Molti si sono chiesti se fosse possibile vendere una casa ristrutturata dopo l’Ecobonus 110% senza incorrere in sanzioni o contribuzioni. La Legge non pone vincoli di alcun tipo sulla vendita di un immobile dopo Ecobonus 110%, ma stabilisce un limite di tempo di cinque anni per vendere senza dover pagare la plusvalenza, misura volta a disincentivare le vendite speculative.
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Casa ristrutturata con il bonus 110%: ci sono vincoli per la vendita?
L’ENEA, nel report di giugno 2022, ha registrato:
- 199.124 richieste di agevolazione per la ristrutturazione di immobili, con investimenti ammessi a detrazione pari a 35.211.032.436 euro
- lavori effettuati per 24.926.028.889 euro.
Questi numeri suggeriscono che molte persone potrebbero essere interessate a vendere la propria casa.
Per quanto riguarda vendere un immobile dopo l’Ecobonus 110%, la legge non impone alcun vincolo. Tuttavia, è stabilito un limite di tempo di cinque anni per la vendita senza dover preoccuparsi della plusvalenza. Lo Stato ha adottato questa misura per scoraggiare le vendite speculative.
Perché cinque anni per vendere una casa ristrutturata con l’ecobonus?
Perché conviene aspettare cinque anni prima di vendere un immobile dopo l’Ecobonus 110%? Per non perdere le detrazioni non utilizzate o utilizzate in parte. Infatti, il Ministero dell’Economia e delle Finanze, attraverso l’articolo 9 del Decreto Requisiti del 6 agosto 2020, ha chiarito che la casa può essere venduta anche prima che il periodo di detrazione scada, ma in questo caso le detrazioni non utilizzate si trasferiranno automaticamente al nuovo proprietario, salvo diverso accordo tra le parti.
Tutte le modalità per accedere all’Ecobonus prevedono una forma di detrazione fiscale che viene consegnata nell’arco di cinque anni. Per questo motivo, lo Stato disincentiva la vendita prima di questo periodo. Dal punto di vista legale, la plusvalenza genera dei risultati che vengono ottenuti con il bonus e questo viene poi tassato. Se la casa viene venduta prima dei cinque anni di detrazione fiscale, questa plusvalenza andrà considerata nel calcolo generale.
Cos’è la plusvalenza?
La plusvalenza si definisce come la differenza di prezzo della proprietà tra il momento dell’acquisto e quello della successiva vendita. Maggiore sarà la differenza, maggiore sarà la plusvalenza generata.
Detrazione IRPEF, sconto in fattura e cessione del credito
Per scegliere la modalità di detrazione fiscale più adatta alle proprie esigenze, è importante considerare diverse variabili e analizzarle attentamente insieme all’impresa edile con cui si collabora e alla banca di riferimento. Esistono diverse opzioni per ottenere la detrazione delle spese previste dal Bonus, tra cui:
- La detrazione IRPEF, che consente di recuperare il 110% delle spese sostenute in cinque anni sotto forma di detrazioni fiscali.
- Lo sconto in fattura, che prevede un anticipo della spesa detraibile da parte dell’impresa che ha eseguito i lavori. Questa opzione consente di recuperare l’importo sotto forma di detrazioni fiscali o cedendo il credito a terzi.
- La cessione del credito, che consente di cedere il credito verso il Fisco a un terzo soggetto, come ad esempio una banca.
Come vengono gestite le detrazioni non godute dell’ecobonus 110 se la casa viene venduta?
Se si decide di mettere in vendita immobile dopo ecobonus 110% prima dei cinque anni previsti per la detrazione fiscale, è importante considerare le detrazioni non godute e proteggere i propri interessi. Ci sono due modalità per farlo:
- inserire una clausola specifica nel contratto di compravendita
- redigere una scrittura privata che evidenzi la volontà del venditore di mantenere il diritto alle detrazioni.
È importante che quest’accordo sia stabilito e sottoscritto dalle parti interessate prima del rogito, sotto la supervisione di un notaio. Inoltre, il venditore dovrebbe saldare tutte le fatture riguardanti la ristrutturazione prima del rogito. Al fine di evitare malintesi, sarebbe anche opportuno conservare le ricevute delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione anche dopo la vendita.
Casistiche in cui si possono perdere le detrazioni
Esistono due situazioni che possono portare alla perdita delle detrazioni fiscali:
- Se al momento della vendita dell’immobile non viene specificato l’intento di mantenere le detrazioni, queste passeranno automaticamente al nuovo proprietario.
- Se le spese per i lavori di ristrutturazione, necessarie per beneficiare del bonus, vengono pagate dopo la stipula del rogito, sia il venditore che l’acquirente rischiano di perdere il diritto alle detrazioni fiscali. Pertanto, è importante assicurarsi che tutte le fatture siano saldate prima della firma del rogito per evitare la perdita delle detrazioni.
Vantaggi e svantaggi di vendere la casa dopo averla ristrutturata col bonus 110
Effettuare lavori di ristrutturazione prima di vendere un immobile può portare diversi vantaggi. Innanzitutto, si può mantenere il diritto alle detrazioni fiscali anche dopo la vendita. Inoltre, effettuare una nuova valutazione dell’immobile e posizionarlo sul mercato a un prezzo più alto può aumentare le possibilità di vendita. Infine, una proprietà che ha subito dei lavori di ristrutturazione potrebbe essere più appetibile e vendibile in tempi più brevi. Il principale rischio è quello di perdere le detrazioni, ma ciò può essere facilmente evitato grazie ad accordi chiari tra le parti e alla corretta gestione della documentazione fiscale.
