Come calcolare le tasse sulle compravendite immobiliari tra privati

È risaputo che gli italiani tradizionalmente sono legatissimi al concetto di casa di proprietà, anche a prescindere dall’effettiva convenienza a livello di investimento in un dato periodo storico. Lo confermano le cifre: quasi il 75% degli italiani vive in una casa di proprietà, e oltre il 50% non ha al momento un mutuo attivo (fonte: Eurostat).

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Per chi voglia continuare a godere della sicurezza della casa di proprietà è bene tenere a mente tutti i costi che questo comporta. Oltre al prezzo effettivo concordato sull’immobile, infatti, si devono corrispondere tasse e imposte che variano tra prima e seconda casa: vediamo in dettaglio cosa significa nelle compravendite immobiliari tra privati.

Imposte di acquisto prima e seconda casa: le differenze

Chiariamo per prima cosa quello che si intende per prima casa e seconda casa. 

La prima casa è il primo immobile di proprietà che una persona compra a uso abitativo. Nello specifico, le agevolazioni sull’acquisto di prima casa si applicano quando siano presenti tutte queste condizioni:

  • non si tratta un’abitazione di lusso (categoria catastale A/1), di una villa (categoria catastale A/8) oppure di castelli o palazzi storici (categoria catastale A/9);
  • l’immobile si trova nel Comune di residenza dell’acquirente, o nel quale l’acquirente stabilirà la residenza entro 18 mesi. In alternativa, l’immobile può essere nel Comune in cui l’acquirente svolge le proprie attività (studio, lavoro, volontariato, sport);
  • l’acquirente non ha diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa nello stesso Comune (nemmeno in comunione col coniuge);
  • l’acquirente non ha diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un’altra casa nel territorio nazionale comprata con le agevolazioni prima casa. Se si vende l’altra casa entro un anno dal rogito del nuovo immobile su cui si desiderano le agevolazioni, questo requisito è comunque valido;
  • i requisiti devono essere dichiarati all’interno dell’atto di acquisto.

La seconda casa, al contrario, è un immobile nel quale il proprietario non risiede.

Imposte di compravendita tra privati nel dettaglio

Ora che abbiamo familiarizzato con i concetti di prima e seconda casa, vediamo più nello specifico quali sono le imposte applicabili nella compravendita tra privati. Acquistando un immobile su cui abbiamo diritto alle agevolazioni sulla prima casa le imposte da versare saranno:

  • imposta di registro del 2% sul valore catastale o sul prezzo di acquisto, per un importo minimo di 1.000 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Acquistando sempre da privato una seconda casa, senza godere quindi delle agevolazioni, le imposte dovute ammontano a:

  • imposta di registro del 9% sul valore catastale o sul prezzo di acquisto, per un importo minimo di 1.000 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Se ancora queste cifre sembrano nebulose, facciamo ora maggiore chiarezza su come si calcola in pratica l’imposta di registro.

Come calcolare l’imposta di registro

Per calcolare l’imposta di registro è prima di tutto utile accennare al valore catastale, ovvero il valore fiscale di un immobile. A partire dal 2006, infatti, una legge lo ha sostituito al prezzo di vendita, di solito molto più alto, come valore imponibile per il calcolo dell’imposta di registro. Si parla in questo caso di sistema del prezzo-valore.

Il sistema del prezzo-valore: le cose da sapere

Come accennato, dal 2006 l’imposta di registro si calcola normalmente sul valore catastale.

Questo meccanismo si applica alla compravendita tra privati di immobili a uso abitativo, oltre a eventuali pertinenze come posti auto, cantine, box e simili, a patto che si trovino a breve distanza dall’abitazione.

È importante tenere a mente che, per poter applicare alla compravendita il sistema prezzo-valore, è necessario indicare sul rogito l’effettivo prezzo concordato per l’acquisto dell’immobile. Chi non riporti il prezzo d’acquisto, o ne dichiari uno falso, perde automaticamente il diritto ai benefici fiscali. Dovrà quindi versare le imposte calcolate sul prezzo d’acquisto, e corrispondere inoltre salate sanzioni che vanno dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già pagata. 

Come calcolare il valore catastale e l’imposta di registro

Il valore catastale si calcola partendo dalla rendita catastale dell’immobile rivalutata al 5%, e moltiplicandola per i coefficienti adeguati: 110 per la prima casa e 120 per la seconda casa. Per conoscere la rendita catastale è sufficiente collegarsi al servizio apposito sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Per capire con più chiarezza, prendiamo ad esempio la compravendita di un immobile che abbia una rendita catastale di 1000 euro e sia acquistato al prezzo di 250.000 euro. 

  • Se si tratta di prima casa, il valore catastale sarà di 115.500 euro (1000 x 1,05 x 110). Applicando l’aliquota del 2% per l’imposta di registro sulla prima casa otteniamo un’imposta di 2.310 euro, a fronte dei 5.000 che otterremmo applicando l’aliquota sul prezzo di acquisto. Aggiungiamo infine le imposte catastale e ipotecaria di 50 euro ciascuna: le tasse da pagare saranno 2.360 euro.
  • Nel caso di seconda casa, invece, avremo un valore catastale di 126.000 euro (1000 x 1,05 x 120) da moltiplicare per l’aliquota del 9%, che ci dà un’imposta di registro pari a 11.340 euro. Anche in questo caso, una bella differenza rispetto ai 22.500 euro che dovremmo pagare utilizzando il prezzo di acquisto come imponibile. Includendo anche qui imposta catastale e imposta ipotecaria arriviamo a una somma di 11.390 euro da versare al fisco.

Con queste formule ed esempi a portata di mano sarà possibile calcolare in un batter d’occhio le imposte dovute sull’acquisto di una casa, evitando sorprese dell’ultimo momento.

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