Come funziona il cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione

Il cambio destinazione d’uso da magazzino (categoria catastale C2) ad abitazione (categoria A3) è un’operazione piuttosto frequente soprattutto nelle zone industriali.

Il proprietario di un magazzino decide di effettuare il cambio di destinazione d’uso da C2 ad abitazione in genere quando vuole cambiare attività oppure desidera investire nella ristrutturazione dell’immobile per destinarlo ad abitazione principale o rivenderlo.

Ma come funziona il cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione? Vediamolo nei prossimi paragrafi.

Quando un magazzino può diventare abitazione?

Iniziamo con una premessa importante: che cosa si intende per destinazione d’uso.

La “destinazione d’uso” – da non confondere con le categorie catastali di un immobile – è una classificazione che viene utilizzata per indicare dettagliatamente le finalità per cui un bene immobile è stato costruito.

L’art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01 prevede cinque destinazioni d’uso:

• residenziale: immobili adibiti ad abitazione, incluse abitazioni-studi professionali e abitazioni-affittacamere;
• turistico-ricettiva: alberghi, campeggi, residence, ostelli, etc;
• produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini e imprese edili, officine e ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, o alla trasformazione e/o commercializzazione di beni o materiali, ma anche banche, assicurazioni, sedi di enti e società di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali;
• commerciale: negozi di vicinato, media e grande distribuzione, attività commerciali all’ingrosso, mercati, ristoranti, bar, pub, etc;
• rurale: produzione agraria, allevamento e forestazione, campi coltivati, vivai, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, agriturismi.

Solo in presenza di certi criteri è possibile passare da una destinazione d’uso ad un’altra. In particolare, è necessario che la destinazione sia compatibile con le caratteristiche dell’immobile (nel caso in cui non lo fosse, saranno necessari dei lavori di ristrutturazione) e che la modifica della destinazione d’uso sia prevista dal Piano Urbanistico Regionale. 

Per quanto riguarda il cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, inoltre, i requisiti che l’abitazione deve rispettare non solo dipendono dal regolamento edilizio comunale ma devono includere anche le competenze necessarie come ad esempio l’altezza minima dei soffitti e la superficie minima di camere, soggiorni, bagni e cucine.

Come passare da magazzino ad abitazione?

Per trasformare un C2 in abitazione bisogna innanzitutto fare uno studio di fattibilità, ovvero un’analisi e una valutazione generale delle caratteristiche, dei costi e dei possibili risultati di un progetto affinché venga data la possibilità di apportare variazioni all’edificio in base alle disposizioni del Piano Regolatore Generale del Comune in cui è ubicato. 

Se lo studio di fattibilità risulta positivo, si dovranno richiedere i titoli abilitativi per realizzare i lavori e intervenire a livello urbanistico chiedendo eventuali Permessi di Costruire al comune competente (avviando la cosiddetta pratica urbanistica). 

Quando si parla di trasformazione da magazzino ad abitazione, infatti, il progetto potrebbe richiedere la realizzazione di una o più opere edilizie, tra cui l’installazione o il rinnovo del sistema di riscaldamento, dell’impianto idrico-sanitario, di illuminazione o di cappotti termici, oppure opere di tinteggiatura, rivestimenti a parete o a pavimento o risanamento delle murature. In tal caso si parla di cambio di destinazione d’uso con opere. Per chiedere il permesso di costruire bisogna presentare la domanda presso lo Sportello Unico per l’Edilizia.

Infine, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori si dovrà procedere alla Segnalazione Certificata di Agibilità, che permette di attestare di essere in regola con la conformità degli impianti, la dotazione dei bagni e il rispetto delle norme antisismiche.

Dopodiché si potrà effettuare il cambio di destinazione d’uso all’Ufficio del Catasto, dove avviene l’aggiornamento della documentazione fiscale e viene registrata la modifica dello stato attraverso una variazione catastale.

Quanto tempo ci vuole per fare un cambio di destinazione d’uso?

Il tempo necessario per effettuare il cambio di destinazione d’uso di un immobile dipende da diversi fattori, tra cui la complessità del progetto, la disponibilità dei permessi e delle autorizzazioni necessarie, la zona geografica in cui si trova l’immobile e il tipo di destinazione d’uso che si intende ottenere. In generale, il tempo necessario per avere le autorizzazioni può variare da poche settimane a diversi mesi, a seconda dei casi.

Inoltre, bisognerà tenere conto anche del tempo necessario per completare i lavori nel caso di cambio di destinazione d’uso con opere.

Quanto costa un cambio di destinazione d’uso al catasto?

Il costo del cambio di destinazione d’uso è dato dalla somma delle seguenti voci di spesa: 

• costo delle eventuali opere di ristrutturazione; 
• parcelle dei professionisti coinvolti nelle varie pratiche (ingegneri, geometri); 
• oneri di urbanizzazione (costi relativi al rilascio dei titoli abilitativi); 
• costo delle pratiche catastali; 
• eventuali diritti di segreteria. 

In particolare, gli oneri per il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, relativamente all’urbanizzazione e alle pratiche catastali, sono:

• circa 150 euro di oneri di segreteria per le pratiche generali;
• circa 100 euro per la presentazione della domanda di Permesso di Costruire e altri 100 euro per il rilascio del permesso;
• marca da bollo pari a 16 euro per la Segnalazione Certificata di Agibilità;
• circa 100 euro di imposta per la variazione catastale (per le categorie D,E) oppure 50 euro di imposta per la variazione catastale (categoria A,B,C)

È chiaro quindi che nel caso di cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione senza opere i costi saranno minori. 

Fortunatamente, per il cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione è possibile accedere a detrazioni fiscali con un rimborso IRPEF del 50% della spesa sostenuta fino a 96.000 euro. Questa tipologia di lavori rientra infatti tra i lavori di restauro e risanamento che permettono di conservare l’immobile e assicurare le funzionalità, e che danno diritto a richiedere lo sconto in fattura o la cessione del credito. Per ottenere la detrazione fiscale è necessario procedere con il bonifico parlante per detrazione fiscale.  

Infine, è bene tenere presente che per l’Agenzia delle Entrate il cambio di destinazione d’uso da C2 ad abitazione e la successiva vendita dell’immobile potrebbero configurare un’attività imprenditoriale, come tale soggetta alla tassazione dei redditi d’impresa.