Quando si vuole definire il valore di mercato di un immobile il parametro di riferimento è quello del prezzo al metro quadro. Si tratta quindi di una informazione essenziale sia per chi vuole vendere, perché offrirà la possibilità di effettuare una stima accurata della casa in base alle sue caratteristiche, evitando di immettere l’immobile sul mercato a un prezzo non adeguato. Allo stesso modo, sarà di grande aiuto anche chi è interessato all’acquisto e vuole fare una comparazione tra immobili e sta valutando se i prezzi proposti siano in linea con le valutazioni del mercato. Essendo un aspetto decisamente rilevante nell’ottica delle compravendite immobiliari è consigliabile rivolgersi a una figura competente che sia in grado di fornire una consulenza che tenga presenti tutti gli aspetti che devono essere tenuti in considerazione per la determinazione del prezzo al metro quadro.
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Ma vediamo quali sono gli aspetti che concorrono alla determinazione del prezzo al metro quadro di un immobile.
Le stime fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare
Il prezzo al metro quadro rappresenta la base per il calcolo del valore commerciale di un immobile e può essere considerato come la sintesi di riferimento per avere un’indicazione reale del costo di una casa o di un locale commerciale.
Privati e agenzie immobiliari che abbiano la necessità di fare una stima del prezzo al metro quadro di un immobile possono servirsi dell’attività dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. La banca dati dell’Osservatorio costituisce un’importante fonte d’informazioni relative al mercato immobiliare nazionale ed è quindi uno strumento molto utile sia per gli addetti ai lavori che per i singoli cittadini. Le rilevazioni vengono aggiornate semestralmente e forniscono dei valori massimi e minimi per metro quadro relativi a qualsiasi zona del territorio italiano.
L’entità di questi valori non viene stabilita in maniera soggettiva e fissa, ma subisce integrazioni e adattamenti continui in modo da riflettere nel modo più aderente possibile i cambiamenti che avvengono a livello territoriale (come ad esempio lavori di riqualificazione e ampliamento dei servizi offerti), e l’andamento generale del mercato tramite l’analisi di quelle che sono le dinamiche tra domanda e offerta, spesso determinanti a prescindere dai parametri relativi allo stato di conservazione dell’immobile e della sua sistemazione in una zona centrale o periferica. Un esempio in tal senso è quello dato dalle città universitarie in cui l’ampia domanda comporta un aumento generale dei prezzi, soprattutto in determinate zone nevralgiche.
Accedendo alla banca dati dell’Osservatorio tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate o tramite app dedicata, sarà possibile effettuare delle ricerche in base alla destinazione dell’immobile, scegliendo tra residenziale, commerciale e terziario, e all’interno di ciascuna categoria sarà a questo punto possibile optare per le diverse tipologie di immobili (abitazioni civili, ville e villini, posti auto coperto o scoperti, box).
L’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate non si limita a definire i prezzi minimi e massimi ma indica anche l’indice di redditività di un immobile, che può essere usato ad esempio dai proprietari per capire a quanto affittare la propria casa.
Il ruolo dei coefficienti di merito
Il prezzo al metro quadro fornito dall’OMI va moltiplicato per il valore della superficie commerciale dell’immobile ma questa operazione non è ancora sufficiente a determinare il valore di mercato dell’immobile. Bisognerà moltiplicare il risultato ottenuto per dei coefficienti correttivi che hanno la funzione di rappresentare in maniera fedele lo stato di manutenzione della casa, del suo stato locativo, della luminosità, e di tutta una serie di caratteristiche in grado di incidere sulla sua valutazione all’interno del mercato immobiliare, sia facendolo aumentare, ma in determinati casi anche influenzandola in senso negativo. Ecco alcuni aspetti che dovranno essere considerati:
- L’ubicazione precisa, partendo dalla città sino ad arrivare al quartiere e alla zona specifica.
- I servizi che quella zona può offrire
- La tipologia dell’immobile
- L’anno di costruzione
- L’esposizione
- Il piano in cui l’immobile è sistemato
- Le condizioni generali esterne e strutturali
- Lo stato di manutenzione degli ambienti interni della proprietà.
Esempio pratico di calcolo del valore immobiliare
A questo punto facciamo un esempio su come procedere al calcolo del valore di mercato di un immobile. Partiamo da un ipotetico appartamento ubicato in una grande città con una superficie commerciale pari a 100 mq. In base alle indicazioni fornite dall’OMI, sappiamo che il valore al metro quadro per quel tipo di appartamento ubicato in quella particolare zona è di 2 mila euro.
Il valore dell’immobile sarà quindi di 200mila euro, ma non rappresenta il valore reale di mercato perché a questo punto dovranno essere considerati i coefficienti di merito che potrebbero far salire o scendere questo valore.
Ipotizziamo che la casa si trovi al quarto piano, che abbia più di 30 anni (meno 5%) e che inoltre necessiti di una ristrutturazione. Per il primo aspetto bisognerà sottrarre il 30% del valore della casa, a cui andranno ad aggiungersi le ulteriori decurtazioni dei 5% e del 10% in relazione agli altre due circostanze passate in rassegna.
Calcoli del genere potrebbero andare avanti a lungo e diventare anche piuttosto complicati, ed è per questo che, per ottenere un calcolo attendibile, è sempre meglio lasciar fare ai professionisti del settore. Evitando entrare troppo nel dettaglio, possiamo però evidenziare che il valore di mercato di un appartamento ubicato nella stessa palazzina ma posto all’ultimo piano, che sia stato appena ristrutturato e che abbia un’esposizione che garantisca una maggiore luminosità, sarà sicuramente superiore rispetto al primo preso in esame.
