Come si calcola l’IMU sulla seconda casa

Cosa è e come funziona l’IMU

L’IMU, o Imposta Municipale Unica, è il tributo patrimoniale richiesto a tutti i possessori di immobili sul territorio nazionale, fatte salve alcune eccezioni.

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In base alla normativa fiscale approvata nel 2013, l’IMU non si applica agli immobili acquistati come prima casa che costituiscono l’abitazione principale del soggetto passivo, a patto che quest’ultimo non possieda altre case nello stesso comune e non abbia già usufruito dell’esenzione IMU per altre case sul territorio nazionale.

Qualora il contribuente possieda altri immobili oltre all’abitazione principale – ad esempio dimore per le vacanze o immobili acquistati per investimento – questi ultimi vengono catalogati come seconde case e richiedono il pagamento dell’IMU.

Rientrano nella definizione di “seconde case” tutte le abitazioni che fanno parte del gruppo catastale A relativo agli “Immobili a destinazione ordinaria”, con l’eccezione della categoria A/10 (“uffici e studi privati”) alla quale si applica un diverso coefficiente per il calcolo dell’IMU

Leggi anche: Come funziona e chi paga l’IMU sulla prima casa

IMU sulla seconda casa: chi deve pagarla

Non sempre il soggetto che acquista una casa è lo stesso che va ad abitarvi: come regolarsi, in questo caso, per il pagamento dell’IMU?

Ci sono alcuni casi particolari in cui il proprietario di una seconda casa non è tenuto al pagamento dell’IMU. La norma che regola il versamento dell’Imposta Municipale Unica prevede, ad esempio, che in caso di separazione o divorzio il proprietario di una casa assegnata all’altro coniuge sia esentato dal pagamento del tributo a cui dovrà invece provvedere l’ex moglie o l’ex marito che abbia posto nell’abitazione la propria residenza e dimora abituale.

L’IMU non deve essere pagata neanche dal nudo proprietario che abbia concesso l’usufrutto del proprio immobile a un soggetto terzo. In caso di affitto o comodato, però, il pagamento dell’Imposta Municipale Unica non spetta all’inquilino ma ricade interamente sulle spalle del proprietario.

IMU sulla seconda casa: come calcolarla

Per calcolare l’IMU sulla seconda casa bisogna prendere in considerazione i seguenti parametri: la rendita catastale dell’immobile, il coefficiente di riferimento, l’aliquota comunale, la percentuale di possesso e il numero dei mesi di possesso dell’immobile.

Recuperare questi parametri non è difficile: la rendita catastale rappresenta il valore fiscale dell’immobile e si può ottenere richiedendo una visura al catasto; il coefficiente di riferimento, per le seconde case, è sempre 160, mentre l’aliquota è stabilita dal comune in cui si trova l’immobile.

Per calcolare l’IMU sulla seconda casa bisogna partire dal valore della rendita catastale, aumentarlo del 5% e moltiplicarlo per il coefficiente di 160: si ottiene a questo punto la cosiddetta “base imponibile” a cui va aggiunto il valore dell’aliquota annuale del comune in cui sorge l’immobile. La cifra che si ottiene rappresenta la quota annuale di riferimento per il pagamento dell’IMU sulla seconda casa al netto di eventuali agevolazioni fiscali. La tassa può essere versata in due rate: una prima rata entro giugno e una seconda rata entro settembre.

Calcolo dell’IMU sulla seconda casa: casi particolari

Il calcolo che abbiamo visto può considerarsi completo solo se la casa è di proprietà di un unico contribuente il quale ne sia stato in possesso per dodici mesi continuativi. Se la casa è intestata a più di una persona, ciascuno dei proprietari dovrà pagare una quota proporzionale alla propria percentuale di possesso dell’immobile.

Se l’abitazione è stata acquistata a metà dell’anno solare, il proprietario dovrà pagare l’IMU relativa ai soli effettivi mesi di proprietà: in questo caso sarà necessario dividere la cifra annuale dell’imposta per 12 e moltiplicare il risultato per il numero di mesi di proprietà. Per il computo dei mesi contano i giorni di effettivo possesso: se l’immobile è stato posseduto per almeno quindici giorni di un dato mese, il mese rientra nel calcolo dell’IMU.

Facciamo un esempio. Prendiamo il caso di un immobile che abbia una rendita catastale di 800 euro e un’aliquota comunale dell’1,04% e che sia stato di proprietà del contribuente per sette mesi. 

Il calcolo dovrà essere impostato in questo modo:

(800 + 0,05*800)*160 = 134.400 (base imponibile)

134.400*(1,04/100)*(7/12) = 815,36

Per agevolare il calcolo dell’IMU sulla seconda casa molti portali mettono a disposizione dei calcolatori automatici: sarà sufficiente inserire il tipo di abitazione, il comune di riferimento, la rendita catastale, la quota di possesso, il numero di mesi ed eventuali agevolazioni fiscali cui si abbia diritto per generare automaticamente l’importo della cifra da versare all’Agenzia delle Entrate.

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