Quanto tempo per lasciare la casa dopo il rogito?

Una compravendita immobiliare è composta da un iter ben preciso che inizia da una riqualifica degli ambienti domestici per terminare con il rogito notarile, che sancisce definitivamente il passaggio di proprietà del bene immobile dal vecchio al nuovo proprietario.

Ma per arrivare a sottoscrivere il rogito notarile di compravendita è necessario che prima venga effettuato un compromesso di vendita. Come si relazionano questi due eventi tra loro? Vediamo i dettagli.

Qual è il tempo massimo fra il compromesso di vendita e il rogito?

Quando si compra un immobile, bisogna mettere in conto che ogni fase ha precise necessità e tempistiche. Vediamo cosa avviene e quanto tempo passa tra la firma di un compromesso e il rogito notarile di compravendita.

Il compromesso è un contratto preliminare con il quale le parti si impegnano a concludere un contratto definitivo all’interno del quale si descrive il bene e si stabiliscono caratteri quali prezzo e scadenza entro la quale stipulare il contratto definitivo ed entro quando lasciare casa dopo il rogito. Il termine per firmare il contratto non è immodificabile, può anzi essere oggetto di proroga.

L’istruttoria

Firmato il compromesso si passa all’istruttoria, fase in cui tutta la documentazione sull’immobile viene esaminata dal notaio che svolge controlli nei registri pubblici per accertarsi che non vi siano imprecisioni che possano poi compromettere la vendita.

In caso di mutuo l’istruttoria viene svolta anche dalla banca nel quale questo viene richiesto. L’obiettivo è quello di verificare la solidità economica del richiedente oltre alla regolarità urbanistica e al valore dell’immobile su quale verrà iscritta ipoteca.

A fronte di tutto ciò è possibile affermare che il tempo che intercorre tra il compromesso di vendita e il rogito dipende, oltre che dalle necessità pratiche e quindi dagli accordi tra acquirente e venditore, in larga parte dallo svolgimento delle pratiche istruttorie. 

Quali sono i tempi di un’istruttoria?

Non è semplice calcolare il tempo massimo che può intercorrere tra il compromesso e il rogito, dato che non esistono tempi fissi per l’istruttoria.

Anzitutto è fondamentale che il notaio ed il perito bancario abbiano possibilità di accedere agevolmente allo storico dell’immobile. La banca inoltre ha una procedura interna che rispetta precise dinamiche e può richiedere parecchi giorni per essere completata. 

Da quanto detto emerge chiaramente che per preventivare le tempistiche tra preliminare e rogito notarile un fattore determinante è la presenza o meno della richiesta di mutuo:

• se nell’affrontare l’acquisto dell’immobile non si richiede un mutuo e il notaio non rileva problematiche di sorta, in media l’istruttoria non dovrebbe durare più di due settimane.
• se il notaio non rileva nessun tipo di problematica ma l’acquirente fa richiesta di un mutuo per finanziare l’acquisto, si può arrivare ad aspettare anche 45-60 giorni.
• nel caso in cui il notaio rilevasse irregolarità urbanistiche invece sarà necessario provvedere al risanamento delle stesse prima di affrontare il rogito. In questo caso le tempistiche potrebbero allungarsi ulteriormente.

Cosa succede dopo aver fatto il rogito: consegna delle chiavi e liberazione dell’immobile

Dopo la firma del rogito il passaggio di proprietà diventa ufficiale e per entrambe le parti non è più possibile tirarsi indietro. A questo punto è necessario svolgere alcuni passi come la liberazione dell’immobile, la consegna delle chiavi e l’immissione nell’immobile.

Ma nel caso in cui l’appartamento si trovi all’interno di un condominio, oltre a quanto detto bisognerà anche provvedere a:

• comunicare all’amministratore di condominio l’avvenuta vendita;
• informare l’amministratore sulle generalità del nuovo proprietario;
• nuovi accordi riguardo il subentro nelle utenze;
• saldare i tributi da pagare;
• comunicare la cessazione del fabbricato (la comunicazione deve essere fatta entro 48 ore dalla consegna delle chiavi).

Dopo il rogito quanto tempo si ha per lasciare la casa venduta?

Secondo la legge, con la firma del rogito deve anche essere lasciata libera la casa, meglio ancora se si riuscisse a liberarla prima del rogito, sfruttando i tempi dell’istruttoria.

La casa deve essere pronta in tempo per la consegna delle chiavi che solitamente avviene alla sottoscrizione dell’atto di vendita.

Chiaramente non è sempre possibile riuscire a rispettare con estrema precisione questa scadenza, motivo per cui si è soliti stabilire una scadenza ultima durante il compromesso di vendita. 

Pattuendo una data differente tra la consegna della casa e la reale data di immissione nell’immobile sarà possibile rispettare le esigenze di entrambe le parti. 

Lasciare la casa vuota prima dell’arrivo dei nuovi inquilini è necessario affinché questi possano valutare la necessità di eventuali lavori da svolgere e avere il tempo di eseguirli prima dell’immissione.

Motivi per cui l’immobile potrebbe non essere subito libero e come tutelarsi

Per tutelarsi e prevenire il rischio che il venditore non rispetti quanto pattuito, non liberando casa entro i termini stabiliti, è possibile inserire all’interno del contratto delle clausole inerenti delle penali.

Le penali possono essere di diversa natura e visto il loro carattere vincolante possono anche portare alla risoluzione per inadempimento.

I due motivi principali che possono portare il venditore a non rispettare i tempi stabiliti sono:

• la mancata organizzazione dei venditori, che a causa di imprevisti sono impreparati a lasciare l’immobile entro la data concordata;
• un ritardo nella consegna del nuovo appartamento, la mancata ultimazione delle finiture da parte del costruttore o altri ritardi che rendono impossibile effettuare il trasferimento nel nuovo immobile.

Certo poi oltre questi è possibile che si verifichino anche altri problemi di diverse nature quali:

• aver effettuato un acquisto in nuda proprietà: un acquisto in nuda proprietà comporta il diritto del venditore a mantenere l’usufrutto sul bene dopo la vendita per un lasso di tempo determinato, stabilito con l’acquirente o a vita;
• aver portato a termine l’acquisto di un immobile locato: un immobile locato prevede, secondo la legge, che il locatore possa continuare a godere dell’abitazione anche a seguito di un cambio di proprietà.
• aver acquistato un immobile messo all’asta: l’immobile in questo caso potrebbe risultare occupato perché già locato prima del pignoramento o occupato abusivamente;
• un’occupazione abusiva dello stabile: sembra un’evenienza quasi impossibile, ma può anche capitare che un immobile venduto possa poi rivelarsi occupato abusivamente.