La donazione immobiliare è un’operazione che viene effettuata frequentemente nell’ambito familiare, e avviene davanti a un notaio che ne certifica la regolarità.
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In alcuni casi si attua la donazione con l’obiettivo di evitare eventuali aggressioni dei creditori, cambiando l’intestatario dell’immobile. In altre circostanze, invece, l’obiettivo della donazione è andare incontro alle esigenze economiche e abitative di un figlio o anticipare la sistemazione del patrimonio immobiliare di una persona, per evitare liti tra gli eredi al momento della sua morte.
Ma si può vendere una casa avuta in donazione? E in particolare: è consentita la vendita di un immobile donato con donante in vita? Vediamolo nei prossimi paragrafi.</p>
Quanto tempo deve passare per vendere una casa donata?
Innanzitutto, capiamo quanto tempo deve passare per vendere una casa donata.
Il proprietario di un bene – mobile o immobile che sia – può farne ciò che desidera, e questo è vero anche per i beni provenienti da donazione. È chiaro quindi che chi ha ricevuto una casa in donazione la può vendere.
Ciò significa quindi che si può vendere subito una casa ricevuta in donazione. Nel caso in cui la casa donata costituisca la prima abitazione dell’intestatario e si sia usufruito delle agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa note come “bonus prima casa”, in caso di vendita prima di cinque anni dal rogito si andrà incontro alla perdita delle agevolazioni.
Se la casa ha goduto delle agevolazioni fiscali è dunque consigliabile non effettuare la vendita dell’immobile donato prima dei 5 anni, a meno che non si presenti un’istanza all’Agenzia delle Entrate per chiedere il ricalcolo delle imposte in precedenza scontate.
Diversamente, si può vendere subito una casa donata e quindi si può anche vendere un immobile ricevuto in donazione con donante in vita. Prima di farlo, però, è bene utilizzare qualche accortezza. Se infatti vendere una casa donata è un’operazione abbastanza delicata di per sé, farlo quando il donante è ancora in vita richiede un ulteriore livello di attenzione rispetto ai problemi fiscali e di eredità che potrebbero verificarsi alla morte del donante.
Vendita immobile donato con donante in vita: i problemi ereditari
I problemi principali legati alla vendita di un immobile proveniente da donazione con donante in vita sono quelli ereditari, ovvero eventuali opposizioni da parte degli eredi del donante.
Gli eredi non possono opporsi alla donazione prima del decesso del donante, ma potranno farlo in sede testamentaria se riterranno di non aver ricevuto una quota sufficientemente alta di eredità, ovvero la cosiddetta “quota di legittima”, quel “minimo sindacale” di patrimonio a cui hanno diritto per legge il coniuge, i figli e gli ascendenti del defunto. Se la quota di legittima viene lesa gli eredi possono esercitare un’“azione di riduzione” che, di fatto, invalida l’atto di donazione della casa.
Ma quanto dura il vincolo della donazione? L’azione di riduzione e la richiesta di restituzione dell’immobile donato possono essere effettuate entro dieci anni dall’apertura della successione ed entro vent’anni dalla trascrizione della donazione.
Vendere una casa proveniente da donazione con il donante in vita implica quindi tempi particolarmente lunghi a causa di eventuali azioni di riduzione da parte degli eredi; questo può facilmente scoraggiare un acquirente interessato all’immobile. Inoltre, sempre per le possibili rivendicazioni degli altri eredi, le banche di rado finanziano l’acquisto di un immobile proveniente da donazione, e ancora più difficile, quindi, sarà ottenere un mutuo se il donante è ancora in vita.
Come vendere un immobile proveniente da donazione con donante in vita
Per avere qualche probabilità di riuscire a vendere una casa proveniente da donazione con donante in vita sarà opportuno innanzitutto verificare se ci sono eredi che hanno diritto alla quota minima sull’immobile e, in caso affermativo, farsi firmare da tali eredi una dichiarazione scritta in cui rinunciano a qualsiasi azione di “riduzione della legittima” nei confronti dell’acquirente dell’immobile che è stato oggetto di donazione.
Sarà un’ulteriore misura utile a rafforzare la posizione di chi vende anche avere una dichiarazione scritta del donante ancora in vita che esplicita la sua intenzione di rinunciare a qualsiasi contestazione.
Un’ulteriore elemento che può aiutare molto la trattativa con un potenziale acquirente è la stipula, da parte del proprietario, di una assicurazione che tuteli l’acquirente in caso di successivi imprevisti dovuti a quanto esposto nei paragrafi precedenti.
Con queste accortezze si può riuscire a vendere subito una casa donata, anche se non sono ancora trascorsi venti anni dalla data in cui la donazione è stata trascritta e se il donante è ancora in vita.
