Cos’è e come funziona la vendita con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà è un particolare tipo di compravendita immobiliare ancora poco diffuso ma che sta prendendo sempre più piede per la sua indubbia comodità e per le garanzie che offre sia al venditore che all’acquirente in termini di riduzione dei rischi nella compravendita.
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In una vendita con riserva di proprietà, nota anche come “patto di riservato dominio”, il compratore comincia a usufruire del bene immobile immediatamente dopo la stipula dell’atto e si impegna a pagare l’importo pattuito in rate dilazionate secondo i tempi e le modalità previste nel contratto di vendita.
Per tutto il periodo di pagamento delle rate e fino alla loro estinzione – entro un tempo massimo di dieci anni – la proprietà del bene rimane in capo al venditore. Con il pagamento dell’ultima rata l’acquirente diventa proprietario unico del bene immobile. In caso di grave inadempienza nei pagamenti, invece, il venditore ha facoltà di chiedere la risoluzione del contratto e di riprendere in mano l’immobile.
Contratto e aspetti legali della vendita con riserva di proprietà
La compravendita con riserva di proprietà è regolamentata dall’articolo 1523 del Codice civile, dove sono specificati diritti e doveri del venditore e dell’acquirente.
Per quanto riguarda il compratore è bene sottolineare che, insieme al diritto di abitazione, egli assume anche tutte le spese e i rischi connessi all’utilizzo dell’immobile: l’acquirente di un bene con riserva di proprietà è infatti tenuto a provvedere alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile in cui alloggia, pur non essendone ancora formalmente il proprietario. Similmente, il compratore dovrà anche rispondere di eventuali danni arrecati all’immobile e provvedere alla loro riparazione.
Spetta al venditore, invece, il pagamento dell’imposta municipale unica (IMU) sull’immobile venduto con riserva di proprietà fino al momento in cui non si sia perfezionato il passaggio di proprietà con il pagamento dell’ultima rata.
Se si desidera comprare o vendere un immobile con riserva di proprietà è fondamentale affidarsi a uno studio notarile esperto in grado di redigere un contratto che garantisca entrambe le parti coinvolte nel rispetto della normativa corrente. Il contratto dettaglierà il numero di rate da pagare, il loro importo e la durata nel tempo, nonché le modalità di un’eventuale risoluzione dell’accordo.
La legge stabilisce che, in caso di mancato pagamento di una quota superiore all’ottava parte del prezzo dell’immobile, il venditore ha facoltà di chiedere la risoluzione immediata del contratto di vendita con riserva di proprietà. A seguito della risoluzione del contratto egli sarà tenuto a restituire al compratore le rate già riscosse, trattenendone una quota a titolo di compenso per l’utilizzo dell’immobile da parte del compratore. La quota trattenibile può essere preventivamente stabilita e inserita nel contratto.
Differenze, vantaggi e svantaggi rispetto alla compravendita normale
La vendita con riserva di proprietà costituisce un atto di vendita a tutti gli effetti e necessita degli stessi passaggi di un normale acquisto immobiliare, con un preliminare di compravendita e un atto pubblico con trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Essa prevede anche il pagamento, da parte dell’acquirente, delle normali imposte immobiliari come l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale. La principale differenza rispetto alla consueta compravendita immobiliare risiede nella sospensione del trasferimento della proprietà fino al pagamento dell’ultima rata di acquisto.
Si tratta di una misura che presenta diversi vantaggi e pochi svantaggi per entrambe le parti. Il venditore mantiene la proprietà del bene tutelandosi dal rischio di insolvenza e liberandosi delle spese di manutenzione e del rischio di deperimento del bene. In caso di risoluzione del contratto, però, egli dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria con possibile allungamento dei tempi di restituzione dell’immobile.
Il vantaggio principale per il compratore è la possibilità di godere immediatamente del bene immobile. A fronte di questo beneficio, però, egli è tenuto a provvedere alle spese di manutenzione di una casa di cui non ha ancora garanzia di proprietà.
Opponibilità della riserva verso terzi
In base a quanto stabilito dall’articolo 1524 del Codice civile, la riserva di proprietà può essere opponibile verso terzi da parte sia del venditore che del compratore, a patto che l’atto di vendita sia stato trascritto correttamente e in base alle indicazioni di legge.
In caso di pignoramento dell’immobile da parte dei creditori del venditore, il compratore può opporre la riserva verso terzi solo se l’atto di compravendita con riserva di proprietà stipulato con la controparte è stato trascritto nella Conservatoria dei registri immobiliari in data certa e antecedente rispetto al pignoramento.
Similmente, anche l’acquirente potrà opporre la riserva nei confronti di potenziali nuovi compratori dell’immobile solo se l’atto è stato debitamente trascritto.
Vendita con riserva della proprietà e mutuo: come funziona
La vendita con riserva di proprietà è una buona alternativa alla richiesta di mutuo per la casa. Anzi, questo tipo di compravendita immobiliare viene proposto proprio nel caso in cui il potenziale acquirente non abbia le giuste garanzie per poter ottenere la concessione di un mutuo da parte della banca.
È tuttavia possibile che il venditore si trovi nella condizione di stare ancora pagando il mutuo dell’immobile che ha messo in vendita: in questo caso egli potrà mantenere il contratto di mutuo con la banca fino all’estinzione dell’ultima rata di pagamento versata dall’acquirente.
