Tasse sugli affitti: quali sono e quanto si paga

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Tasse da pagare sull’affitto: quali sono?

Quando si valuta se mettere in affitto un immobile di proprietà, una delle prime cose che ci si chiede è quanto si paga di tasse su un affitto. Avere consapevolezza dell’ammontare di questi tributi, infatti, permette di decidere con maggiore cognizione di causa se vale la pena locare il proprio immobile.

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Innanzitutto, bisogna fare una prima distinzione fra imposte relative all’avvio della pratica di locazione e aliquote da applicare al canone di affitto annuale. Nel sistema tributario italiano, infatti, il canone d’affitto percepito dal proprietario di casa è considerato un reddito e, di conseguenza, deve essere dichiarato all’Agenzia delle Entrate ed è soggetto a tassazione.

Vediamo tutto nel dettaglio nei prossimi paragrafi.

Imposta di registro e imposta di bollo

Per quanto riguarda le tasse sull’affitto di una casa da pagare all’avvio della pratica, la registrazione del contratto d’affitto, obbligatoria per locazioni di durata superiore ai 30 giorni, richiede il versamento di due tributi:

  • imposta di registro, che per gli immobili a uso abitativo corrisponde in genere al 2% del valore del canone annuo di affitto, moltiplicato per il numero di annualità previste nel contratto. Tale imposta può essere saldata in un’unica soluzione oppure suddivisa in tante rate quanti sono gli anni di durata del contratto. In questo caso, però, la rata verrà ricalcolata ogni 12 mesi sul canone annuo di affitto rivalutato in base agli indici ISTAT, e ciò comporterà un piccolo aumento della spesa;
  • imposta di bollo, da versare al momento della registrazione per ciascuna copia del contratto da registrare, al costo di 16 euro ogni quattro facciate (oppure ogni 100 righe).

La tassazione ordinaria sull’affitto di una casa

In regime di tassazione ordinaria, il reddito proveniente dai canoni di locazione (ridotto forfettariamente del 5%) confluisce nel totale dei redditi percepiti a diverso titolo nell’anno fiscale di riferimento, che costituiscono l’ “imponibile Irpef” su cui verrà calcolata l’imposta da pagare.

Dato che l’Irpef è un’imposta diretta, che varia in base all’ammontare delle entrate del contribuente, l’aliquota per calcolare le tasse sull’affitto sarà tanto più alta quanto più alto è il reddito imponibile. Il nostro sistema tributario prevede 5 scaglioni di reddito, che fanno riferimento al totale delle entrate annuali:

  1. reddito fino a 15.000 euro: aliquota del 23%
  2. reddito tra 15.001 e 28.000 euro: aliquota del 27%
  3. reddito tra 28.001 e 55.000 euro: aliquota del 38%
  4. reddito tra 55.001 e 75.000 euro: aliquota del 41%
  5. reddito superiore a 75.000 euro: aliquota del 43%.

Tassazione sulle varie tipologie di affitto

Affitti a canone libero e affitti a canone concordato

Nel contratto a canone libero – che prevede una durata di 4 anni con possibile rinnovo automatico per altri 4 anni – l’Irpef viene applicata sul 95% del ricavato dell’affitto, e in alcuni casi sono previste agevolazioni (in particolare, del 35% per immobili di interesse storico o artistico e del 25% per immobili locati in centri storici).

Nel caso di un contratto di locazione a canone concordato – i cosiddetti “3+2”, della durata tre anni, prorogabili per altri due – invece, l’IRPEF si applica solo al 70% del canone annuale percepito e si può ottenere una detrazione del 5%. Inoltre, in questa tipologia di contratto l’imposta di registro può essere ridotta del 30%.

Cedolare secca

L’alternativa al regime ordinario nelle tasse su una casa in affitto è la tassazione opzionale con cedolare secca, che comporta l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali regionali e comunali, e delle tasse di registro e bollo.

La cedolare secca prevede una tassazione fissa con aliquota del 21% del canone per contratti di locazione a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato. In questo caso, l’imposta verrà applicata sul 100% del canone di locazione e il proprietario non avrà diritto a deduzioni e detrazioni. Avrà però il vantaggio di un canone fisso e costante nel tempo che garantirà un risparmio fino al 50% rispetto alla tassazione ordinaria.

Per queste ragioni, il regime della cedolare secca risulta molto vantaggioso per chi possiede tanti immobili da affittare o per chi ha un reddito imponibile elevato, nonché nel caso di affitti brevi (inferiori ai 30 giorni).

Va però tenuto presente che l’opzione della cedolare secca può essere scelta solo da persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile, e può essere applicata su immobili di categorie catastali dalla A1 alla A11 eccetto la A10 (uffici e studi privati). Inoltre, la locazione dovrà essere stipulata in via esclusiva per fini abitativi e non commerciali.

