Se si vuole vendere o acquistare un immobile non è strettamente necessario rivolgersi a un’agenzia. Si possono raggiungere gli stessi risultati anche autonomamente, a patto però che si mettano in preventivo tutti i pro e i contro di una trattativa condotta senza l’appoggio di un professionista del settore.
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L’impegno da profondere in questi casi sarà sicuramente superiore, e si sostanzierà in una inevitabile riduzione del tempo che si avrà a disposizione per le altre attività quotidiane o da dedicare al lavoro, agli hobby e alla famiglia, col rischio peraltro di incorrere in brutte sorprese e in contrattempi poco gradevoli con un ulteriore aggravio in termini di tempo e di spese.
Rivolgersi a un’agenzia immobiliare resta quindi la scelta migliore per tanti buoni motivi. A parte le fasi di ricerca e di gestione della trattativa, ci sono tutta una serie di adempimenti tecnici che è preferibile che siano posti in essere con l’ausilio di un agente con le giuste competenze in materia.
Questa attività di intermediazione prevede il pagamento di provvigioni che rappresentano il guadagno dell’agente per aver reso possibile la conclusione dell’affare.
Attività di mediazione e provvigione agenzia immobiliare
Come detto, la provvigione immobiliare rappresenta il compenso che le parti che hanno concluso un affare (una compravendita, ma può anche essere la stipula di un contratto di locazione) riconoscono all’agente in relazione alla sua attività di mediazione, fondamentale per il raggiungimento dell’accordo nell’ottica della finalizzazione di una determinata operazione.
Quest’attività prevede ad esempio tutta la fase dalla preparazione della messa in vendita dell’immobile, compresa la pubblicazione dell’annuncio corredato da foto di qualità, video e tour virtuale che possano attirare l’attenzione dell’acquirente, ma anche quella successiva relativa alla gestione degli appuntamenti e delle visite all’immobile stesso e di tutti i numerosi adempimenti tecnici e burocratici che devono essere posti in essere in fase di verifica della caratteristiche dell’immobile in occasione della vendita e fino alla fase di rogito.
Quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione
L’articolo 1754 del Codice Civile prevede che l’attività di mediazione sia consentita esclusivamente ai soggetti iscritti presso il Repertorio Economico e Amministrativo (REA) con il codice ATECO dei mediatori immobiliari, presso la Camera di Commercio di competenza, e senza questo requisito l’agente non ha diritto a ottenere la corresponsione del compenso relativo all’attività che ha portato alla conclusione dell’affare.
Per il pagamento delle provvigioni occorre quindi che si sia concretizzata la conclusione di un affare e che questa sia avvenuta per merito del lavoro di mediazione di un agente immobiliare regolarmente iscritto a ruolo.
Importante a questo punto è capire quale sia il momento in cui un affare possa definirsi concluso e se occorra l’effettivo passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente.
La legge 39/1989 chiarisce quando va a maturare il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare, stabilendo che questo avviene nel momento in cui sorge in capo alle parti interessate dalla conclusione dell’affare un vincolo giuridico che permette alle stesse di agire eventualmente per la formalizzazione davanti a un notaio del passaggio di proprietà.
Questo succede concretamente con l’accettazione della proposta d’acquisto (regolarmente notificata) da parte del venditore o con la stipula di un contratto preliminare di vendita, noto anche come compromesso.
Quando si paga l’agenzia immobiliare?
Importante a questo punto è capire quale sia il momento in cui un affare possa definirsi concluso e se occorra l’effettivo passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente. La legge 39/1989 chiarisce quando va a maturare il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare, stabilendo che questo avviene nel momento in cui sorge in capo alle parti interessate dalla conclusione dell’affare un vincolo giuridico che permette alle stesse di agire eventualmente per la formalizzazione davanti a un notaio del passaggio di proprietà. Questo succede concretamente con l’accettazione della proposta d’acquisto (regolarmente notificata) da parte del venditore o con la stipula di un contratto preliminare di vendita, noto anche come compromesso.
