Rivalutazione della rendita catastale: come funziona e quando serve

La rendita catastale è un valore fiscale che viene utilizzato come base per la determinazione del valore catastale dell’immobile, ossia la base imponibile per il calcolo dell’Imu e delle altre tasse da pagare tra cui quelle di successione, ipotecarie  o legate alle donazioni.

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La sua entità può subire delle variazioni in base ai nuovi parametri sul costo della vita, ma anche in relazione a vicende che possono determinarne sia l’aumento che la riduzione.

Differenza tra valore catastale e rendita catastale

I concetti di valore catastale e rendita catastale vengono spesso confusi e sovrapposti, ma in realtà hanno valenze ed entità differenti. Facciamo chiarezza.

Rendita catastale

Si tratta del valore che rappresenta il reddito medio ordinario, stabilito dal Catasto, ricavabile da ciascuna unità immobiliare urbana. Il calcolo della rendita catastale avviene sulla base di due parametri: la dimensione dell’immobile (volumetria e numero di vani) e la tariffa d’estimo (valore legato alla destinazione d’uso e alla zona in cui si trova l’immobile).

Questo valore può essere trovato nella visura catastale che può essere considerata come la carta d’identità dell’immobile, ed è per questo che, soprattutto in sede d’acquisto, verificare che tutte le informazioni al suo interno siano corrette risulta di fondamentale importanza.

Proprio questo è il motivo per cui Rockagent accompagna i suoi clienti nel percorso che porta alla conclusione dell’affare, mettendogli a disposizione tutti i documenti da consultare e valutare per portare avanti la trattativa nella maniera più consapevole e serena possibile.

Valore catastale

Si tratta invece della base imponibile su cui si applicano le aliquote relative ai vari tributi. Per la sua determinazione si parte proprio dalla rendita catastale.

Valore di mercato

Ancora diverso è il concetto di valore di mercato, che rappresenta invece l’importo da pagare per l’acquisto di un determinato immobile in relazione alle condizioni, alla zona in cui è ubicato e al periodo storico.

Come si ottiene un valore catastale rivalutato

Come abbiamo già chiarito, la base per il calcolo del valore catastale è quello relativo alla rendita catastale.

Occorrerà prima di tutto rivalutare questo valore con un tasso di rivalutazione fisso del 5%, moltiplicandolo successivamente per dei coefficienti specifici relativo alla categoria catastale di competenza. Questi ultimi possono però cambiare anche in base alla tipologia d’imposta (come succede per IMU e TASI).

Per esempio: una rendita castale di una prima casa presente nella categoria catastale A/2  del valore di 1000 euro, in seguito alla rivalutazione del 5% passa a 1050 euro. Questo valore viene moltiplicato per il coefficiente previsto per quella categoria catastale, ossia 110. Si otterrà una base imponibile di 115.500 euro

Per comodità, ecco una tabella coi moltiplicatori utilizzabili per il calcolo della valore catastale con le percentuali relative alla rivalutazione catastale già incluse (5% per i gruppi A, C, D, ed E, mentre per il gruppo B ammonta al 40%).

Basterà in sostanza prendere il valore della rendita catastale non rivalutata e moltiplicarlo per i coefficienti presenti accanto alla categoria di competenza.

Gruppo ImmobiliCategorie catastaliMoltiplicatore
A – Immobili a destinazione
       ordinaria
(abitazioni, castelli, uffici)
– casa principale
– seconda casa
– uffici
– 115,5
– 126
– 63
B – Immobili ad uso collettivo
(collegi, case di cura, carceri,
scuole, biblioteche, luoghi di culto)
– tutte le categorie– 176,4
C – Immobili commerciali
(Negozi, magazzini, laboratori artigiani,
stabilimenti balneari)
– negozi
– altre categorie
– 42,84
– 126
D – Immobili a destinazione
       speciale
(Alberghi, teatri, istituti di credito,
fabbricati con esigenze produttive)
– tutte le categorie– 63
E – Immobili a destinazione
      particolare
(Stazioni marittime, ponti,
costruzioni con esigenze pubbliche)
– tutte le categorie– 42,84
F – Unità immobiliari non 
      produttive di reddito
(aree urbane, unità in costruzione o
in corso di definizione, infrastrutture
pubbliche comunicazione, lastrici)
– tutte le categorie– 112,50

Riduzione del valore della rendita catastale

È possibile che la rendita catastale subisca una riduzione. Questo si verifica quando l’immobile versa in stato d’abbandono e di degrado tale da determinare una perdita di valore. Per evitare di pagare più tasse del dovuto basterà che un tecnico abilitato presenti apposita istanza al Catasto affinché il valore della rendita catastale venga rivisto.

Se l’immobile è solo in parte degradato, c’è la possibilità di frazionarlo, classificando le due porzioni in maniera differente per abbassare la rendita catastale complessiva.

È necessario aggiornare la rendita catastale anche quando cambia la destinazione d’uso dell’immobile. Ad esempio, se si ha un locale commerciale e lo usa come magazzino, sarà possibile ottenere una classe di merito diversa, con effetto diretto sulla rendita catastale e sulla base fiscale imponibile.

Può capitare infine che uno dei parametri che concorre per la determinazione del valore della rendita catastale sia errato. Parliamo ad esempio delle dimensioni della superficie dell’immobile. Anche in questo caso sarà possibile presentare istanza con la comunicazione dei valori corretti e il conseguente aggiornamento del valore della rendita catastale.

Casi in cui il valore della rendita catastale aumenta

Immobile ristrutturato

Vengono tenuti in considerazione solo quei casi in cui i lavori di ristrutturazione abbiano influito concretamente sui parametri usati per la definizione della rendita catastale.
La nuova rendita catastale (rendita proposta) indicata dal proprietario dell’immobile tramite un tecnico viene depositata presso l’ufficio competente territorialmente che procede alla verifica per renderla definitiva entro il termine massimo di 12 mesi.

Destinazione d’uso

Caso analogo a quello visto in precedenza nei casi di riduzione del valore della rendita catastale. Capita che quest’ultima non rispecchi la destinazione d’uso dell’immobile e che il proprietario non si sia preoccupato di comunicare la variazione al Catasto. Può succedere ad esempio che il proprietario abiti regolarmente in un immobile classificato come ufficio.

Pannelli fotovoltaici

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i pannelli fotovoltaici sono da intendere come unità immobiliari e in quanto tali vanno quindi accatastati, con conseguente aumento del valore della rendita catastale e della base imponibile dell’immobile presso i quali sono stati installati.

L’impianto con una potenza superiore ai 3Kw viene quindi considerato bene immobile e porta alla rivalutazione della rendita catastale, ma solo nel caso in cui questo determini un aumento del valore catastale dell’immobile sul quale è stato installato superiore al 15%.

Per quegli impianti di modesta entità – solitamente quelli domestici rientrano in questa tipologia – non sarà necessario alcun tipo di accatastamento e non si produrranno quindi effetti sul valore della rendita catastale. 

Revisione zone catastali

Se il comune procede su sua iniziativa alla revisione delle zone catastali è possibile che la rendita catastale subisca delle variazioni. Eventuali cambiamenti devono essere comunicati dal comune al diretto interessato, e in ogni caso producono effetti dall’inizio dell’anno successivo a quello di notifica. 

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