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Disdetta anticipata del contratto di locazione

Per legge sia il locatore che il conduttore possono richiedere il recesso anticipato da un contratto di locazione in alcuni casi particolari. Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è necessario mandare una lettera di disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi, compilare e consegnare il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate e versare l’imposta di registro fissa di 67 euro.

Quando si affitta un immobile è necessario firmare un contratto che stabilisce i termini e la durata della locazione. Tuttavia, per legge sia il locatore – il proprietario dell’immobile – che il conduttore – l’inquilino – possono richiedere il recesso anticipato dal contratto in alcuni casi particolari. Quando il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di “risoluzione del contratto”

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Nei prossimi paragrafi vedremo quando è possibile interrompere il contratto di locazione, come farlo e quali sono le possibili conseguenze della disdetta anticipata del contratto di locazione.

Disdetta anticipata del contratto di locazione da parte del locatore

Il recesso anticipato del locatore è regolato dall’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998.

Il locatore può procedere alla risoluzione del contratto solo al termine della sua prima scadenza e solo in alcuni casi specifici. Nella classica situazione di un contratto 4+4, ad esempio, il recesso può essere esercitato al termine dei primi quattro anni in particolare nei seguenti casi:

  • se il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o di suoi parenti entro il 2° grado;
  • se il locatore deve vendere l’immobile e non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo eccetto quello adibito a propria abitazione (in tal caso il conduttore ha diritto di prelazione);
  • se l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o sottoposto a ristrutturazione;
  • se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.

In tali casi il locatore può recedere anticipatamente dal rapporto contrattuale, fornendo al conduttore un preavviso con lettera di disdetta di almeno 6 mesi se si tratta di immobile destinato ad uso abitativo, di 12 o 18 mesi se l’immobile è ad uso non abitativo o adibito ad attività alberghiere.

Disdetta anticipata del contratto locazione: recesso dell’inquilino

A differenza del locatore, l’inquilino può recedere prima della scadenza del contratto grazie alla clausola di recesso convenzionale, a patto che sussistano gravi motivi che dovranno essere specificati nella lettera di preavviso da inviare al proprietario. Si fa riferimento ai casi in cui il motivo:

  • è estraneo alla volontà del conduttore;
  • è imprevedibile e sopravvenuto alla costituzione del rapporto;
  • rende troppo gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio a livello economico, materiale o psicologico.

In particolare, possiamo individuare due categorie di gravi motivi di recesso

  • oggettivi, ovvero non collegati alle condizioni personali del conduttore. Ad esempio problemi strutturali dell’immobile, eventuali condizioni che lo rendono poco salubre o il permanente malfunzionamento di un servizio necessario al conduttore, come l’ascensore;
  • soggettivi, ovvero che attengono alle personali condizioni del conduttore, come specifiche esigenze di salute non dipendenti dall’immobile e sopravvenute dopo la costituzione del rapporto locatizio, la perdita del lavoro con conseguente incapacità del conduttore di pagare il canone di affitto, problemi di stalking condominiale o la fine del matrimonio o della relazione sentimentale stabile del conduttore.

Per recedere dalla locazione il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione con una lettera di disdetta – una raccomandata a/r – con almeno 6 mesi di preavviso (se non diversamente concordato nel contratto). Recedere dal contratto di affitto prima dei sei mesi, ovvero non rispettare il tempo di preavviso, impone comunque il pagamento delle mensilità previste dai termini di preavviso. 

Il conduttore è obbligato a pagare al locatore il canone di affitto fino all’effettivo rilascio dell’immobile e non potrà utilizzare la cauzione versata al momento della firma del contratto. Questa gli verrà restituita solo al momento della riconsegna delle chiavi, se non verranno riscontrati danni all’interno dell’immobile.

Come funziona la disdetta del contratto di locazione

Dopo aver esaminato le varie casistiche di disdetta anticipata del contratto di locazione, vediamo adesso in concreto come recedere da un contratto di locazione anticipatamente. 

Indipendentemente dal fatto che sia il conduttore o il locatore a voler interrompere la locazione, per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è necessario utilizzare il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate e versare l’imposta di registro fissa di 67 euro entro 30 giorni dalla risoluzione. Inoltre, l’accordo per recedere in anticipo dal contratto di locazione deve avere forma di scrittura privata tra le parti

La presentazione del modulo di disdetta del contratto d’affitto – lo stesso modello RLI che si usa anche per la registrazione dei contratti di locazione – può essere effettuata in modalità telematica o presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Per il versamento dell’imposta di registro, invece, si possono utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente, oppure il modello F24 Elementi identificativi (ELIDE), utilizzando il codice tributo 1503. In quest’ultimo caso è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI compilato.

Il pagamento dell’imposta di registro per il recesso anticipato è a carico di entrambe le parti, ma l’onere spetta al locatore, che in seguito potrà rivalersi sul conduttore per ottenere la restituzione della metà della somma pagata.

Infine, è bene ricordare che l’imposta di registro per la risoluzione del contratto di locazione non va versata se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Andrà invece versata se almeno un locatore non ha usufruito della cedolare secca.