Vendere un immobile non è semplice, comporta un grande dispendio di tempo e risorse oltre al rischio di compiere errori che rischiano di compromettere la vendita e la possibilità di non ottenere quanto sperato.
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Spesso, proprio a fronte di tutto ciò, per ottimizzare il risultato, si sceglie di incaricare un’agenzia immobiliare per vendere casa. Il contratto che si stipula pone l’agenzia nel ruolo di “mediatore”, ovvero del soggetto che si occupa, in una mediazione immobiliare, di mettere in contatto due parti.
Sarà poi il tipo di contratto a stabilire l’insieme dei diritti e dei doveri che entrambe le parti saranno tenute a rispettare.
Cosa prevede il contratto con l’agenzia immobiliare
Solitamente i contratti con le agenzie immobiliari sono di due tipi:
- senza esclusiva, mandato che può perdurare nel tempo senza termini precisi;
- in esclusiva, tipo di contratto che presenta sempre un termine.
Il primo caso si può concludere con una certa semplicità, basterà inviare una lettera tramite raccomandata A/R nella quale si esporrà il desiderio di terminare il mandato. Il secondo, nel caso in cui presentasse la dicitura “irrevocabile”, renderà ovviamente molto più complessa la procedura di revoca del mandato.
Vediamo nel dettaglio quali sono le giuste motivazioni che consentono a un cliente di concludere in anticipo il mandato con un’agenzia immobiliare.
All’interno del contratto in esclusiva generalmente vengono stabilite le principali condizioni del rapporto, quali:
- il prezzo di vendita;
- l’esclusiva e la durata dell’incarico;
- le provvigioni dell’agenzia immobiliare;
- le modalità con le quali effettuare il pagamento;
- le penali in caso di recesso.
Non voglio più vendere casa: motivi e tempistiche del recesso dal contratto
Le tempistiche relative al recesso del contratto dipendono dalla natura dello stesso:
- se nell’incarico non è prevista esplicitamente la clausola del recesso, il cliente potrà recedere dal contratto in qualsiasi momento;
- se invece all’interno del contratto viene inserita la clausola relativa al recesso allora le tempistiche dipenderanno da quanto riportato nella clausola stessa.
Nel caso in cui il contratto venga stipulato al di fuori dei locali commerciali dell’agente o dell’agenzia immobiliare, il cliente avrà sempre un minimo di 14 giorni di diritto di recesso. Diversamente, in caso di accordo (incarico) stipulato presso i locali commerciali dell’agenzia, il cliente avrà generalmente solo un paio di giorni per fruire del diritto di recesso.
Come detto, in assenza di clausole specifiche, il cliente potrà sempre recedere.
Nel caso in cui si volesse disdire il contratto prima della sua naturale scadenza, senza una giusta causa, si potrebbe incappare in una penale pari al 50 – 70% dell’importo totale della provvigione calcolata sul prezzo di vendita previsto in incarico.
Recesso per scontento
Se dopo aver stipulato un contratto con un’agenzia si decidesse di non voler più vendere con questa perché insoddisfatti dei risultati, senza che sia dimostrata la negligenza, questo non sarebbe un motivo valido per recedere il mandato.
Quindi in questa situazione sarebbe meglio inviare prima una richiesta formale di adeguamento del servizio e solo in ultima istanza optare per il recesso, che essendo privo di una buona motivazione potrebbe implicare il pagamento della penale pattuita nel mandato.
Revoca del contratto per squilibrio tra pretese e prestazioni
La revoca del contratto per squilibrio tra pretese e prestazioni implica un mancato rispetto dei termini del contratto da parte dell’agenzia. Un accordo esclusivo infatti:
- vieta la possibilità per il cliente dell’agenzia di rivolgersi a un altro intermediario per promuovere la vendita del proprio immobile;
- impone all’agenzia di garantire al cliente il massimo delle prestazioni e i migliori servizi.
Quindi se l’agenzia non rispetta tale principio, il cliente ha il diritto di recedere il mandato senza rischiare il pagamento di eventuali penali.
Scioglimento del contratto per giusta causa o negligenza
Sulla stessa linea etica del recesso per squilibrio tra pretese e prestazioni si posiziona anche lo scioglimento per giusta causa o negligenza.
Può capitare che pur di accaparrarsi l’esclusiva sulla vendita un’agenzia immobiliare prometta servizi e attenzioni che non sarà poi in grado di mantenere. Se si verificasse una situazione nella quale l’agenzia non riuscisse a offrire i servizi promessi allora il cliente potrà recedere il diritto per inoperosità e negligenza.
Cambiamento delle condizioni
Oltre a quanto detto fino a ora, è possibile che un contratto debba essere concluso prima del tempo per motivazioni terze alle parti in causa.
Esempi di questo tipo sono avvenimenti quali la distruzione del bene a seguito di un terremoto o l’inagibilità dell’immobile dopo un’alluvione e così via.
Recesso o disdetta: ecco le differenze
Come abbiamo potuto vedere sono diversi i motivi che potrebbero spingere un contraente a voler cessare un contratto prima del suo effettivo termine. Quindi è fondamentale comprendere le differenze che sussistono tra un recesso e una disdetta:
- si effettua un recesso quando, secondo l’articolo 1372, entrambe le parti sono concordi nello sciogliere il contratto, oppure per volontà unilaterale con riferimento all’articolo 1373. Tale scelta non ha effetto sulle prestazioni già eseguite e spesso pone chi recede dal contratto nella posizione di dover pagare una penale;
- si effettua una disdetta quando una delle due parti si rifiuta di rinnovare i termini del contratto precedentemente stipulato. Visto il carattere di rinnovo automatico di molti contratti, la disdetta va comunicata con almeno due settimane di preavviso sulla data del rinnovo.
Scadenza dei termini e conclusione dell’incarico
Generalmente i contratti con le agenzie immobiliari tendono a concludersi in seguito al raggiungimento dell’affare oppure allo scadere dei termini prefissati.
Fissando una data di fine mandato il contratto potrà cessare la sua validità senza implicare alcun tipo di penale o rimborso spese. Nel caso si desiderasse prolungarlo basterà concordare con l’agenzia un rinnovo dei termini.
Solitamente si tende a lasciare senza una data di fine precisa i contratti di carattere non esclusivo, che vedono combaciare lo scadere dei termini con la vendita dell’immobile.
Revoca del mandato: prima o dopo la firma del contratto preliminare?
Cosa succede se una volta trovato un acquirente interessato alla casa il proprietario del bene si rifiutasse di vendere?
Tutto dipende dal momento preciso in cui si prende tale decisione, se prima della consegna della proposta preliminare d’acquisto o dopo:
- se il proprietario dell’immobile torna sui suoi passi al momento della consegna della proposta d’acquisto basterà non accettarla e restituire la caparra versata dall’acquirente;
- Nel caso in cui si sia affidata la vendita dell’immobile ad un’agenzia immobiliare che abbia poi presentato al proprietario una proposta d’acquisto conforme all’incarico (prezzo pieno, tempistiche corrette, ecc.) allora il proprietario potrà sempre rifiutare di accettarla, ma dovrà corrispondere all’agenzia quanto pattuito in termini di penale (avendo l’agenzia ottemperato all’incarico conferito).
se il proprietario ha un ripensamento dopo aver accettato la proposta d’acquisto allora sarà necessario recedere dall’accordo con l’acquirente, che avrà il diritto di chiedere un risarcimento per danni.
