Come funziona e chi paga l’IMU sulla prima casa

Cosa è l’IMU o Imposta Municipale Unica

Indice dei contenuti

• Chi non paga l’IMU sulla prima casa
• Limiti all’esenzione IMU
• Le assimilazioni ad abitazione principale
• Chi paga l’IMU sulla prima casa

L’IMU, acronimo di Imposta Municipale Unica, o Imposta Municipale Propria, è un tributo di tipo patrimoniale che i possessori di immobili sul territorio nazionale sono tenuti a versare al comune di riferimento. Siglata dal governo Monti con Decreto Legge del 2011, ed entrata in vigore a partire dal primo gennaio 2012, sostituisce la precedente Imposta Comunale sugli Immobili, meglio nota come ICI.

Chi deve pagare l’IMU sulla prima casalo fa generalmente in due soluzioni a cadenza semestrale: una prima rata entro la metà dell’anno solare e un saldo con eventuale conguaglio a fine anno.

Chi non paga l’IMU sulla prima casa

Per andare incontro alle esigenze dei contribuenti, a partire dal 2013 la normativa che regola la tassazione degli immobili ha previsto alcuni casi particolari nei quali non è dovuto il pagamento dell’IMU: in particolare, è esclusa dal pagamento dell’Imposta Municipale Unica la casa che costituisce il primo acquisto immobiliare da parte di un contribuente.

Attenzione, però: sarebbe fuorviante pensare che il cosiddetto “bonus prima casa” si applichi indiscriminatamente a qualsiasi tipo di acquisto immobiliare purché sia il primo. Sussistono infatti delle condizioni molto precise per poter usufruire del bonus: per capire quali tipi di case possano effettivamente avvalersi delle agevolazioni fiscali è necessario introdurre il concetto di “abitazione principale”

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Limiti all’esenzione IMU

Per non pagare l’IMU sulla prima casa il contribuente deve poter dimostrare che l’immobile da lui acquistato costituisce anche la sua “abitazione principale”, cioè il luogo dove ha registrato la propria residenza anagrafica e dove risiede abitualmente insieme al proprio nucleo familiare. 

Inoltre, non deve possedere altri immobili nello stesso comune della prima casa e non deve aver già usufruito dell’agevolazione fiscale su altre case in tutto il territorio nazionale.

Nonostante questi limiti, ci sono alcuni casi di immobili dalla destinazione particolare per i quali non è dovuto il pagamento dell’IMU: si tratta di case assimilate per legge alle abitazioni principali.

Le assimilazioni ad abitazione principale

Pur non costituendo abitazioni principali in senso stretto, sono esenti dal pagamento dell’Imposta Municipale Unica i seguenti tipi di immobili:

• gli immobili che appartengono a cooperative edilizie a proprietà indivisa che costituiscono l’abitazione principale di soci assegnatari o studenti universitari;

• gli immobili civili destinati ad alloggi sociali per le fasce più deboli come da Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008;

• in caso di separazione o divorzio, la casa assegnata al genitore affidatario dei figli in cui quest’ultimo abbia il diritto di abitazione;

• gli immobili posseduti da personale in servizio permanente nelle Forze armate o dal Corpo dei vigili del fuoco;

• a discrezione dei singoli comuni, gli immobili posseduti da anziani o disabili costretti a spostare la residenza in cliniche o case di riposo per ricovero permanente.

Non possono più godere dell’esenzione IMU gli italiani residenti all’estero, iscritti al registro dell’AIRE, che percepiscano la pensione nel paese di residenza. L’originaria assimilazione fiscale è stata sostituita da agevolazioni di portata più ridotta.

Chi paga l’IMU sulla prima casa

Nonostante i requisiti sopra elencati, non sempre è possibile usufruire dell’esenzione fiscale per le prime case che costituiscono abitazione principale: ad esempio, tra chi paga l’IMU sulla prima casa rientrano i proprietari delle abitazioni “di lusso”. Per capire se la propria casa è considerata un immobile di lusso è necessario andare a verificarne la categoria catastale di appartenenza, liberamente consultabile sui registri dell’Agenzia delle Entrate e disponibile anche online.

Sono considerati immobili di lusso, in particolare, le case che rientrano nelle categorie catastali A1, A/8 e A/9. La prima categoria comprende le abitazioni di tipo signorile, cioè quegli immobili che presentano “caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale”. La seconda categoria comprende le ville, cioè tutte le abitazioni caratterizzate dalla presenza di un parco o di un grande giardino “con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all’ordinario”, mentre la terza riguarda i castelli e i “palazzi di eminenti pregi artistici o storici”.

Gli immobili che rientrano in queste categorie, anche se costituiscono l’abitazione principale del contribuente, non sono interessati dal bonus prima casa e richiedono dunque il pagamento dell’Imposta Municipale Unica, sebbene possano godere di alcune altre agevolazioni fiscali.

È infine utile ricordare che l’esenzione IMU sulla prima casa viene a cadere se il proprietario decide di metterla in vendita prima di cinque anni dalla conclusione del rogito: in questo caso l’Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento delle imposte non pagate durante il periodo di fruizione del bonus prima casa.