Come calcolare il valore di un immobile

Definizione di valore di un immobile

Riuscire a stimare il corretto valore di mercato di un’immobile è essenziale sia in caso di compravendita immobiliare che di locazione, ma anche nell’eventualità di contenziosi giudiziari legati a un immobile. 

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La definizione di valore di mercato di un immobile è: l’importo stimato al quale un immobile verrebbe venduto alla data di valutazione, in normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata attività di promozione, in una situazione in cui acquirente e venditore non sono influenzati da costrizioni o altri fattori esterni.

È un valore che si esprime in funzione delle caratteristiche tecniche ed economiche dell’immobile ed è diverso dal suo valore catastale, che indica il valore fiscale dell’immobile e serve per calcolare le tasse di registro, ipotecarie e catastali.

Tra i fattori implicati nella definizione del valore di mercato di un immobile ci sono le dimensioni, le caratteristiche e gli accessori, lo stato di conservazione, la location, ma anche l’andamento del mercato (il trend immobiliare del momento è positivo o negativo?).

La formula per calcolare il valore di mercato di un immobile

La formula per calcolare il valore di mercato di un immobile è semplice:

Valore di mercato = superficie commerciale x valore al metro quadro x coefficienti di merito

Andiamo ad analizzarla fattore per fattore.

La superficie commerciale di un immobile

La superficie commerciale di un immobile è una superficie lorda, definita come “somma percentuale delle superfici di un immobile (coperte calpestabili e non calpestabili, e scoperte) ponderate in base al loro peso sul mercato”. Ne abbiamo parlato in questo articolo, dove trovi tutte le informazioni necessarie per calcolarla, compresi i coefficienti per effettuare la ponderazione, che possono variare in base alle condizioni interni ed esterne dell’immobile.

Valore al metro quadro di un immobile

Il valore al metro quadro di un immobile è una stima fatta dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate. Il modo più pratico che un privato ha per conoscere tale valore è dunque consultare i dati OMI, che vengono aggiornati a cadenza semestrale e sono a disposizione sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Per ogni zona territoriale omogenea (detta zona OMI) di ciascun Comune, le quotazioni OMI individuano un valore in euro al metro quadrato che oscilla all’interno di un intervallo, stimato in base a parametri come la tipologia immobiliare, la classe catastale, lo stato di conservazione dell’immobile o la superficie lorda.

I coefficienti di merito per il calcolo del valore di un immobile

Il valore al metro quadro di un immobile è una stima fatta dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate. Il modo più pratico che un privato ha per conoscere tale valore è dunque consultare i dati OMI, che vengono aggiornati a cadenza semestrale e sono a disposizione sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Per ogni zona territoriale omogenea (detta zona OMI) di ciascun Comune, le quotazioni OMI individuano un valore in euro al metro quadrato che oscilla all’interno di un intervallo, stimato in base a parametri come la tipologia immobiliare, la classe catastale, lo stato di conservazione dell’immobile o la superficie lorda.

I coefficienti di merito per il calcolo del valore di un immobile

Il terzo fattore chiave per calcolare il valore di mercato dell’immobile è dato dai coefficienti di merito, valori espressi in percentuale relativi alle caratteristiche dell’abitazione. 

Vediamo quali sono i principali: 

Tipologia costruttiva dell’immobile: case indipendenti (+ 10 %), appartamenti (0%). 

Età costruttiva e finiture esterne: edificio da 1 a 20 anni in ottimo stato (0%), normale (0%), scadente (-5%); edificio da 20 a 40 anni in ottimo stato (+5%), normale (0%), scadente (-10%); edificio di oltre 40 anni in ottimo stato (+10%), normale (0%), scadente (-15%). 

Piano in cui è ubicato l’immobile: seminterrato (-25%), piano terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo piano (-10%), secondo piano (-3% con ascensore e -15% senza ascensore), terzo piano (0% con ascensore e -20% senza ascensore), piano superiore (+5% con ascensore e -30% senza ascensore), ultimo piano (+10% con ascensore e – 30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore e -20% senza ascensore).

Stato locativo: abitazioni libere (100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate a canone concordato (-15%), abitazioni locate per brevi periodi/stagionalmente (-5%).

Età dell’immobile e stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), in buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%), nuovo (+10%).

Esposizione: a sud (+10%), a est (+5%), a ovest (0%), a nord (-5%). 

Vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%).

Luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).

Classe Energetica: classe A+ (+10%), classe A (+5%), classe B e C (0%), classe D e E (-5%), classe F e G (-10%). 

Riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%), assente (-5%).

Comodità di accesso ai servizi (vicinanza ai servizi pubblici, alle zone verdi, a negozi e supermercati, a mezzi di trasporto o strade principali): zone ben servite (+5%), zone servite (0%), zone periferiche o isolate (-10%).)

Calcolo finale del valore dell’immobile

Adesso che abbiamo esaminato e stimato tutti e tre i fattori in ballo, per calcolare il valore dell’immobile non resta che moltiplicare la sua superficie commerciale per la quotazione al metro quadro e per i coefficienti di merito.

Come avrai visto, alla definizione del valore di mercato di un immobile concorrono molti diversi elementi, ed è per questo che per effettuare un calcolo corretto ti suggeriamo di rivolgerti sempre a consulenti immobiliari esperti o professionisti del settore, che dispongono delle conoscenze e degli strumenti necessari per fare una valutazione il più possibile accurata.

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