Acquisto seconda casa: quali sono le tasse e le imposte da pagare

Così come esistono tasse sulla vendita della seconda casa, ci sono anche imposte sull’acquisto della seconda casa, diverse da quelle sulla prima casa. È molto importante conoscerle per evitare errori di calcolo e avere la certezza di adempiere a quanto prevede la legge.

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Imposte acquisto seconda casa: ecco quali sono

Esistono due situazioni differenti in cui è possibile trovarsi al momento dell’acquisto di una casa, e che modificano sostanzialmente il valore delle relative imposte da sostenere:

  • acquistare da un privato o da un’impresa con transazione esente IVA;
  • acquistare da un’impresa con transazione soggetta a IVA.

Le tasse per l’acquisto della seconda casa avranno una parte fissa e una parte variabile, per lo più legata all’IVA, in quei casi in cui l’impresa da cui si acquista la casa decida di applicarla (tenendo presente che il più delle volte la cessione da parte di società è una transazione esente Iva).

Per mitigare l’impatto delle imposte sull’acquisto della seconda casa è possibile ottenere un’agevolazione sul costo dell’imposta di registro e sugli oneri notarili avvalendosi dell’opzione prezzo-valore.

Differenze fra le imposte d’acquisto seconda casa a seconda del tipo di transazione (IVA o esente IVA):

Le transazioni di acquisto di un immobile da un’impresa, a differenza che da un privato, possono incorrere nell’applicazione dell’IVA:

  • sempre, se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine della costruzione o ristrutturazione;
  • in base a quanto disposto dall’impresa venditrice, nel caso in cui la vendita avviene oltre i 5 anni dalla fine della costruzione o ristrutturazione. In questo caso, detta condizione va espressa nel contratto di vendita o nel preliminare;
  • in base a quanto disposto dall’impresa venditrice, nel caso in cui gli immobili acquistati saranno destinati ad abitazioni sociali. Anche in questo caso va espresso nel contratto di vendita o nel preliminare.

Tabella esplicativa delle imposte d'acquisto sulla seconda casa

Comprare la seconda casa comporta anche la responsabilità del suo mantenimento dal punto di vista fiscale, adempiendo al pagamento di una serie di tasse che è bene conoscere nel dettaglio per avere un quadro preciso della spesa annuale da mettere a budget:

  • IMU (imposta municipale unica): è un tributo patrimoniale diretto applicato sulla quota immobiliare del patrimonio che non si paga per la prima casa ma viene richiesta per le successive case di proprietà. Il calcolo IMU per la seconda casa prende in considerazione la categoria catastale, la tipologia d’immobile, un moltiplicatore e l’aliquota stabilita dalla delibera comunale. Facciamo l’esempio su un immobile generico, quindi non di lusso, appartenente alla categoria A/2, con una rendita catastale di 1.000 euro: utilizzando il valore moltiplicatore di 160 e un’aliquota di 7,6%, avremo un valore di IMU di 1.277 euro.
  • TASI: è il tributo dei servizi indivisibili comunali, legati direttamente o indirettamente all’immobile. Il calcolo dell’imposta comprende gli stessi criteri utilizzati per l’IMU: categoria catastale, tipologia d’immobile e aliquota stabilita dalla delibera comunale.
  • TARI: è la tassa sui rifiuti che va pagata sia per la prima casa che per le successive, come per gli immobili in affitto. Si calcola attraverso parametri legati all’occupazione della casa (residenti, non residenti, utenza non domestica), ai mq e al numero di abitanti. Le tariffe di riferimento sono consultabili all’interno delle delibere comunali.
  • IRPEF: si riferisce alla tassazione della rendita catastale, utilizzando come indicatore lo scaglione di reddito. Nel caso, ad esempio, di una rendita catastale di 1.000 euro per un reddito di 40.000 euro/anno, soggetto quindi al 38% di IRPEF, l’imposta ammonterà a 380 euro/anno.

Alle imposte sull’acquisto della seconda casa, andranno aggiunte anche le tasse per il suo mantenimento, in modo da avere un quadro completo sull’impegno economico da considerare nel lungo periodo.

Agevolazioni fiscali sulle imposte per la seconda casa

L’acquisto di una seconda casa è ancora considerato un lusso per l’ecosistema fiscale italiano, così le agevolazioni sono poche e spesso non se ne conoscono le coordinate.

La prima possibilità di agevolazione si trova durante le fasi di acquisto dell’immobile, è denominata prezzo-valore dell’immobile e la sua applicazione va richiesta al notaio il quale, come valore dell’immobile, piuttosto che il prezzo di vendita prende in considerazione la rendita catastale dell’immobile moltiplicata per 126, il coefficiente stabilito dalla legge per l’anno 2022. Avvalendosi di questa possibilità sarà possibile risparmiare sino al 30% rispetto al tipico utilizzo del prezzo come base imponibile.

La seconda possibilità di agevolazione comprende gli interventi diretti al risparmio energetico o a scopo antisismico che in seguito all’acquisto si potrebbe decidere di svolgere, usufruendo dell’ecobonus per le seconde case.

La terza possibilità di agevolazione comprende la cessione dell’immobile in affitto o in comodato d’uso gratuito a un parente. Affittando la seconda casa con canone agevolato è possibile ottenere un risparmio del 25% su IMU e TASI, mentre cedendo in comodato d’uso l’immobile a un parente il risparmio arriva sino al 50%, sempre su IMU e TASI.

Imposte di mantenimento per case in affitto e case vacanze

Nel momento in cui si decidesse di affittare la seconda casa cambierà anche la configurazione fiscale da rispettare, nel seguente modo:

  • IMU: rimane a carico del proprietario;
  • TASI: il proprietario paga un importo che oscilla tra il 70 e il 90% del totale, come stabilito da delibera comunale, e il resto passa a carico dell’inquilino che non abbia trasferito la residenza presso l’abitazione, situazione nella quale non dovrà pagare nessun importo.
  • In caso di affitto a canone concordato, la configurazione cambia ulteriormente:
  • IMU e TASI: riduzione del 25%.
  • IRPEF: la tassazione del canone di affitto riceve una decurtazione forfettaria del 5% sul valore riscosso per cui l’effettiva base imponibile su cui applicare l’aliquota è pari al 95%. Da questo 95% vengono decurtate le spese condominiali.

In caso di affitti brevi e case vacanza, IMU e TASI restano interamente a carico del proprietario che dovrà decidere se il contratto d’affitto sarà con cedolare secca al 21%, oppure destinare il reddito a tassazione Irpef:

  • la cedolare secca consente di applicare una percentuale fissa (21%) alla rendita della casa; è conveniente, ma non tiene conto della situazione reddituale del proprietario;
  • la tassazione Irpef si muove sugli scaglioni di reddito effettivi del proprietario, consentendogli la detrazione di alcune spese che, con la cedolare secca non potrebbe avvenire.

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