Per locazioni a finalità abitative la legge italiana stabilisce una durata minima di quattro anni, con possibilità di rinnovo per altri quattro (legge n. 431/1998). In alcuni casi è possibile stipulare contratti cosiddetti “a canone concordato” della durata di 3+2 anni.
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Un altro caso in cui la durata della locazione è inferiore ai 4 anni è previsto dal contratto di affitto transitorio per studenti o lavoratori, utilizzato dal locatore per concedere una casa in affitto per un limitato periodo di tempo e per esigenze temporanee specifiche.
Vediamo quindi nel dettaglio come funzionano gli affitti brevi a studenti e lavoratori.
Come funziona l’affitto per studenti?
Le cosiddette “locazioni abitative per studenti” rientrano nella particolare tipologia di contratto immobiliare detto “contratto di affitto ad uso transitorio”, valido per esigenze temporanee specifiche – in genere di studio o lavoro – e che prevede una durata dai 30 giorni ai 18 mesi. Quando si parla di affitto breve per studenti e lavoratori, quindi, si fa in genere riferimento a questo tipo di contratto.
Per la legge, un contratto di affitto ad uso transitorio può essere stipulato solo da persone fisiche e deve essere destinato all’utilizzo dell’immobile come abitazione senza attività d’impresa o finalità turistiche. Inoltre, l’esigenza specifica che giustifica la transitorietà deve essere esplicitata nel contratto.
Una particolarità riguarda il canone dell’affitto ad uso transitorio: esso infatti può essere liberamente concordato dalle parti, ma ci sono alcune zone d’Italia – in particolare i capoluoghi di provincia – nelle quali la cifra è fissata da accordi territoriali.
Il contratto di affitto per studenti transitorio conviene all’inquilino perché permette di usufruire di un termine minore rispetto ai canonici 4 anni, e conviene al proprietario per ottenere determinate agevolazioni fiscali. Inoltre, affittare casa agli studenti con il contratto transitorio consente al proprietario anche di affittare singole camere, come accade nel contratto transitorio a canone concordato per studenti fuori sede, un particolare tipo di contratto transitorio con durata variabile da 6 a 36 mesi.
Con questa tipologia di contratto le famiglie degli studenti fuori sede possono detrarre il 19% delle spese di affitto della casa se la locazione avviene a una distanza di almeno 100 km dal comune di residenza dello studente, e se l’università frequentata è ubicata in una diversa provincia.
Per redigere un contratto di affitto transitorio per studenti è previsto l’utilizzo di uno specifico modello fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, e deve essere effettuata la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Il contratto si scioglie automaticamente allo scadere dei 18 mesi di affitto, ma può essere rinnovato con apposita comunicazione tramite lettera raccomandata prima dello scadere del termine concordato, qualora si protragga la ragione specifica che giustifica il contratto.
L’inquilino può anche effettuare il recesso dal contratto d’affitto transitorio per comprovate e gravi esigenze, dando disdetta tramite raccomandata con un preavviso da uno a tre mesi, pagando al proprietario l’imposta di registro dovuta per la disdetta anticipata (67 €).
Quanto si paga di tasse su affitti brevi per studenti e lavoratori
Come gli altri contratti di locazione, i contratti transitori per studenti e lavoratori sono soggetti al sistema fiscale Irpef o, in alternativa, a cedolare secca.
Il proprietario di casa che sceglie la cedolare secca – specificandolo nel contratto e al momento della registrazione – è soggetto a un’aliquota fissa del 21% sul canone di affitto annuo. Le spese di bollo sono a carico dell’inquilino, mentre il locatore si fa carico della registrazione del contratto.
In caso di disdetta anticipata del contratto d’affitto transitorio in regime di cedolare secca il conduttore non dovrà pagare l’imposta di registro di 67 €.
La divisione delle spese di affitto tra proprietario di casa e inquilino deve essere specificata all’interno del contratto, ma salvo diversi accordi valgono le regole standard: spetta al locatore la manutenzione straordinaria e all’inquilino le spese condominiali e la manutenzione ordinaria.
Infine, bisogna ricordare che nei contratti d’affitto per studenti e lavoratori della durata di almeno sei mesi la TARI (Tassa sui Rifiuti) ricade sul conduttore, mentre per contratti più brevi spetta al proprietario.
