Vendita di un immobile ipotecato: come funziona e quali sono le soluzioni percorribili

Si sente spesso parlare di ipoteca soprattutto in relazione a una eventuale vendita immobiliare. Trattandosi di un vincolo che grava sulla casa di cui si è proprietari, il dubbio che lo stesso possa impedire la transazione c’è ed è assolutamente fondato. Chiariamo subito una cosa: la vendita di un immobile ipotecato è sicuramente possibile, ma nel rispetto dei requisiti fissati dal Codice Civile.

Cos’è l’ipoteca sulla casa?

Si tratta di un diritto reale di garanzia, regolamentato dagli articoli 2808 e 2809 del Codice Civile, che viene costituito a garanzia del credito vantato da un creditore, che quindi può rivalersi sul bene in questione in caso di insolvenza del debitore. Deve essere iscritta per una somma determinata in un apposito registro liberamente consultabile ai fini della pubblicità legale, è indivisibile e grava quindi sui beni immobili in questione nella loro interezza.

L’ipoteca offre in primis la possibilità al creditore di far espropriare le casa anche nel caso in cui questa sia stata venduta terzi, e lo stesso ha un diritto di prelazione sulle somme ricavate dalla procedura espropriativa, con la possibilità quindi di essere soddisfatto prima di altri eventuali creditori.

Vista la rilevanza e le implicazioni di questa tematica, in caso di compravendita è sempre meglio rivolgersi a un’agenzia immobiliare che possa fornire un’assistenza adeguata. Rockagent ti consiglia cosa fare in caso di presenza di ipoteche e di altri debiti pendenti e ti accompagna nella preparazione di tutti i documenti utili per portare a termine l’affare.

Tipi di ipoteca immobiliare

Il Codice Civile prevede 3 tipologie distinte di ipoteca:

• Legale: è prevista dal Codice Civile all’articolo 2817, che spiega chi ha diritto di iscrivere questo tipo di ipoteca. Quest’ultima generalmente viene iscritta come garanzia di pagamento per quei casi particolari in cui il diritto del creditore potrebbe non essere soddisfatto. In occasione di una compravendita immobiliare “classica”, il creditore può rinunciarvi espressamente davanti al notaio in seguito alla ricezione del saldo del pagamento. Esistono però delle eccezioni a questo schema, come ad esempio la vendita a rate senza riserva di proprietà. 
• Giudiziale: disciplinata dall’articolo 2818 e seguenti del Codice Civile, prevede che sia un giudice, attraverso una sentenza di condanna per il debitore inadempiente, a stabilire che l’immobile venga posto a garanzia del credito sino a quando lo stesso non risulti estinto.

• Volontaria: l’articolo 2821 e seguenti del Codice Civile prevedono che l’ipoteca possa essere concessa volontariamente dal debitore a garanzia dei diritti del creditore. Questo può avvenire con atto pubblico o scrittura privata. L’esempio più frequente è quello del mutuo richiesto alla banca per l’acquisto della casa con istituzione dell’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita.

Vendita con ipoteca

Come abbiamo già avuto modo di anticipare, vendere una casa con ipoteca è possibile e l’atto di compravendita sarà giuridicamente valido, ma solo se l’acquirente venga messo al corrente del vincolo esistente sull’oggetto della transazione prima della stipula di un atto vincolante come un preliminare di vendita con ipoteca.

Questo si spiega con la circostanza che l’ipoteca resta vincolata all’immobile, a prescindere da chi sia l’attuale proprietario, e questo comporta che, in caso di compravendita, l’acquirente possa vedersi pignorato il bene in caso di inadempimento, da parte del creditore. Come si può ben capire gli effetti che le eventuali omissioni sulla presenza di una ipoteca sull’immobile possono riverberarsi nei confronti di altri possibili acquirenti, creando una situazione d’incertezza che influisce sulla stabilità degli acquisti immobiliari.

Per questo motivo l’acquirente di un immobile gravato da ipoteca, nel caso in cui finalizzi la compravendita senza che il venditore lo abbia informato del vincolo stesso, viene tutelato con la possibilità di:  

• richiedere la risoluzione del contratto posto in essere e la contestuale restituzione del prezzo pagato e del risarcimento dei danni subiti.
• ottenere la restituzione di parte del prezzo pagato per l’acquisto, mantenendo la proprietà dell’immobile.
• evitare il pagamento della parte di prezzo relativo alla compravendita ancora da pagare.

Vendita di un immobile con ipoteca bancaria: soluzioni pratiche

La vendita di una casa gravata da ipoteca istituita presso un istituto che ha finanziato un mutuo può risultare difficile perché è molto improbabile che un acquirente voglia procedere all’acquisto di un bene che potrebbe essere pignorato in caso di insolvenza del debitore. Anche un forte sconto sul prezzo di vendita non costituirebbe un incentivo tale da motivare un eventuale acquirente a farsi carico del rischio. Esistono però tre soluzioni per aggirare l’ostacolo.

1 – Accollo del mutuo da parte dell’acquirente
L’accollo è un istituto che permette all’acquirente, in presenza di un mutuo con ipoteca e di accordo coi creditori, di farsi carico delle rate da pagare rimanenti sino alla sua estinzione. Può essere liberatorio o cumulativo, e in questa seconda circostanza il venditore non risulterà svincolato e sarà comunque responsabile in caso di inadempimento da parte dell’accollante.

2 – Estinzione anticipata del mutuo prima del rogito.
In  questo caso il venditore procede al saldo delle incombenze residue nei confronti del creditore, liberando di fatto il bene da ogni vincolo. Si tratta di una soluzione percorribile ma che richiede un’elevata disponibilità economica in grado di coprire ogni debito.

3 – Estinzione del mutuo contestuale al rogito
Si tratta della casistica più diffusa in occasione di una vendita di casa con ipoteca. Nel caso in cui il venditore non voglia o non possa procedere ad accollo del mutuo, si procederà attraverso una operazione che permette di saldare il mutuo con ipoteca esistente col denaro che l’acquirente avrebbe comunque speso per l’acquisto, con liberazione del bene dal vincolo da parte della banca.

Il venditore richiede all’istituto di credito il conteggio finalizzato all’estinzione anticipata del rapporto in essere, facendo riferimento alla data prevista per la stipula dell’atto di compravendita, utilizzata anche per il calcolo dei dietimi di interesse (ossia quegli interessi già maturati che vengono incassati quando si decide di chiudere un’operazione finanziaria in anticipo).

A quel punto l’acquirente può richiedere alla propria banca l’emissione di un assegno circolare (o in alternativa di un bonifico, nel caso in cui lo stesso abbia acceso un mutuo – in questo caso la transazione avviene tra le banche) intestato all’istituto di credito del venditore. Una volta ricevuto il pagamento, quest’ultimo, solitamente tramite un proprio funzionario presente alla stipula, rilascia in forma cartacea l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca.

Vendita con ipoteca dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione (ex Equitalia)

Nel caso in cui il proprio immobile sia gravato da ipoteca (ex) Equitalia regolarmente in vigore, non si ha possibilità di mettere in vendita la casa liberamente, ma è necessario procedere ad alcuni adempimenti in grado di sanare la propria posizione debitoria nei confronti dell’ente.

L’estinzione dei debiti può avvenire in due momenti distinti della compravendita immobiliare: prima del contratto preliminare d’acquisto o in maniera contestuale al rogito, con intervento di un funzionario dell’Agenzia delle Entrate che prende in consegna l’assegno circolare, dando il consenso alla cancellazione dell’ipoteca che dovrà essere annotata dal notaio sotto la formalità di riferimento, ossia l’iscrizione originaria.