel caso dell’usufrutto vitalizio il termine coincide con la morte dell’usufruttuario: al momento del suo decesso il contratto si risolve e l’utilizzo dell’immobile torna in mano al nudo proprietario. Pertanto, al momento del decesso del titolare, sua moglie o i suoi figli non acquisiscono il diritto di usufrutto sulla casa.
L’usufrutto può anche essere riferito a un certo periodo concordato tra le parti, nel caso dell’usufrutto a termine. Anche in questa circostanza, in caso di morte dell’usufruttuario l’usufrutto non potrà essere trasmesso ai suoi eredi. Quando il soggetto usufruttuario è una società, invece, la durata massima dell’usufrutto è di trent’anni.
È evidente quindi che nuda proprietà e usufrutto sono oggetti complementari e che si tratta di due istituti vantaggiosi per entrambe le parti.
La nuda proprietà conviene all’acquirente che può aggiudicarsi una casa a un prezzo di molto inferiore rispetto agli standard di mercato, facendo un investimento che ha la possibilità di rivalutarsi nel tempo, sia per l’incremento del valore dell’immobile, sia per l’anzianità dell’usufruttario.
Inoltre, il nudo proprietario avrà vantaggi fiscali poiché le tasse sull’atto di compravendita verranno calcolate sul valore della nuda proprietà e non sul valore commerciale dell’abitazione.
Il venditore che diventa usufruttuario avrà invece il diritto di continuare ad abitare nella sua casa, e al contempo otterrà dalla vendita una somma di denaro che potrà permettergli di vivere in modo più agiato la parte finale della sua vita, o di aiutare economicamente i figli. Ma che diritti ha un usufruttuario? E invece cosa non può compiere un usufruttuario nell’immobile in cui abita?
Chi ha l’usufrutto di una casa può affittare?
Il principale diritto dell’usufruttuario è il diritto di abitazione, ma trarre profitto dall’usufrutto di una casa è consentito dalla legge e dunque l’usufruttuario può affittare l’immobile. Invece, chi ha il solo diritto di abitazione non può affittare.
Qualora si vada a stipulare sulla casa in questione un contratto di locazione, questo sarà intestato all’usufruttuario e non al nudo proprietario, salvo un diverso accordo tra le parti.
L’usufruttuario può anche cedere il diritto di usufrutto, ovvero vendere l’usufrutto a un altro soggetto, così come l’acquirente può trasferire a terzi la nuda proprietà dell’immobile acquistato, in entrambi i casi nel rispetto delle condizioni previste dal contratto di compravendita.
Inoltre, l’usufruttuario può chiedere l’affitto al proprietario, qualora le due parti si accordino per una locazione dove il nudo proprietario vada ad abitare per un determinato periodo nella casa che ha venduto.
Per quanto riguarda invece cosa non può compiere un usufruttuario, è chiaro che l’usufruttuario non può vendere l’immobile, poiché la proprietà rimane in ogni caso del nudo proprietario.
Bisogna precisare, infine, che l’usufruttuario ha l’obbligo di rispettare la destinazione originaria dell’immobile, oltre a doversi occupare della sua manutenzione ordinaria, della custodia e dell’amministrazione. Inoltre, chi ha l’usufrutto paga IMU e Tasi, in quanto è il soggetto che gode effettivamente del bene. Saranno invece di competenza del nudo proprietario le spese straordinarie strutturali e le imposte dovute sulla proprietà.