Affitti transitori

Anche per il contratto d’affitto transitorio – un contratto per uso abitativo valido per motivi temporanei specifici e con durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi – si può scegliere tra regime ordinario oppure cedolare secca.

Anche per quanto riguarda le tasse sull’affitto di una casa locata a studenti universitari è possibile usufruire della cedolare secca, purché il contratto abbia una durata di minimo 6 mesi e massimo 3 anni e sia rinnovabile in modo automatico per uno stesso periodo.

Agevolazioni fiscali per proprietario e inquilino

Grazie all’applicazione della cedolare secca, sia il proprietario che l’inquilino possono beneficiare per legge di diverse agevolazioni fiscali riguardanti le tasse sugli affitti.
Il proprietario può avere:

  • una riduzione del 30% del reddito imponibile;
  • una riduzione del 75% dell’aliquota per IMU e Tasi, nel caso di contratto a canone concordato.

L’inquilino può invece usufruire di una detrazione fiscale del canone d’affitto di:

  • 495,80 € se ha un reddito fino a 15.493,71 €
  • 247,90 € se ha un reddito tra 15.493,71 € e 30.987,41 €

Inoltre, se l’inquilino decide di trasferire la propria residenza nella casa che sta affittando può avere un’ulteriore detrazione di 991,60 € per i primi 3 anni di locazione.
Nel caso di immobili affittati a studenti universitari con un contratto tra i 6 mesi e 3 anni, la cedolare secca è particolarmente vantaggiosa poiché il proprietario potrà pagare un’aliquota ridotta al 10%, mentre gli studenti affittuari potranno detrarre dalla dichiarazione Irpef il 19% del canone di affitto pagato entro i 2633 € annuali (con un risparmio massimo di 500 €).

Calcolo delle tasse sull’affitto e esempio di guadagno netto

Ora che abbiamo capito quanto si paga di tasse su un affitto, vediamo un esempio concreto di applicazione della tassazione e soprattutto cerchiamo di capire quale sia il guadagno netto per il proprietario.

In caso di regime ordinario, supponiamo che tu abbia ricavato 4.800 € in un anno di affitto con contratto a canone libero. Se non hai altre entrate, appartieni al primo scaglione di reddito e dunque paghi un’aliquota Irpef del 23% sul 95% del ricavato dell’affitto.

Se invece hai un altro reddito, ad esempio un reddito da lavoro pari a 30.000 € lordi annui, dovrai calcolare il 95% di 4.800, che è uguale a 4.560, e sommarlo a 30.000. Il totale sarà di 34.560 € e in questo caso apparterrai al terzo scaglione Irpef, con aliquota al 38%.

Immaginiamo che il tuo immobile sia situato in centro storico: in tal caso avrai un’agevolazione del 25%. Quindi il calcolo da fare è 4.560 € meno il 38% di 34.560. Il risultato sarà…(qui non mi è chiaro il calcolo: se applico il 38% al totale del reddito di Irpef si paga più del guadagno intero dell’affitto annuale!), per un totale di guadagno netto di circa xxx € annui.

Se invece aderisci al regime della cedolare secca il calcolo è più semplice poiché pagherai un’aliquota fissa del 21% sul reddito da affitto (che in casi specifici scende al 10%). Quindi, su 4.800 € pagherai un’imposta pari al 21% di 4.800 = 1.008 €.

Tutte le scadenze per pagare le tasse sull’affitto

Le tasse sull’affitto si pagano attraverso la dichiarazione dei redditi. Nel sistema di tassazione ordinaria, bisogna riportare il reddito percepito con i canoni di locazione nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Unico.

Se si sceglie la cedolare secca, il pagamento dell’imposta si può effettuare in due modi:

  • utilizzando il modello 730 si pagheranno le tasse sull’affitto tramite busta paga (o pensione);
  • utilizzando il modello Unico si dovranno riportare i codici identificativi dei pagamenti nel modulo F24. L’importo da pagare può essere versato in un’unica soluzione se è minore di 257,52 €, mentre per importi superiori si verserà un primo acconto del 95% (suddivisibile in due rate) e poi il 5% a saldo.

L’acconto e il saldo della cedolare secca vanno versati con le stesse tempistiche previste per il pagamento dell’Irpef, nell’anno seguente a quello in cui è iniziata la locazione.
In particolare, le scadenze saranno:

  • 30 giugno per il primo acconto (il 40% del 95% del totale);
  • 30 novembre per il secondo acconto (il 60% del 95% del totale);
  • 30 giugno dell’anno seguente per il saldo del 5% del totale.

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