Costi e tasse per chi vende casa: la guida completa

Vendere casa non è un’operazione a costo zero. Se sei in procinto di mettere sul mercato un immobile, tieni presente che dovrai sostenere diversi costi, ma non preoccuparti: in questa guida ti sveleremo tutto.

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Quanto costa vendere casa: le spese preliminari

Costi per chi vende casa: le spese di preparazione

Diversi costi relativi alla vendita di una casa sono da mettere in conto ancor prima di immettere l’immobile sul mercato. Per lo più si tratta di spese facoltative, ma fortemente consigliate per migliorare le probabilità di concludere una compravendita di successo. 

Rientrano in questa categoria le “spese estetiche” volte a migliorare lo stato dell’immobile per aumentarne il valore: svuotare la casa dagli oggetti in eccesso, tinteggiare e valorizzarla con servizi di home staging. 

Ci sono poi i costi di comunicazione e pubblicità, in particolare le spese per la produzione di contenuti promozionali come fotografie, video e volantini. Se per la compravendita ti affidi ad un’agenzia immobiliare – cosa che ti consigliamo vivamente – queste spese saranno a loro carico.

Spese per chi vende casa: la preparazione tecnica

L’altra categoria di spese preliminari in una compravendita immobiliare è relativa ai costi della relazione tecnica di compravendita, cioè la verifica di conformità dell’immobile che, pur non essendo ad oggi obbligatoria (lo è solo in alcune Regioni come l’Emilia Romagna), è una consuetudine per accertarsi che vi sia conformità urbanitistica, regolarità catastale e agibilità.

In base alla normale diligenza professionale, l’agenzia immobiliare inoltre si occuperà di reperire i documenti necessari con gli strumenti che ha a disposizione per vendere casa, ma non potrà occuparsi di tutto – ad esempio l’accesso agli atti deve essere fatto direttamente dal proprietario oppure da un tecnico su sua delega – e in ogni caso i costi saranno a carico esclusivo del proprietario. 

Tra i documenti necessari alla compravendita, uno dei primi che ti servirà è l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), che deve essere rilasciato da un tecnico abilitato e può costare fino a 400 €.

A carico del venditore saranno ovviamente anche le spese – impossibili da quantificare in via preventiva – in caso si debba procedere a sanatorie o aggiornamenti, qualora vengano rilevate delle difformità o irregolarità.

Le tasse per chi vende casa

Prima casa venduta dopo i 5 anni dall’acquisto

Salvo casi particolari, per la vendita di una prima casa oltre i 5 anni dall’acquisto non hai alcun obbligo di pagamento dell’Irpef sull’eventuale plusvalenza, né altre imposte, nemmeno nel caso in cui tu abbia beneficiato di agevolazioni fiscali come il bonus prima casa.

Le tasse sulla vendita della prima casa a meno di 5 anni dall’acquisto

Se invece vendi la prima casa entro i 5 anni dall’acquisto ottenendo una plusvalenza dovrai pagare la tassazione ordinaria Irpef (dal 23% al 43% in base agli scaglioni di reddito) oppurre optare per l’imposta sostitutiva al 26% che verrà incassata dal Notaio quale sostituto di imposta per versarla all’Erario. La determinazione della plusvalenza tassabile è identica rispetto alla tassazione Irpef, tuttavia, in questo caso non possono essere sfruttate le riduzioni a titolo di deduzioni e detrazioni.

Inoltre nel caso di vendita della prima casa entro i 5 anni dall’acquisto perderai le agevolazioni e si dovranno versare le imposte non pagate al primo rogito, oltre interessi: ciò avviene nel caso in cui non venga comprato un nuovo immobile adibito a prima casa entro un anno di tempo.

Ci sono, infatti, alcuni casi in cui sarai esentato dalle tasse sulla vendita: 

  • se hai acquistato appunto l’immobile oggetto della compravendita da più di cinque anni;
  • se come proprietario hai usufruito della casa come abitazione principale (luogo di residenza anagrafica) nella maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita, o ne hanno usufruito i tuoi parenti fino al terzo grado; 
  • se hai acquisito la casa per successione ereditaria; 
  • se l’immobile ti è stato donato e sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa, ad opera di chi ha fatto la donazione.

Le tasse sulla vendita della seconda casa

Nel caso di vendita sulla seconda casa che produca un guadagno ci sono due situazioni possibili: 

  • se l’immobile è stata acquistato da oltre 5 anni non dovrai corrispondere alcun pagamento sulla plusvalenza; 
  • se la casa è stata comprata da meno di 5 anni, la plusvalenza generata dalla vendita sarà soggetta a tassazione. 

Il guadagno può essere tassato con tassazione ordinaria Irpef, che lo fa confluire nella dichiarazione dei redditi tra i “redditi diversi”, o con tassazione separata, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%.

Quanto costa vendere un immobile: le spese notarili

In base all’articolo 1475 del Codice Civile, le spese per il contratto di vendita e le spese notarili sono a carico dell’acquirente che solitamente si occupa della scelta del notaio stesso, a meno che, non è stato pattuito diversamente.

Le spese notarili relative all’acquisto di un immobile senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa sono:

  • se il venditore è un privato, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria è di 50 € ciascuna, invece l’imposta di registro è in misura proporzionale del 9 % del valore catastale dell’immobile (che scende al 2% con le agevolazioni prima casa, ma in ogni caso, con una soglia minima di 1000 €);
  • se il venditore è un’impresa, con vendita soggetta a Iva, l’imposta di registro, catastale e ipotecaria è fissa di 200 € ciascuna ma con Iva al 10% o al 22% per immobili di lusso (che scende al 4% in caso di acquisto di una prima casa).

Quanto costa vendere casa: la provvigione dell’agenzia immobiliare

Se per la vendita del tuo immobile ti avvali di un’agenzia immobiliare dovrai mettere in conto la provvigione, che in base al codice civile il mediatore matura alla conclusione dell’affare, quindi alla notifica di accettazione della proposta. L’accordo tra venditore e agenzia stabilisce le specifiche del caso, ma in genere la provvigione è interamente a carico del venditore e può essere compresa tra il 2 e il 4% (più IVA) del valore di vendita dell’immobile.

Tieni però presente che la provvigione dell’agenzia immobiliare comprende i costi di raccolta documenti e di promozione che abbiamo visto sopra, oltre alla perizia dell’immobile, a consulenze specifiche e alla stesura e registrazione delle proposte d’acquisto.

Costi di compravendita immobiliare: il caso degli immobili ereditati

Per quanto riguarda i costi per chi vende una casa ricevuta in eredità, innanzitutto bisogna pagare le imposte sull’eredità stessa, il cui ammontare viene calcolato nella dichiarazione di successione e che varia tra il 4 e l’8% a seconda del grado di parentela che lega il defunto all’erede. In alcuni casi c’è una franchigia fissa al di sotto della quale non si pagano le imposte di successione. 

Prima della presentazione della dichiarazione di successione devono essere versate inoltre l’imposta catastale (1% del valore dell’immobile) e l’imposta ipotecaria(2%), con un importo fisso di 200 € nei casi previsti dalla legge. Andranno pagate anche l’imposta di bollo e i tributi speciali.

I medesimi costi valgono anche in caso di donazione, a cui potrebbe aggiungersi la polizza assicurativa per rendere la “donazione sicura”, che tutela gli acquirenti di immobili dal danno economico che potrebbero subire a causa di un’azione di riduzione e/o restituzione attuata dagli eredi legittimari del defunto/donante.

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