Come funziona acquistare casa all’asta e come rivenderla

Tramite le aste giudiziarie si effettua la vendita forzata di un bene immobile gravato da debiti. Si tratta generalmente di immobili di privati con mutui o prestiti non saldati, immobili di aziende a cui vengono alienati i beni in seguito a fallimento, o proprietà di enti pubblici che – per motivi di trasparenza – devono necessariamente vendere tramite asta.

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Cosa sono le aste giudiziarie e perché conviene comprare casa all’asta

Per chi vuole acquistare casa, le aste giudiziarie sono un’ottima opportunità per comprare un immobile a un prezzo inferiore di almeno il 20 – 25 % rispetto al valore di mercato (ma il ribasso può essere anche maggiore). Inoltre, l’acquisto tramite asta assicura una procedura completamente trasparente, poiché tutto viene verificato e dichiarato, a partire dall’esatto valore della casa, definito in seguito a una perizia di un organismo indipendente certificato dal tribunale. 

La perizia – che riporta tutti i dati dell’immobile, compresa la planimetria, e definisce il prezzo base di vendita – è sempre consultabilesui siti nei quali vengono pubblicizzate le aste. È fondamentale che chi intende partecipare a un’asta la consulti con attenzione. 

Un altro vantaggio dell’acquisto all’asta è che l’immobile sarà libero da ipoteche e pignoramenti, che vengono cancellati dal giudice nel momento del trasferimento.

Come funzionano le aste immobiliari

Dove trovare gli annunci di aste immobiliari

Innanzitutto, dobbiamo trovare immobili all’asta. Per farlo, si possono consultare diverse fonti. Le più comuni sono i portali immobiliari tradizionali  e gli annunci immobiliari dei giornali cartacei. Ci sono poi il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia (https://pvp.giustizia.it/pvp/) e diversi siti specializzati in aste giudiziarie comehttps://www.astegiudiziarie.it o https://www.astagiudiziaria.com/. Infine, una ricerca accurata e geolocalizzata si può fare tramite i siti ufficiali dei tribunali.

I termini e le condizioni dell’asta sono definiti nell’ordinanza di vendita, che dà informazioni anche sul tipo di asta e fornisce le istruzioni per partecipare. Il custode giudiziario a cui è affidata la gestione del bene è obbligato dalla legge a far visitare l’immobile anche più volte alle persone interessate, fissando un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta.

Aste in tribunale o telematiche, senza incanto o con incanto

Le aste immobiliari possono avvenire in tribunale o per via telematica e prevedono due modalità: senza incanto (cioè senza rilanci) e con incanto, a cui si ricorre se l’immobile non viene assegnato nella prima fase.

L’asta senza incanto richiede di presentare alla Cancelleria del Tribunale di competenza, entro la data fissata dall’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e un assegno circolare a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo d’asta. Possano essere accettate offerte con un prezzo fino al 25% inferiore rispetto alla base d’asta. La cauzione verrà restituita nel caso non ci si aggiudichi l’immobile. Se invece la proposta viene giudicata adeguata, l’immobile viene assegnato.

Cosa succede dopo essersi aggiudicati un immobile all’asta

A questo punto, l’aggiudicatario ha un tempo preciso per pagare, indicato nell’avviso di vendita: in genere si tratta di 60 o 90 giorni. Una volta corrisposto il saldo il giudice firma il decreto di trasferimento e con questo atto l’aggiudicatario diventa proprietario dell’immobile.

Il decreto di trasferimento cancella anche pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ingiunge al debitore e al custode di rilasciare l’immobile e di fatto sostituisce il rogito notarile di una normale compravendita.


Se l’immobile è libero il custode giudiziario consegnerà le chiavi una volta emesso il decreto di trasferimento. Se invece la casa è occupata dal debitore o da inquilini che non si dimostrano collaborativi, diventa necessario avviare una procedura di rilascio tramite l’ufficiale giudiziario.

La casa occupata è uno dei maggiori rischi legati all’acquisto di un immobile all’asta: per questo è fondamentale accertarsi che la casa sia libera prima di procedere con l’offerta. In caso contrario, ci si troverà in una situazione complessa e sarà necessario gestire lo sfratto.

Quali sono le spese dell’aggiudicatario dell’asta

Gli oneri fiscali previsti per l’aggiudicatario d’asta sono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’IVA, se prevista dalla legge, e il bollo virtuale. Potrebbe essere richiesta anche una certificazione energetica, il cui prezzo varia in funzione dell’immobile da certificare, e sono a carico dell’acquirente eventuali spese condominiali non saldate nel biennio precedente all’acquisto.

Come rivendere una casa comprata all’asta

Comprare una casa all’asta per rivenderla è un investimento molto conveniente, tuttavia si tratta di un processo complesso, nel quale è consigliabile farsi seguire da esperti. 

La vendita di una casa comprata all’asta è soggetta agli stessi vincoli di un immobile acquistato in una normale compravendita, in primis il vincolo temporale: se l’immobile non è stato adibito a prima casa non è possibile venderlo prima di cinque anni dalla data dell’acquisto, se non a fronte del pagamento di tasse sulla plusvalenza (la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto). Se invece l’immobile è la prima casa è possibile rivenderla prima dei cinque anni, a patto però di acquistare un altro immobile con la stessa destinazione d’uso entro un anno.

Altri impedimenti alla vendita possono derivare dallo stato della casa. Se intendi acquistare all’asta per rivendere, a maggior ragione prima di aderire all’asta dovrai informarti approfonditamente sulle condizioni dell’immobile, visitarlo, accertarti che non ci siano abusi edilizi o contenziosi legali pendenti.

Se tutto è a posto, infine, dovrai sicuramente prevedere dei lavori di ristrutturazione – come minimo svuotamento dell’immobile, pulizia e tinteggiatura –  per rendere la casa presentabile e appetibile ai potenziali compratori.

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