Lasciare la casa a un solo figlio: come fare una vendita sicura

Come si pone la legge in merito alla possibilità di lasciare un immobile ad uno solo dei figli?

Destinare la casa ad un solo figlio: è possibile?

Quando si parla di eredità, la legge italiana non permette di destinare la totalità dei beni a un solo figlio. Questo perché secondo lo Stato esistono delle figure, “i legittimari” (familiari del defunto come coniuge e figli), alle quali spetta di diritto una quota dell’eredità, chiamata quota di legittima.

I legittimari sono persone che hanno diritto a una quota dell’eredità perché imparentati con il defunto; questi non vanno confusi con i “legittimi eredi” che sono invece i soggetti che vengono individuati come destinatari in assenza di un testamento.

Quindi nel caso in cui un genitore rimanesse vedovo con due figli, non potrà lasciare la casa, come intera eredità, ad uno solo dei due. Questo perché ci sono altri congiunti che per legge hanno diritto a ricevere una parte del suo patrimonio.

Quote ereditarie legittime: cosa sono e cosa prevede la legge

Le quote legittime, di cui abbiamo accennato sopra, servono a garantire una parte di eredità ai familiari nel caso in cui un testamento sia fortemente sbilanciato a vantaggio di un singolo.

Le quote ereditarie spettanti ai figli si articolano in base al numero di figli e alla presenza o meno dell’altro genitore:

• se il defunto ha un solo figlio e l’altro genitore è ancora in vita, il figlio avrà diritto a un terzo dell’eredità. Se l’altro genitore non è più in vita il figlio avrà diritto a metà dell’eredità;
• nel caso in cui il defunto avesse più figli e l’altro genitore fosse in vita, ai figli spetterà un terzo dell’eredità diviso in parti uguali, se l’altro genitore non è più in vita i figli riceveranno l’equivalente dei due terzi dell’eredità divise in parti uguali.

Come fare per destinare un immobile a un solo figlio

Abbiamo visto che se si desidera destinare un immobile a un solo figlio non è possibile contare sul meccanismo dell’eredità. Una soluzione alternativa può essere rappresentata dall’istituto della donazione.

Una donazione potrebbe aiutare a predisporre una spartizione dei beni diversa da quella prevista. Infatti la legge garantisce la possibilità per un proprietario di donare un bene a terzi e quindi a un genitore di cedere un immobile a un figlio solo.

Una donazione genitore-figlio può avvenire secondo due modalità:

• la prima, definita donazione diretta, prevede che il genitore sia già in possesso dell’immobile che desidera cedere;
• la seconda, detta modalità indiretta, offre la possibilità di cedere un immobile di cui non si è ancora in possesso, ma che si ha intenzione di acquistare.

Cosa prevede la donazione a un figlio

Abbiamo visto che per cedere un bene immobile a un solo figlio è necessario realizzare una donazione che può essere diretta o indiretta. Vediamo cosa cambia tra queste due modalità.

La differenza è prevalentemente di natura burocratica. Nel caso di una donazione diretta gli atti notarili necessari saranno due: uno relativo all’acquisto originario del bene e l’altro, da produrre appunto in sede notarile, nel quale viene esplicitato l’intento del proprietario di donare il bene immobile.

Nel caso di una donazione indiretta, invece, al momento dell’acquisto di un bene, il genitore dovrà immediatamente intestarlo al figlio al quale desidera lasciare l’intera proprietà.

Quindi una donazione indiretta necessita di un solo atto che, come nelle “più classiche” compravendite, conferma il passaggio di proprietà del bene dal vecchio al nuovo proprietario (il figlio dell’acquirente). Per questo la donazione indiretta è anche chiamata “negozio di donazione imperfetto”. Va da sé che in entrambe le tipologie di donazione non è necessario effettuare il preliminare di compravendita. Inoltre, non c’è differenza fra consegna e immissione nell’immobile poiché fin da subito il donatario può prendere a tutti gli effetti possesso della casa.

Atto di donazione diretta

Mentre il caso di una donazione indiretta, da un punto di vista burocratico, è assimilabile quasi interamente ad una qualsiasi compravendita immobiliare, una donazione diretta necessita di un percorso differente. Prima di intraprendere qualsiasi azione è necessario attivarsi per contattare:

• un notaio, che sarà responsabile della corretta esecuzione di atti quali il rogito notarile e altri;
• due testimoni, che con la loro presenza apporteranno un’ulteriore garanzia sulla correttezza dei comportamenti tenuti dalle diverse parti interessate.

Se il figlio è minorenne?

Un’ulteriore attenzione andrà posta nella particolare eventualità che il figlio beneficiario della donazione fosse minorenne al momento della stessa.

In questo caso la legge prevede che si debba prima presentare un’istanza al giudice tutelare con la quale richiedere l’autorizzazione allo svolgimento delle pratiche necessarie a portare a termine la donazione. Generalmente a occuparsi di tutto è il notaio che gestisce la problematica interfacciandosi con il giudice a nome della famiglia.

Se l’immobile è stato acquistato con agevolazioni fiscali?

Nel caso in cui l’immobile che si desidera donare al proprio figlio fosse stato acquistato avvalendosi di agevolazioni fiscali si avranno due possibilità:

• aspettare lo scorrere di almeno cinque anni dall’acquisto per procedere alla donazione senza complicazioni di natura fiscale;
• cedere il bene prima dei cinque anni e versare le quote delle imposte risparmiate in fase di acquisto all’Agenzia Delle Entrate.

Vendere la casa al proprio figlio nel caso in cui ci siano dei creditori

Se un genitore, con un debito aperto, per evitare il pignoramento volesse cedere l’immobile al proprio figlio potrebbe andare incontro ad alcune problematiche. 

Soprattutto se l’intenzione di scampare al pignoramento emergesse chiaramente da una donazione o da una vendita a prezzi non di mercato. In questo caso il creditore potrà:

• entro 5 anni dal rogito, scegliere per un’azione revocatoria volta a dichiarare la vendita inefficace dimostrando l’inesistenza di altri beni facilmente pignorabili e che l’erede fosse a conoscenza del debito del genitore;

in qualunque momento, scegliere per un’azione revocatoria volta a dimostrare la simulazione assoluta della donazione o della vendita.