Attività commerciale: che fare se l’inquilino è moroso

Sfratto dell’inquilino moroso da un negozio: quando si può fare

Può capitare, quando si è proprietari di un locale adibito a uso commerciale, di avere a che fare con inquilini morosi che non pagano regolarmente l’affitto e trovarsi dunque costretti a ricorrere a una procedura di sfratto. Secondo quanto stabilito dagli articoli 657 e 658 del Codice civile, i casi che giustificano il ricorso allo sfratto dell’inquilino di un’attività commerciale sono due:

• quando il locatario non ha sgomberato l’appartamento dopo la scadenza del termine di durata della locazione (sfratto per finita locazione);
• quando il locatario si è reso moroso nel pagamento dei canoni di affitto mensile (sfratto per morosità).

È importante specificare che entrambe le norme riguardano esclusivamente lo sfratto di un inquilino da una locazione commerciale e non si applicano invece nell’eventualità di affitto di un ramo d’azienda, nel qual caso sarà d’obbligo procedere a un tentativo di mediazione eventualmente seguito da ricorso.

Vediamo adesso caratteristiche e procedure relative allo sfratto di un inquilino moroso da un’attività commerciale, a cominciare dalle differenze rispetto a un comune sfratto abitativo.

Sfratto abitativo e sfratto commerciale: le differenze

Sebbene lo sfratto di un inquilino moroso da un negozio segua una procedura in larga parte simile a quella dello sfratto per uso abitativo, vi sono alcune differenze non trascurabili e di cui è bene tenere conto.

La principale differenza tra i due tipi di sfratto risiede nel concetto di “gravità” dell’inadempimento: nel caso di locazione abitativa, l’inadempimento è definito “grave”, e dunque tale da giustificare una procedura di sfratto, se l’inquilino ha mancato di pagare anche solo una rata del canone di locazione a oltre venti giorni di distanza dalla scadenza o se ha mancato di pagare le spese condominiali di sua pertinenza per un valore che superi quello di due mensilità.

In caso di sfratto per morosità commerciale, invece, i termini non sono così chiari: è infatti il giudice a stabilire, caso per caso, il grado di gravità dell’inadempimento e la necessità di convalidare o meno una procedura di sfratto. Più elevato sarà il debito, e più lungo il periodo di inadempimento, maggiori saranno le possibilità di ottenere uno sfratto commerciale.

È da notare, inoltre, che l’inquilino di negozio moroso non può godere del cosiddetto “termine di grazia” di novanta giorni a cui può invece appellarsi l’inquilino di immobile a uso abitativo per sanare la morosità.

Inquilino moroso con attività commerciale: quale procedura seguire

Il primo passo per risolvere il problema di un inquilino di negozio moroso è quello di rivolgersi a un avvocato civilista specializzato nei casi di morosità e nei contenziosi immobiliari. Una volta ottenuta la documentazione necessaria a comprovare l’inadempimento economico (copia del contratto di locazione e conteggio della morosità maturata), il legale provvederà a notificare all’inquilino un atto di intimazione di sfratto per morosità e la relativa citazione presso il tribunale competente per l’udienza di convalida davanti al giudice. Tra la notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza dovranno passare necessariamente venti giorni.

A questo punto si possono aprire tre diversi scenari:

1. Locatore e inquilino moroso trovano un accordo: in questo caso il locatore non si presenta all’udienza e la procedura di sfratto è automaticamente annullata.
2. L’inquilino moroso si presenta all’udienza e non si oppone alla convalida, oppure non si presenta: il giudice convalida lo sfratto per morosità rendendolo esecutivo e considera risolto il contratto di locazione. A questo punto l’inquilino di negozio moroso ha circa trenta giorni per sgomberare l’immobile prima che si sia costretti a procedere a un’azione esecutiva di rilascio, cioè alla forzatura della procedura di liberazione dell’immobile tramite l’ufficiale giudiziario.
3. L’inquilino moroso si presenta all’udienza e si oppone alla convalida contestando in modo fondato la propria inadempienza: si apre una causa civile tra le due parti che terminerà con una sentenza del giudice.

Sfratto dell’inquilino di negozio moroso: tempistiche e costi

Come si è visto, risolvere i problemi di morosità di un inquilino di attività commerciale può rivelarsi un’operazione complessa. In mancanza di direttive certe da parte della giurisprudenza, infatti, i tempi per sfrattare un inquilino moroso sono generalmente più lunghi e incerti.

Le tempistiche di uno sfratto per morosità di un locale a uso commerciale possono variare da pochi mesi ad alcuni anni in funzione di una serie di variabili non completamente controllabili: la collaborazione dell’inquilino moroso, la disponibilità degli avvocati delle due parti e il numero di procedure pendenti nel tribunale di riferimento, che influenzerà le date delle successive udienze e dei procedimenti esecutivi.

Anche i costi da mettere in ballo per risolvere il problema di morosità di un inquilino di negozio non sono indifferenti: oltre alla parcella dell’avvocato, che può variare in funzione delle tempistiche di risoluzione del problema, il proprietario dell’immobile dovrà versare un contributo unificato, da calcolare in base al valore delle rate d’affitto non pagate, che può arrivare fino a 225 euro, cui andrà aggiunto il costo delle imposte di bollo e di registro e il costo delle spese di notifica degli atti.

In caso di decisione favorevole del giudice, tuttavia, sarà possibile chiedere il recupero delle spese legali sostenute durante tutto l’iter giudiziario.