Coppia con un agente immobiliare nel suo ufficio

Commissioni di agenzia immobiliare: come funzionano e come evitarle

Affittare, vendere o acquistare una casa può essere un compito impegnativo che richiede tempo, pazienza e conoscenza del mercato immobiliare. Per questo motivo rivolgersi a un’agenzia immobiliare può essere l’idea giusta per trovare la soluzione alle proprie esigenze.

L’attività di mediazione dell’agente immobiliare ha ovviamente un costo e prima di optare per questo tipo di servizio è sempre meglio avere un’idea chiara sulle modalità e sull’entità dell’esborso finale. Quando sono dovute e a quanto ammontano le provvigioni? È possibile risparmiare sulle commissioni d’agenzia?
Cerchiamo di fare chiarezza.

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Il quadro normativo di riferimento e il concetto di “conclusione dell’affare”

Il codice civile non contiene una definizione relativa al contratto di mediazione ma solo alla figura del mediatore. L’articolo 1754 qualifica il mediatore come “colui il quale mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

L’articolo stabilisce inoltre che questo tipo di attività deve essere svolta da soggetti iscritti al Repertorio Economico e Amministrativo (REA) con il codice ATECO dei mediatori immobiliari, presso la Camera di Commercio di competenza.  Chiarita la tipologia della prestazione, non resta che concentrarsi sulla natura del corrispettivo che spetta all’agente per l’attività di mediazione e dell’importanza del concetto di “conclusione dell’affare”.

L’articolo 1755 c.c. stabilisce solo che il mediatore ha diritto alla provvigione da entrambe le parti quando l’affare viene concluso. Per capire quando una trattativa possa considerarsi conclusa dobbiamo fare riferimento alle disposizioni della legge 39/1989 che stabilisce che l’agenzia ha diritto al pagamento della provvigione solo quando, grazie al suo intervento, le parti concludono un affare, sia esso una locazione o una compravendita.

L’obiettivo del mediatore è quello di mettere in contatto le parti coinvolte nella futura transazione, agevolando la conclusione dell’affare. Questo si ritiene concluso, non già in presenza di atto notarile che certifichi il passaggio di proprietà o la registrazione del contratto di locazione, ma sin dal momento dell’accettazione della proposta d’acquisto oppure della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita.

Ecco in sintesi i passaggi di una trattativa tipica per capire come funzionano le provvigioni dell’agenzia immobiliare:

  • Ambedue le parti si rivolgono in momenti diversi a un’agenzia immobiliare e la stessa avrà il compito di mettere in contatto domanda e offerta in base alle esigenze di ciascuna di esse. L’attività di mediazione è gratuita e comporta dei costi solo in una eventuale fase finale. 
  • L’agente illustrerà le caratteristiche dell’immobile alla parte acquirente, facendoglielo visionare e  curando anche gli aspetti relativi alla verifica della documentazione e dei contatti futuri tra le parti. A questo punto può partire una vera e propria trattativa che ha il fine di trovare un punto d’incontro tra le esigenze di chi vende e di chi acquista. Essendo una fase pre-contrattuale non esistono vincoli tra le parti, se non quella di lealtà e buona fede.
  • L’attività di mediazione prosegue con l’inoltro della proposta d’acquisto da parte dell’acquirente che deve contenere i dati personali, gli estremi dell’immobile e il riferimento alla somma che si è disposti a pagare per l’acquisto.
  • Nel caso di accettazione della proposta, e quindi di accordo definito tra le parti, nella maggior parte dei casi si passa alla fase del compromesso, contraddistinta dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita, che obbliga le parti alla conclusione del contratto.
  • L’ultima fase della compravendita immobiliare è quella del rogito notarile, il contratto che trasferisce la proprietà immobiliare e deve essere redatto da un notaio. La stipula dell’atto definitivo permette all’acquirente di diventare il nuovo possessore dell’immobile.

A quanto ammontano le provvigioni per l’attività di mediazione immobiliare?

La percentuale relativa alle commissioni sulla vendita immobiliare varia da zona a zona, ma in linea di massima possiamo dire che può oscillare tra il 3% e il 4% + IVA, ma nelle grandi città o in zone particolarmente richieste questa può anche superare il 5%. Per avere un’idea più precisa sulle tariffe è possibile rivolgersi presso la camera di commercio di competenza in base all’ubicazione dell’immobile oggetto della transazione.

Per i contratti di locazione, invece, l’importo dovuto come provvigione può variare tra quello pari ad una mensilità e quello pari al 10% del canone annuo, fino a toccare il picco del 15% o, addirittura, del 18% nei quartieri più rinomati delle grandi città, come Milano. Si tratta quindi di somme elevate che, nella fattispecie della compravendita, vanno ad incidere pesantemente sul prezzo finale e che devono quindi essere preventivate da chi è interessato all’acquisto di un immobile.

Esistono però delle alternative per risparmiare sulle commissioni dell’agenzia immobiliare. Non sorprende che negli ultimi anni il mondo della mediazione immobiliare stia iniziando a sostituire le classiche provvigioni con delle commissioni fisse per la transazione immobiliare.

È il nostro caso: RockAgent infatti si sta imponendo all’attenzione della clientela per le tariffe estremamente competitive e trasparenti, accompagnate da un’offerta di altissimo valore, sempre all’insegna della professionalità dei nostri operatori.

Nello specifico per il proprietario dell’immobile è prevista una commissione fissa, senza quindi alcun tipo di percentuale sul prezzo finale della compravendita, che varia a seconda che si preferisca pagare l’importo in maniera anticipata o soltanto a trattativa conclusa. 

Chi deve farsi carico del pagamento delle provvigioni? 

La legge prevede che il pagamento spetti ad entrambe le parti, ma consente delle deroghe lasciando quindi margini di manovra. Di fatto i casi di provvigione negoziale sono più frequenti rispetto a quelli di provvigione ordinaria. Per capire quale dei due soggetti interessati dalla transazione dovrà provvedere al pagamento della provvigione, bisognerà andare a vedere le condizioni di vendita stabilite prima dell’inizio della trattativa.

Può capitare che un venditore si rivolga a un’agenzia, chiedendo che sia il compratore a farsi carico di tutte le commissioni. Se invece nel contratto non si dice nulla in merito, il pagamento delle provvigioni resta a carico del venditore. Non è difficile quindi immaginare come sia comune che nascano contenziosi e brutte sorprese: per risparmiare sulle commissioni d’agenzia ed evitare sul nascere qualsiasi tipo di problematica sulle provvigioni, il nostro consiglio è quindi quello di utilizzare un mediatore a commissione fissa per il proprietario.

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