Come calcolare l’imposta di registro
L’imposta di registro rientra tra le imposte indirette da versare allo Stato al momento della finalizzazione del contratto di acquisto o di affitto di una casa, anche se il suo raggio d’azione non è limitato alla sola compravendita immobiliare: si tratta di una tassa obbligatoria per l’iscrizione nei pubblici registri di qualsiasi scrittura pubblica o privata, e la sua applicazione è disciplinata dal Testo unico del 26 aprile 1986 n. 131. Per saperne di più puoi consultare il nostro approfondimento sull’imposta di registro.
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In ambito immobiliare il calcolo dell’imposta di registro varia a seconda del tipo di contratto che si va a stipulare con la controparte. Una prima distinzione è tra calcolo dell’imposta di registro per acquisto di una casa e calcolo dell’imposta di registro per contratti di affitto di locazioni abitative, non abitative o di terreni. Partiamo da quest’ultimo caso.
Il proprietario di un immobile ad uso abitativo che percepisca delle entrate da un affitto è tenuto a versare allo Stato italiano un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo di locazione per ogni annualità di affitto, tenendo conto che il versamento annuale minimo è di 67 euro. In alternativa, il proprietario di casa può scegliere di optare per il regime della cedolare secca: in questo caso sarà esentato dal pagamento dell’imposta di registro e di altre tassazioni a fronte di un versamento tributario unico pari al 21% del canone annuo di locazione. E’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo non sono più rimborsabili. L’imposta di registro per affitto di immobili a uso commerciale (i cosiddetti “fabbricati strumentali per natura”) è pari all’1% del canone annuo se il locatore è tenuto al versamento dell’IVA, al 2% negli altri casi. Se ad essere affittati sono dei terreni agricoli (i cosiddetti “fondi rustici”) l’imposta di registro corrisponde allo 0,5% del canone annuo.
Imposta di registro fra prima e seconda casa: differenze
Nell’ambito delle tasse sulla compravendita il calcolo dell’imposta di registro differisce in funzione di due variabili principali: acquisto da un privato o da società non esente IVA e acquisto di prima o di seconda casa.
In caso di acquisto da privati o da società esenti IVA, il calcolo dell’imposta di registro per prima casa prevede l’applicazione di un’aliquota del 2% su una base imponibile corrispondente al valore catastale dell’immobile. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile (ricavabile richiedendo una visura all’Agenzia delle Entrate) per un coefficiente fisso relativo alla categoria catastale dell’immobile. Nel caso di una unità immobiliare adibita a prima casa detto coefficiente è stato stabilito, per il 2022, nella misura di 115,5 (ad esclusione delle cat. A/1, A/7 e A/8).
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(Fabbricati e Terreni)
L’imposta di registro per prima casa è caratterizzata da un’aliquota notevolmente più bassa rispetto a quella che si applica per altre abitazioni. Se si tratta di seconda casa, infatti, l’importo della tassa di registro è pari al 9% del valore catastale dell’immobile con un versamento minimo di 1000 euro. In questo caso il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile, per un coefficiente fisso che per il 2022 è stato stabilito nella misura di 126.
In caso di acquisto dell’immobile da società con vendita soggetta a IVA la tassa di registro per prima casa e per seconde case prevede l’importo fisso di 200 euro.
Per chiarire meglio il procedimento facciamo degli esempi di calcolo dell’imposta di registro per prima casa e per seconda casa.
1) Acquisto di immobile con valore catastale di 120.000 euro da privato con agevolazione per prima casa. Imposta di registro: (120.000/100) x 2 = 2400 euro.
2) Acquisto di immobile con valore catastale di 120.000 euro da privato senza agevolazione per prima casa. Imposta di registro: (120.000/100) x 9 = 10.800 euro.
3) Acquisto di immobile con valore catastale di 120.000 euro da società con vendita soggetta a IVA per prima o seconda casa. Imposta di registro: 200 euro.
Agevolazione sull’imposta di registro
Come si è visto, il calcolo dell’imposta di registro per prima casa restituisce un importo contributivo notevolmente inferiore al caso di acquisto come seconda casa, grazie all’adozione di una base imponibile ridotta ed un’aliquota minore. Ci sono però diversi requisiti da soddisfare per poter accedere a questa agevolazione: l’acquirente deve risiedere nel Comune dove si trova l’immobile e non deve possedere altri immobili acquistati con la medesima agevolazione (se li ha è tenuto a venderli entro 12 mesi dall’acquisto); l’immobile deve essere acquistato da un privato o da una società con esenzione dell’IVA e non deve essere classificato come immobile di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9).
Ricordiamo inoltre che gli acquirenti di età inferiore ai 36 anni con ISEE non superiore a 40.000 euro annui sono esentati dal pagamento dell’imposta di registro per prima casa (decreto legge n. 73/2021, noto come decreto “Sostegni bis”).
Infine, anche l’affitto gode di alcune agevolazioni sull’imposta di registro. Nei Comuni definiti “ad alta densità abitativa”, “ad alta tensione abitativa” e “soggetti a calamità naturale” è possibile usufruire dei cosiddetti “contratti di locazione a canone concordato”: in questo caso la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro per prima casa o seconda casa è pari al 70% del canone annuo, fermo restando il versamento minimo di 67 euro.
