Dividere un appartamento in due unità immobiliari: la guida completa

Una situazione che capita sempre più spesso è la divisione di appartamenti di ampia metratura in due unità immobiliari.

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I motivi per cui si decide di dividere un immobile particolarmente grande sono vari e possono essere sia economici che familiari. In questo articolo troverai tutto quello che devi sapere se vuoi dividere un appartamento in due unità immobiliari.

Perché frazionare un immobile in due unità immobiliari

Le ragioni più comuni che portano alla scelta di frazionare un appartamento sono:

  • agevolare una successione ereditaria, e destinare quindi a due o più potenziali eredi una parte dell’immobile equamente diviso;
  • fare un investimento immobiliare: frazionare un appartamento, infatti, significa ricavare due immobili più piccoli che possono essere venduti o affittati (entrambi o uno solo dei due);
  • facilitare la vendita: in genere, le unità abitative di dimensioni ridotte sono più richieste sul mercato e il loro valore al metro quadrato è maggiore rispetto a immobili di metratura più ampia;
  • creare un appartamento indipendente da destinare ai parenti più stretti (tipicamente i figli o i genitori).

Quando non si può frazionare un immobile

Ma quali sono i requisiti da rispettare se si vuole dividere un appartamento?

Innanzitutto è necessario capire se dal punto di vista impiantistico e costruttivo è possibile dividere l’appartamento: non sempre, infatti, le caratteristiche morfologiche e strutturali lo consentono. Ad esempio, ci deve essere la possibilità di realizzare un secondo ingresso e di suddividere le utenze di gas e luce.

Bisogna fare attenzione anche alle pendenze delle tubazioni dei bagni per raggiungere gli scarichi idrici – nel caso in cui sia necessario realizzare ulteriori servizi da destinare all’uno o all’altro immobile – e verificare che la posizione delle canne fumarie sia a norma.

Il frazionamento di un immobile, inoltre, è da escludere se non ci si può attenere alle prescrizioni igienico-sanitarie che sono indicate nel regolamento edilizio comunale: ad esempio, gli appartamenti dovranno rispettare il giusto rapporto tra le superfici dei locali e quelle finestrate.
Un’ulteriore condizione che potrebbe rendere molto difficile l’operazione di frazionamento è rappresentata dalla presenza di eventuali divieti nel regolamento condominiale dello stabile.

Come si fa a frazionare un immobile

Il decreto Sblocca Italia del 2014 ha semplificato notevolmente le procedure burocratiche per dividere un immobile. A seguito del decreto, infatti, si può dividere un immobile in due unità abitative senza dover ottenere il permesso dal Comune. L’unica condizione da rispettare è non modificare la volumetria complessiva dell’edificio e mantenere l’originaria destinazione d’uso.

Prima dell’avvio dei lavori è necessario che un tecnico (architetto, geometra o ingegnere) consegni al Comune la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), in cui si attesta che i lavori sono conformi alla normativa antisismica, alla normativa in tema di efficienza energetica e al regolamento edilizio, oltre al fatto che i lavori non riguardino le parti strutturali dell’edificio. In caso contrario, servirà un altro documento detto SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) con gli elaborati del progetto da depositare presso il Genio Civile.

Alla fine dei lavori, poi, bisognerà presentare l’aggiornamento catastale sia al Catasto che in Comune, in modo tale da poter aggiornare le planimetrie e comunicare all’Agenzia delle Entrate la diversa rendita catastale. Inoltre si dovrà presentare la comunicazione di fine lavori e il certificato di collaudo redatto dal tecnico.

Quanto costa dividere un immobile in due unità abitative

Dividere un immobile può comportare diversi costi, in particolare:

  • costi per gli interventi edili e impiantistici;
  • parcelle per il tecnico della progettazione, per chi dirige i lavori e per l’evasione delle pratiche amministrative;
  • diritti di segreteria che variano da Comune a Comune;
  • oneri di urbanizzazione pari a circa 500 euro ogni 10 mq;
  • allaccio delle nuove utenze (luce e gas);
  • imposta catastale per la variazione che ammonta a 50 euro per appartamento.

Dal momento che il frazionamento di un immobile rientra nei lavori di manutenzione straordinaria, si ha il diritto alla detrazione IRPEF del 50% per lavori di ristrutturazione. Il rimborso massimo per le spese sostenute è di 96.000 euro per ogni appartamento, diviso in 10 quote annuali. I pagamenti dovranno essere effettuati con bonifico bancario o postale parlante, dove dovranno essere indicati la causale del pagamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o il numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. C’è anche la possibilità di usufruire dell’ecobonus o del bonus mobili.

Nel caso in cui a seguito del frazionamento dell’immobile i due appartamenti apparterranno a due proprietari diversi come prime case, si godrà dell’esenzione dell’IMU. Se invece il proprietario è unico potrà godere dell’esenzione solo su una delle due abitazioni.
La Tasi dovrà essere versata se la prima casa è un’abitazione di lusso, altrimenti deve essere pagata solo sulla seconda casa. La Tari (tassa sui rifiuti), va pagata a prescindere dalla categoria catastale e in base alle tariffe comunali in cui si trovano i due appartamenti.

Come frazionare un immobile in un condominio

Se si ha intenzione di frazionare un appartamento all’interno di un condominio la prima cosa da fare sarà controllare il regolamento condominiale. Infatti il regolamento potrebbe vietare la divisione di un appartamento in due unità immobiliari, divieto che è valido solo se l’approvazione è unanime da parte di tutti i condomini.

Alla fine dei lavori di frazionamento si dovranno modificare le tabelle millesimali. La procedura corretta prevede di ricalcolare tutti i millesimi del condominio, ma dato che si tratta di un’operazione molto costosa di solito si procede diversamente, dividendo le quote dell’appartamento indiviso seguendo i criteri utilizzati per le tabelle condominiali e ridistribuendo i millesimi sulle nuove unità, oppure dividendo direttamente le quote in base alle superfici dei nuovi appartamenti.

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