Proposta di acquisto immobiliare: come farla cosa c’è da sapere

Cos’è la proposta di acquisto di un immobile e cosa comporta

L’acquisto di un immobile comporta diversi passaggie il primo, fondamentale, è la proposta di acquisto al venditore, ovvero la manifestazione d’interesse di un acquirente verso un certo immobile, concretizzata in forma scritta e accompagnata dal versamento di una caparra. 

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Ma come fare una proposta di acquisto casa?

La proposta di acquisto immobiliare si fa solitamente tramite un modello prestampato fornito dell’agente immobiliare e riportante tutte le condizioni contrattuali preliminari. 

Con la proposta d’acquisto di un immobile l’acquirente si assume un impegno vincolante nei confronti del venditore, mentre il proprietario rimane libero di valutare altre offerte prima di accettare una proposta. Per questo, la proposta deve essere sottoscritta solo quando si è veramente intenzionati a portare avanti una trattativa.

Struttura della proposta d’acquisto

Il modulo prestampato per la proposta di acquisto di un immobile deve riportare specifici dati, alcuni dei quali – come la dichiarazione di conformità e l’ammontare delle spese condominiali – devono essere forniti direttamente dal venditore all’agente immobiliare al momento dell’affidamento dell’incarico di vendita.

Ecco quali sono le informazioni fondamentali da inserire nel modulo di proposta d’acquisto:

  • i dati del proprietario della casa, del potenziale compratore e dell’agenzia immobiliare;
  • i dati dell’immobile oggetto della proposta, inclusi i dati catastali; 
  • la dichiarazione di conformità alle norme edilizie e conformità catastale, la conferma del certificato di agibilità, ammontare annuale delle spese condominiali ed eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli;
  • il prezzo proposto dal compratore per l’acquisto della casa;
  • le condizioni di pagamento;
  • il termine di irrevocabilità della proposta, con l’indicazione della data ultima utile per l’accettazione;
  • il compenso per l’attività di mediazione dell’agenzia immobiliare e l’importo della caparra confirmatoria.

Chi deve fare la proposta di acquisto e come si registra

La proposta d’acquisto viene scritta e firmata dall’acquirente e se il venditore accetta integralmente le condizioni economiche e le altre clausole non deve fare altro che firmarla.

Da quel momento entrambe le parti sono vincolate a rispettare l’accordo e sarà necessario effettuare l’apposita registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che, non si proceda al preliminare di compravendita entro 20 giorni dall’accettazione della proposta di acquisto.

Chi deve registrare la proposta di acquisto firmata? Se, come avviene più di frequente, la trattativa è stata seguita da un’agenzia immobiliare, sarà quest’ultima ad effettuare la registrazione.

Differenza fra proposta d’acquisto e contratto preliminare

A questo punto dobbiamo toccare un punto importante: proposta di acquisto e contratto preliminare (o compromesso) non sono la stessa cosa. Molte persone, invece, li confondono. Ma quali sono le differenze tra proposta di acquisto e contratto preliminare?

La proposta di acquisto vincola legalmente solo l’acquirente finchè non viene firmata anche dal proprietario dell’immobile. Il contratto preliminare – che andrebbe redatto da un notaio – vincola invece fin da subito entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (rogito).

Dalla firma del contratto preliminare il proprietario non può più vendere la casa ad altri acquirenti. Se uno dei due contraenti cambia idea senza alcun valido motivo subentra per legge un meccanismo di protezione e la parte vittima dell’inadempimento ha facoltà di richiedere l’intervento del giudice per ottenere una sentenza che produrrà i medesimi effetti del contratto non concluso ovvero la sua risoluzione con possibilità di chiedere i danni per l’inadempienza subita.

Quanto costa fare la proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto rappresenta un impegno formale, per questo è prassi consolidata corredarla da un assegno bancario non trasferibile.

