Come vendere un immobile ereditato. Possibili problemi e soluzioni.

Quando si decide di vendere un immobile ereditato bisogna tenere presente che ci saranno da effettuare più adempimenti e si avranno più oneri rispetto a una normale compravendita immobiliare. Vediamo quali sono i passaggi da seguire, i documenti necessari, le tasse da pagare e i possibili problemi a cui si può andare incontro.

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I documenti e gli oneri necessari per vendere un immobile ereditato

La dichiarazione di successione

Per vendere un immobile ereditato è necessario presentare dei documenti aggiuntivi rispetto a una trattativa immobiliare classica.

In primo luogo, bisogna fare la dichiarazione di successione, un documento che elenca tutti i beni del defunto e serve per calcolare l’ammontare delle imposte sull’eredità. Nessun immobile ricevuto in eredità può essere venduto se non sono state pagate le relative tasse.

La dichiarazione di successione ha quindi l’obiettivo di notificare il trasferimento del bene agli eredi a fini fiscali e deve essere presentata entro un anno dal decesso di chi ha lasciato l’eredità. 

Si può compilare in via digitale tramite il software presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, oppure ci si può affidare a un Caf o a un professionista del settore, ad esempio un notaio.

Accettazione dell’eredità e trascrizione

La dichiarazione di successione non è sufficiente per vendere un immobile ereditato. È necessaria l’accettazione dell’eredità, che può essere formalizzata con un documento scritto oppure tacitamente. L’accettazione tacita si ha nel caso in cui l’erede non predispone un atto formale, ma attua comportamenti che manifestano la volontà di accettare i beni ereditati, ad esempio la volontà di vendere l’immobile. 

L’accettazione tacitaè la modalità più frequente, ma richiede anche un passaggio in più in fase di compravendita immobiliare, poichè contestualmente al rogito il notaio dovrà formalizzarla con la trascrizione, necessaria per certificare che la proprietà dell’immobile è passata dal defunto proprietario all’erede che intende venderlo. Per portare a termine questo passaggio, è fondamentale avere anche il certificato di morte di chi ha lasciato l’immobile in eredità e l’atto di successione.

Dieci anni è il tempo massimo che il diritto italiano dà per l’accettazione dell’eredità. Di conseguenza, la vendita di una casa ereditata dopo dieci anni può presentare problemi se in questo arco di tempo non è stata accettata l’eredità.

Tassa di successione e altri oneri

L’ammontare della tassa di successione varia a seconda del grado di parentela rispetto al defunto e va dal 4% sul valore catastale dell’immobile per coniuge e figli all’8% per i parenti più lontani, compreso il convivente. 

Oltre alla tassa di successione, nel caso di un immobile ricevuto in eredità bisognerà pagare – come in una regolare compravendita – l’imposta ipotecariae quella catastale (rispettivamente, 2% e 1%del valore catastale dell’immobile). 

Inoltre, per procedere alla vendita di un immobile ereditato, entro un massimo di 30 giorni dalla dichiarazione di successione dovrà essere inoltrata la domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto situato nella provincia dell’Agenzia delle Entrate di pertinenza. Per effettuare la domanda è necessario versare un tributo speciale catastale di 55 euro e un’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 pagine di domanda. Infine, l’accettazione va trascritta all’Agenzia delle Entrate, che inserirà il trasferimento nell’apposito registro pubblico degli immobili.

È possibile presentare una dichiarazione di successione usando l’agevolazione prima casa, che ridurrà le imposte ipotecaria e catastale a 200€ forfettarie ciascuna. Tuttavia, tieni presente che se scegli questa opzione e dichiari l’immobile ereditato come prima casa, non potrai venderlo prima di cinque anni. Se vorrai farlo, dovrai acquistare un’altra abitazione con le stesse caratteristiche di prima casa. In caso contrario, la legge impone di restituire all’Erario quanto risparmiato nel trasferimento dell’immobile, con una sanzione del 30%.

Coeredità: cosa fare quando gli eredi non sono d’accordo sulla vendita

Un problema frequente che emerge quando si tratta di vendere un immobile ereditato è il caso in cui ci sia coeredità – l’immobile appartiene a più eredi designati dal defunto proprietario – ma non tutti sono d’accordo a venderlo.

Questa situazione è disciplinata dalle norme in materia di comunione del codice civile. In particolare, l’articolo 1108 stabilisce che tutti i comproprietari devono essere consenzienti alla vendita dell’immobile.

Cosa fare dunque se non si raggiunge una decisione unanime ma si vuole comunque vendere la casa? Ci sono diverse strade percorribili, ma qualunque sia la scelta è sempre bene farsi assistere da un avvocato.

Vendere la propria quota di proprietà dell’immobile

La prima possibilità prevede che chi non si trova d’accordo con i coeredi venda la propria quota dell’immobile, tenendo presente che i coeredi hanno il diritto di prelazione. Verrà quindi fatto stabilire il valore di tale quota e ne sarà proposto l’acquisto prima ai comproprietari. Se questi non sono interessati, si potrà vendere la quota a terzi.

Il procedimento di divisione giudiziale

Se non si trova un accordo, la seconda possibilità è il procedimento di divisione giudiziale, a cui si arriverà dopo aver fatto almeno un tentativo di mediazione obbligatoria tra coeredi. Se questo non va a buon fine, l’avvocato avvierà la procedura di divisione giudiziale di fronte a un giudice civile, una strada spesso lunga e onerosa.

Si procederà quindi alla divisione in natura dell’immobile, mediante il frazionamento in unità, ciascuna destinata a uno dei comproprietari, che potranno vendere la quota dell’immobile ereditato. Se la tipologia di casa non consente una divisione equa tra gli eredi, si dovrà vendere interamente l’immobile e ripartire la cifra tra gli ex proprietari, a seconda delle quote stabilite dal giudice.

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