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione
Una sentenza della corte costituzionale del 2013, la n. 21095, ha chiarito che le provvigioni non devono essere pagate in caso di assenza di attività di mediazione. Questo significa che non deve esserci stata un’attività da parte dell’agenzia utile alla conclusione del contratto. Le attività finalizzate alla semplice visione dell’immobile non possono essere considerate sufficienti per la richiesta del pagamento delle provvigioni.
Si è in presenza di provvigione agenzia immobiliare non dovuta nel caso in cui non si sia giunti alla conclusione della compravendita entro il termine previsto dal mandato, nel caso in cui lo stesso non si sia dimostrata imparziale nel suo operato o abbia omesso informazioni importanti che avrebbero potuto determinare un esito diverso della trattativa. Anzi, in quest’ultimo caso la parte lesa potrà agire per ottenere un risarcimento dei danni ingiustamente subiti.
Infine, l’articolo 2950 del Codice Civile prevede che l’agente immobiliare perda per prescrizione il diritto al pagamento delle provvigioni se non lo richieda formalmente entro un anno dalla conclusione dell’affare.
Serve l’incarico espresso all’agente immobiliare?
Qualche mese fa la Cassazione ha fugato un altro dubbio, ossia quello relativo alla necessarietà di un incarico espresso delle parti all’agente immobiliare prima della conclusione dell’affare, da intendere come requisito per il pagamento delle provvigioni.
La Corte nella sentenza n. 7029/2021 ha chiarito che l’intermediario ha diritto al pagamento della provvigione anche se in assenza di apposito conferimento dell’incarico da parte del venditore o dell’acquirente.
In sostanza, per far nascere il diritto in capo all’agenzia di ricevere il pagamento delle provvigioni, è sufficiente che siano state poste in essere delle attività effettive ed evidenti di mediazione che abbiano avvantaggiato le parti e le abbiano agevolate nella conclusione dell’affare, anche se queste sono state poste in essere tacitamente.
La Corte ha anche chiarito che non è necessario che l’intermediario abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa e neppure che l’accordo sia stato raggiunto al termine di un percorso lungo e articolato. Quello che conta, secondo l’opinione dei giudici di legittimità, è che il ruolo dell’agente sia stato in qualche modo indispensabile per la conclusione dell’affare (ad esempio abbia fatto incontrare le parti).
Chi paga l’agenzia immobiliare e a quanto ammonta il compenso?
L’articolo 1755 del Codice Civile prevede che l’agente immobiliare ha diritto al pagamento delle provvigioni da entrambe le parti interessate dall’affare. Questo a meno che non siano stati presi accordi differenti che escludano uno dei due contraenti dal versamento della quota di competenza.
Di fatto le provvigioni previste per il venditore e per l’acquirente sono distinte e vengono spesso calcolate usando parametri differenti, ma se specificato a chiare lettere all’interno dell’accordo per il conferimento dell’incarico, è possibile stabilire a priori che una delle parti si faccia carico di entrambe le quote dovute per il lavoro di intermediazione che ha portato alla conclusione dell’affare.
Dunque chi paga l’agenzia immobiliare in caso di vendita?
Come abbiamo avuto modo di osservare la legge e la giurisprudenza prevedono il diritto alla provvigione immobiliare per l’agente, ma non dicono nulla sulla loro entità, e non stabiliscono quindi quote fisse o percentuali minime o massime.
Nella prassi il compenso viene concordato tra le parti in base a tariffari che variano da agenzia a agenzia, ma che rispettano solitamente delle soglie stabilite a livello territoriale, e che in qualche modo danno la possibilità alle parti interessate di orientarsi nel miglior modo possibile.
Generalmente le provvigioni e le commissioni richieste sia a parte venditrice che acquirente si attestano tra il 2 e 4% + IVA del prezzo di compravendita dell’immobile e comprendono anche il rimborso dei costi sostenuti dall’agenzia per tutte le attività strumentali poste in essere sino alla conclusione dell’affare e alla stipulazione del compromesso.
