Caparra, anticipo o deposito fiduciario: facciamo chiarezza

Quando si deve acquistare una proprietà ci si trova di fronte a termini come caparra, anticipo o deposito fiduciario. Spesso si tende a fare confusione e a usare queste parole come se fossero la stessa cosa, ma in realtà le differenze sono notevoli ed è bene conoscerle per evitare errori.

Nei prossimi paragrafi faremo chiarezza sul significato di caparra, anticipo e deposito fiduciario.

Cos’è una caparra?

Una caparra è una somma di denaro che viene versata nelle prime fasi del percorso di acquisto – ma anche di affitto – di un immobile a titolo di garanzia di un contratto. Si tratta di un’istituzione del Codice Civile che viene richiesta come prova delle intenzioni di acquisto.

Ci sono due tipologie di caparra:

• la caparra confirmatoria: ovvero una somma di denaro a tutela di chi vende, corrisposta dall’acquirente prima di firmare il contratto per “dichiarare” la volontà di concludere l’affare. Tipicamente viene versata nel momento in cui si firma il contratto preliminare di vendita. Nel caso in cui l’operazione non andasse a buon fine, chi vende potrà trattenere la caparra;
• la caparra penitenziale: si tratta sempre di una somma di denaro che viene versata prima di firmare il contratto, ma leggermente differente dalla caparra confirmatoria. La caparra penitenziale infatti non viene vista come una garanzia ma come un vero e proprio corrispettivo che l’acquirente versa al venditore. Questa tipologia di caparra può anche essere considerata un acconto sul costo totale della casa.</p>

Quanto si deve dare come caparra?

Non esiste una regola universale che stabilisce il valore della caparra, ma solitamente essa ammonta al 10% del valore complessivo dell’immobile. Ovviamente, venditore e acquirente possono mettersi d’accordo in modo diverso in base alle esigenze di entrambi. La caparra può essere corrisposta tramite bonifico bancario, assegno circolare o assegno bancario non trasferibile (la transazione deve essere tracciata e verificata).

Cos’è un anticipo?

Diverso dalla caparra è l’anticipo, anche se spesso si pensa siano la stessa cosa. L’anticipo rappresenta una somma di denaro stabilita a monte dalle due parti coinvolte nella compravendita e non viene mai restituito, essendo considerato un pagamento parziale a cui poi segue il saldo della cifra totale.

L’anticipo sull’immobile, a differenza della caparra, è soggetto a imposizione IVA e deve essere fatturato. Se la vendita alla fine non si conclude possono verificarsi due situazioni:

• se a rescindere il contratto è il venditore, l’acconto viene restituito all’acquirente;
• se, invece, a rescindere il contratto è chi compra, l’acconto viene perduto.

Di quanto deve essere un acconto?

Anche qui non esiste una cifra universale valida, ma solitamente un acconto si aggira intorno al 10-20% del costo complessivo dell’immobile. La modalità di pagamento più utilizzata è l’assegno bancario non trasferibile.

Cos’è un deposito fiduciario?

Nel momento in cui si decide di acquistare casa, prima che la proprietà diventi effettivamente dell’acquirente è necessario stipulare tra le parti una proposta d’acquisto. Contestualmente viene versato anche un deposito confidenziale, ovvero un importo che solitamente precede la caparra e che serve a garantire che l’immobile verrà effettivamente acquistato.

Nel momento in cui la proposta di acquisto verrà accettata dall’agenzia immobiliare o dal venditore, il deposito fiduciario per l’immobile verrà considerato una caparra confirmatoria e consegnata alla parte che vende, in caso contrario ne rientrerà in possesso l’acquirente.

Quanto denaro versare alla proposta di acquisto casa?

La cifra del deposito fiduciario generalmente ammonta a qualche migliaio di euro. Viene versata tramite assegno bancario non trasferibile e deve essere intestata al venditore. L’agenzia immobiliare, se presente come tramite, trattiene questa cifra – in deposito appunto –, fino all’avvenuta accettazione della proposta d’acquisto.

Va ricordato che una proposta di acquisto è vincolante per l’acquirente ma non per il venditore, che fino al momento in cui non accetta e controfirma la proposta è libero di cambiare idea e ritirare la vendita dell’immobile. La proposta di acquisto ha comunque un termine: al suo scadere se non risulta controfirmata per accettazione dal venditore perde totalmente di validità.