Che cos’è e come funziona il contratto d’affitto transitorio

Che cos’è il contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio è utilizzato sempre più spesso, grazie alla sua natura particolarmente flessibile. Ma che cosa significa contratto ad uso transitorio? Con quest’espressione si fa riferimento a un tipo di contratto di affitto per uso abitativo valido per esigenze temporanee specifiche, con durata massima di 18 mesi. 

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L’esigenza giustificatrice dell’affitto transitorio può riguardare sia il proprietario di casa che l’inquilino. Il proprietario, ad esempio, può trovarsi ad essere in procinto di vendere o ristrutturare l’immobile che sta dando in affitto, o può sapere già che dovrà riappropriarsene in un futuro prossimo per ragioni familiari. Le più comuni esigenze giustificatrici dell’inquilino invece sono motivi di lavoro – come un contratto a tempo determinato –, di studio –  come la frequenza di un master universitario, di assistenza a un familiare o di separazione dal coniuge.  

I principali vantaggi del contratto di locazione transitorio sono il fatto di stipulare un contratto di durata minore rispetto a quella minima prevista dalla legge, e la possibilità – per il proprietario – di usufuire delle agevolazioni fiscali previste dal regime della cedolare secca. Inoltre, con i contratti transitori è possibile non solo affittare l’intera casa ma anche una sua porzione, come avviene nel caso del contratto d’affitto per studenti universitari fuori sede.

Come funziona il contratto di locazione ad uso transitorio

Ma come funziona l’affitto temporaneo e chi può fare un contratto di locazione transitorio?

Innanzitutto, le due parti del contratto di locazione ad uso transitorio devono essere persone fisiche che non operano in attività d’impresa, e il contratto deve essere destinato all’utilizzo come abitazione senza finalità turistiche. Inoltre, la motivazione che giustifica la transitorietà deve essere chiara e specificata nel contratto. 

Il canone dell’affitto ad uso transitorio può essere liberamente stabilito dalle parti, ma ci sono alcune aree d’Italia nelle quali la cifra è determinata in base ad accordi territoriali. Ciò vale per tutti i capoluoghi di provincia e per alcune città e loro comuni confinanti, cioè Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania.

Per redigere un contratto dilocazione ad uso transitorio è necessario utilizzare il modello di contratto transitorio fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, che deve includere:

  • generalità delle parti;
  • descrizione dell’immobile;
  • importo del canone d’affitto;
  • modalità di pagamento;
  • durata dell’affitto;
  • specifica dell’esigenza transitoria, comprovata da documenti allegati al contratto (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro);
  • clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto l’attestato di prestazione energetica (APE);
  • clausole che stabiliscono la divisione degli oneri fra proprietario e conduttore;
  • divieto di sublocazione.

Il contratto di locazione transitorio deve essere redatto in forma scritta e registrato presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Contratto di affitto ad uso transitorio: rinnovo e recesso

Dal momento che la durata massima del contratto transitorio è di 18 mesi, al termine di questo periodo è previsto il suo scioglimentoautomatico. Tuttavia, è possibile rinnovare il contratto transitorio tramite comunicazione fatta con lettera raccomandata prima dello scadere del termine concordato nel caso in cui si prolunghi l’esigenza giustificatrice che ha condotto alla stipula del primo accordo. 

Per quanto riguarda invece il recesso del contratto d’affitto transitorio, il conduttore può dare disdetta anticipata sulla base di comprovate e gravi esigenze, sempre tramite raccomanadata e con un preavviso da uno a tre mesi a seconda della durata del contratto. In caso di disdetta anticipata di un contratto d’affitto a uso transitorio l’inquilino dovrà pagare al proprietario di casa l’imposta di registrodovuta per la disdetta anticipata (67 €), a meno che il locatore non sia in regime di cedolare secca.

Contratto transitorio: cedolare secca, tassazione e oneri fiscali

Come tutti i contratti di locazione, anche quelli transitori sono soggetti al sistema fiscale Irpef. Inalternativa, il proprietario dell’immobile può decidere di assoggettare il contratto di locazione transitoria a cedolare secca, opzione che andrà specificata nel contratto e confermata al momento della registrazione.

Ma cosa vuol dire contratto transitorio con cedolare secca?

Il locatore che sceglie questo regime sarà soggetto a un’aliquota fissa del 21% sul canone di affitto annuo stabilito (il valore passa al 10 – 15 % per contratti a canone concordato), con le spese di bollo a carico del conduttore, mentre il locatore provvede alla registrazione del contratto.

Indipendentemente dalla scelta o meno della cedolare secca per il contratto transitorio, la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore .dovrà essere specificata all’interno del contratto. In linea di massima e salvo diversi accordi spetta al locatore tutto ciò che è manutenzione straordinaria, installazione e sostituzione integrale degli impianti e loro adeguamento a leggi e regolamenti. Spettano invece all’inquilino manutenzione ordinaria e piccole riparazioni degli impianti, costi per i consumi di energia elettrica, tassa sull’occupazione del suolo pubblico per passo carrabile e lettura dei contatori.

Infine, nei contratti d’affitto di natura transitoria della durata di almeno sei mesi la tassa sui rifiuti (TARI) può essere addebitata al conduttore, mentre per contratti più brevi resta intestata al proprietario.

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