L’assegno della proposta di acquisto immobiliare – che diviene caparra confirmatoria al momento dell’avvenuta conoscenza dell’accettazione della proposta da parte del proponente – deve essere intestato al venditore e lasciato in deposito fiduciario all’agente immobiliare, che lo consegnerà alla proprietà solo dopo l’accettazione della proposta. 

L’assegno per la proposta di acquisto della casa – che per consuetudine è pari al 10% del valore del prezzo di compravendita – non è obbligatorio per legge affinché la proposta di acquisto sia valida, ma è certamente una garanzia in più per il venditore per considerare seriamente la proposta.

Inoltre, qualora l’acquirente si tirasse indietro senza alcun valido motivo dalla proposta, il venditore è autorizzato a incassare l’assegno lasciato come caparra confirmatoria. 

Bisogna ricordare infine che nel momento in cui viene comunicata l’accettazione della proposta sorge il diritto di provviggione all’agenzia immobiliare ed anche in caso di successivo recesso ingiustificato per colpa di una delle parti, l’agenzia matura comunque il diritto al compenso pattuito.

Cosa cambia fra proposta d’acquisto fra privati o mediante agenzia

In genere, le trattative di una compravendita vengono seguite da un’agenzia immobiliare, che quando acquisisce l’incarico di vendita di un immobile deve entrare in possesso di tutte le informazioni fondamentali al riguardo (le stesse informazioni che vanno riportare nel modulo per la proposta d’acquisto).

È evidente che la presenza di un’agenzia immobiliare nella trattativa garantisce a entrambe le parti maggiore tranquillità. Tuttavia, ci sono casi in cui una trattativa e dunque anche la proposta d’acquisto può avvenire fra privati. 

In questo caso, sarà cura dell’acquirente procurarsi tutte quelle preziose informazioni che andranno incluse nella proposta d’acquisto. Data l’estrema delicatezza del processo – dove entrano in gioco aspetti giuridici, fiscali e tecnici – è bene avvalersi almeno della figura di un consulente esterno che possa dare indicazioni specifiche su come si fa una proposta di acquisto casa.

Proposta di acquisto formale e informale: le differenze

Può capitare di sentire parlare di “proposta di acquisto informale”. Ma a cosa ci si riferisce?

Si tratta in genere di una semplice espressione di interesse fatta dall’acquirente al venditore, ad esempio con una mail o una lettera d’intenti. 

Tuttavia, è bene ricordare che una proposta di acquisto informale non ha alcuna valenza giuridica o alcun vincolo: l’unica proposta d’acquisto valida è quella – formale – fatta per iscritto tramite l’apposito modulo.

Tempistiche per l’accettazione della proposta di acquisto

Per quanto riguarda le tempistiche di accettazione della proposta di acquisto, in genere la proposta avrà una durata – il tempo entro cui il venditore può accettare l’offerta – compresa fra una e due settimane e, in caso di accettazione da parte del proprietario, si potrà procedere al rogito.

In alcuni casi, però, una proposta d’acquisto può essere subordinata all’accettazione del mutuo per la casa da parte della banca. In questa circostanza i tempi per procedere al rogito si possono dilatare perché dovremo calcolare anche dai 30 ai 40 giorni per l’erogazione del mutuo.

Cosa succede se la proposta di acquisto viene accettata

In caso di proposta di acquisto rifiutata dal venditore, la caparra viene subito restituita e l’acquirente può avanzare un’altra proposta o cercare un’altra casa.

Se invece la proposta d’acquisto viene accettata? In questo caso, il proprietario deve sottoscrivere il modulo e la proposta di acquisto accettata è già considerata un contratto preliminare mentre l’assegno in deposito fiduciario presso l’agenzia immobiliare diviene caparra confirmatoria e viene consegnato al venditore. Quando invece, per esempio, non è possibile la vendita immediata, può essere stipulato un vero e proprio contratto preliminare dinanzi ad un notaio così che l’atto sia trascrivibile.

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