Come vendere una casa affittata

Non è raro che al proprietario di un immobile affittato possa sorgere il bisogno di vendere l’abitazione. In casi come questo è possibile mettere in vendita la casa con l’affittuario ancora dentro?

Sì, è possibile vendere un immobile affittato prima dello scadere del contratto di locazione: il Codice Civile, infatti, specifica che è sempre possibile per un proprietario vendere un immobile, senza dover chiedere il consenso dell’affittuario e senza che il contratto di locazione si concluda prima del tempo.

Durante il periodo che precede la vendita l’inquilino dovrà essere disponibile e non opporsi allo svolgimento delle attività necessarie, come la realizzazione delle foto dell’abitazione o la programmazione delle visite. In caso di indisponibilità il proprietario avrà diritto a chiedere un danno per la perdita di opportunità commerciali.

In caso di vendita con locazione in essere:

• l’inquilino è tutelato dall’art. 1599 c.c. che prevede che il contratto di locazione sia opponibile solo al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa. Quindi con un contratto di locazione in essere nessuno può forzarlo ad andar via (ugualmente per la locazione a uso commerciale). Poi allo scadere del contratto starà al nuovo proprietario decidere se rinnovarlo o meno.
• Il proprietario, invece, secondo la legge, in fase di compravendita, deve necessariamente comunicare la presenza del contratto di locazione in essere al potenziale acquirente.

Non appena viene firmato il rogito notarile e si è chiusa la vendita l’ex proprietario deve informare l’inquilino dell’avvenuta stipula, così che da quel momento in poi questo possa versare i successivi canoni di locazione al nuovo proprietario. 

Se invece l’acquirente non è disposto a subentrare come locatore l’unica via è tentare mediante una risoluzione anticipata e consensuale del contratto, che se stipulata va comunicata entro 30 giorni dall’evento:

• tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
• presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello cartaceo RLI. 

Contratto di locazione in scadenza: cosa fare?

Nel caso in cui il contratto di locazione sia prossimo alla scadenza e si voglia vendere evitando complicazioni di sorta, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto, comunicandolo con almeno 6 mesi d’anticipo sulla scadenza. Sul documento che attesta la disdetta anticipata deve essere indicata la motivazione di tale decisione.

La locazione si definisce prossima alla scadenza nel caso in cui stia per decorrere il primo periodo pattuito dalla tipologia di contratto:

• 4 anni, se si è stipulato un 4+4;
• 3 anni, se si è deciso per un 3+2;
• 6 anni, se si è stipulato un contratto commerciale 6+6.

Se l’inquilino è interessato all’acquisto?

L’inquilino, una volta messo a parte del desiderio di vendita del proprietario, può beneficiare del diritto di prelazione: a parità di offerta economica il locatario ha il diritto di precedenza sull’acquisto dell’immobile rispetto a terzi offerenti.

Come esercitare il diritto di prelazione?

Una volta ricevuta la comunicazione dell’intento di vendita da parte del proprietario, l’inquilino in affitto ha 60 giorni per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione.

Per comunicare l’interesse a far valere questo diritto l’inquilino deve notificare al proprietario, tramite ufficiale giudiziario, la disponibilità a soddisfare le richieste comunicategli dal locatore. Infatti, il locatario può solo scegliere se accettare o no le condizioni di vendita e non usufruire del diritto di prelazione per contrattare in merito al contenuto della proposta.

È importante chiarire che la dichiarazione del locatario di usufruire della prelazione vincola entrambe le parti all’obbligo stipulare il relativo contratto.

Quando l’inquilino può esercitare il diritto di prelazione?                                            

L’inquilino non può godere del diritto di prelazione in modo indiscriminato, per poterne fare uso devono essere verificate alcune condizioni:

• il locatario non possiede altri immobili a uso abitativo;
• il locatore intende venderlo a terzi alla prima scadenza contrattuale.

Nel caso in cui si presentassero queste due condizioni e il locatore non rispettasse il diritto di prelazione dell’inquilino, questo avrebbe il diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente. 

Quando il locatario non può godere del diritto di prelazione?

Abbiamo visto quali fattori sono necessari affinché il locatario possa godere del diritto di prelazione, mentre non può beneficiarne quando:

• il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o parenti entro il secondo grado;
• il locatore è un coerede che vuole alienare la sua quota di eredità (o parte di essa) e nella quota è compresa la locazione immobiliare;
• si verificano atti di trasferimento diversi dalla vendita (per esempio un trasferimento a titolo gratuito, uno non volontario come un’espropriazione);
• si verifica il conferimento dell’immobile in srl;
• avviene la vendita in blocco dell’immobile nel quale si trova l’unità locata;
• l’immobile è oggetto di divisione tra gli originari comproprietari e uno di essi pone in vendita la propria parte;
• viene portata a termine la vendita a terzi di una quota dell’immobile, e una porzione dello stesso sia oggetto di locazione commerciale.

Se l’inquilino non è interessato all’acquisto?

Nel caso in cui l’inquilino non intendesse acquistare l’abitazione nella quale risiede con contratto di locazione dovrà semplicemente comunicare il mancato interesse e quindi l’intenzione a non esercitare il suo diritto di prelazione.

Conviene vendere una casa già affittata?

Chiaramente la convenienza o meno di mettere in vendita un immobile con contratto di locazione in essere dipende dall’obiettivo che si desidera raggiungere.

Uno dei rischi principali è quello di pensare che la presenza del locatario sia una condizione scomoda da dover arginare con un prezzo più basso compiendo così l’errore di svendere l’immobile.

Perché la presenza di un inquilino non è necessariamente un problema? Spesso chi decide di acquistare una casa con un contratto di locazione in essere lo fa nell’ottica di un investimento e non certo per comprare una casa dove abitare immediatamente, quindi avere qualcuno che se prende cura è un vantaggio, come lo è il non dover rimettere l’immobile sul mercato delle locazioni in tempi brevi.

Per evitare di svendere la proprietà è importante svolgere una corretta valutazione dell’immobile, magari chiedendo aiuto a degli esperti del settore in grado di svolgerla con occhio attento e consigliare anche su tutte le altre fasi che compongono una compravendita.