Il mercato e la stabilità economica sono contesti mutevoli, hanno momenti positivi e periodi più difficili. Possedere degli immobili a reddito è senz’altro un buon investimento per riuscire ad affrontare i periodi economici più complicati. Un locazione rappresenta infatti un introito fisso che, tolti i compiti del proprietario, può garantire un’entrata in più al mese senza troppi sforzi.
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Cosa significa avere un immobile a reddito?
Acquistare una casa, un appartamento o uno spazio per esercizio commerciale “a reddito” significa comprare un immobile sul quale insiste un contratto di locazione.
Si può investire in uno spazio commerciale al cui interno è già presente un’attività di qualche tipo o acquistare un appartamento già locato.
Naturalmente è possibile mettere a reddito qualsiasi tipo di immobile, da un immobile urbano destinato ad ospitare uffici ad un lussuoso castello in campagna.
Perché acquistare un immobile già locato?
Abbiamo detto che acquistare un appartamento a reddito vuol dire diventare proprietario di un immobile che è già in affitto.
Ma qual è la differenza tra acquistare un immobile a reddito e acquistare un immobile con l’intenzione di metterlo a reddito? Perché conviene acquistare un immobile già locato?
Comprare un immobile già oggetto di un contratto d’affitto offre alcuni importanti vantaggi:
- nel momento in cui avviene il passaggio di proprietà l’immobile è già in grado di produrre una rendita mensile certa. Cosa sulla quale non si può certo contare nel momento in cui si acquista uno spazio libero, per il quale si andrà inevitabilmente incontro a ulteriori spese e tempistiche più lunghe;
- al momento dell’acquisto, conoscendo i termini del contratto quali durata e cifra mensile, sarà possibile stimare con un certo grado di sicurezza la redditività del proprio investimento. Dato che invece non è possibile calcolare con esattezza finché non si pubblica la propria offerta sul mercato;
- ereditare un contratto già esistente offrirà maggiori garanzie di ottenere una rendita costante nel tempo, soprattutto in caso di attività commerciali che, previe problematiche, sono solite occupare gli stessi spazi per anni;
Acquistare immobili residenziali a reddito: la cedolare secca
Nel caso in cui un proprietario volesse affittare un immobile residenziale esiste la possibilità di usufruire della cedolare secca.
Cos’è la cedolare secca? La cedolare secca è un regime facoltativo, valido anche per l’affitto di un immobile a reddito, che se scelto consente di:
- versare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali;
- non pagare le imposte di registro e di bollo dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
È importante notare che nel caso di cessione del contratto di locazione la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro.
È possibile usufruire di questa agevolazione anche nel corso degli anni; nel caso in cui non venisse esercitato fin da subito questo diritto la registrazione seguirà le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo non saranno più rimborsabili.
Scegliendo il regime di cedolare secca il canone percepito dalla locazione verrà tassato in modo differente dagli altri redditi e verrà sottoposto a un’aliquota fissa pari:
- al 10% nel caso in cui si opti per il canone concordato;
- al 21% se il canone viene definito autonomamente dalle due parti.
La cedolare secca è valida per tutti gli immobili residenziali?
Per godere della cedolare secca, come abbiamo visto, è necessario che l’immobile abbia destinazione d’uso abitativa; inoltre non tutti gli immobili residenziali garantiscono questo diritto.
Le categorie catastali che offrono la possibilità di un’aliquota al 21% sono quelle che vanno dalla A1 alla A9 e la A11, locate a uso abitativo. L’opzione “cedolare secca” è applicabile anche ai contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019 (i locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%).
Chi può avvalersi della cedolare secca?
Fatte salve alcune eccezioni, per usufruire della cedolare secca è necessario:
- possedere immobili a uso residenziale;
- essere persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento del bene che si intende affittare;
- non locare l’immobile nell’esercizio di un’attività imprenditoriale.
Inoltre è possibile optare per la cedolare secca al 21% anche se si è scelto il regime delle locazioni brevi o in caso di contitolarità dell’immobile (che prevede che l’opzione venga esercitata distintamente da ciascun locatore).
Cedolare secca e reddito
Che impatto ha la cedolare secca sul reddito?
Il reddito assoggettato all’agevolazione non viene considerato parte del reddito complessivo, ma va compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.
Inoltre sia sul reddito assoggettato a cedolare sia sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
Cosa valutare nell’acquisto di un appartamento a reddito
L’obiettivo di possedere un immobile a reddito è quello di poter contare su un profitto costante e sicuro nel tempo. Quindi una volta deciso il tipo di contratto di locazione che si desidera stipulare, se residenziale o a uso commerciale, è importante scegliere con cura le caratteristiche dell’immobile.
Alcuni fattori come: la posizione (al centro o in periferia), i collegamenti (frequenza e numero dei mezzi pubblici), la possibilità o meno di parcheggiare con facilità vicino all’abitazione e lo stato degli ambienti (da ristrutturare, ristrutturato, nuovo, ecc…) sono fondamentali nel valutare il valore di mercato dell’immobile e quindi anche la sua appetibilità agli occhi di potenziali inquilini.
