Le norme in materia di edilizia sono disciplinate a livello nazionale dal Testo unico sull’Edilizia DPR. 380/01 (T.U.), attraverso il quale lo Stato detta prescrizioni generali che poi vengono dettagliate dalle Regioni e dai Comuni.
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Data la complessità della normativa, chi desidera ristrutturare casa o realizzare un intervento edile spesso si trova a vivere momenti di confusione. Nei prossimi paragrafi faremo chiarezza sulla pratica edilizia di ristrutturazione, fermo restando che – data la complessità del tema – per tutti gli aspetti burocratici legati a interventi di ristrutturazione è fondamentale affidarsi a un tecnico esperto.
Quando non c’è bisogno di pratica edilizia: la manutenzione ordinaria
Le opere che generalmente vengono eseguite in una ristrutturazione rientrano in due categorie: la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria.
Gli interventi edili più semplici sono quelli che ricadono nella manutenzione ordinaria, ovvero, secondo l’Art. 6 del Testo Unico sull’Edilizia (T.U.), gli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli immobili o necessarie a integrare o mantenere efficienti gli impianti tecnologici esistenti.
Le opere di manutenzione ordinaria rientrano in quella che si chiama “edilizia libera” e non richiedono di presentare alcuna pratica edilizia.
Quando serve la pratica edilizia: la manutenzione straordinaria
La pratica edilizia serve nei casi di manutenzione straordinaria, che in base all’art. 6 del T.U. sull’edilizia riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli immobili, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.
Rientrano in questa categoria anche l’accorpamento e il frazionamento delle unità immobiliari, a patto che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e non vi siano modifiche alle destinazioni d’uso degli ambienti.</p>
Che cos’è la CILA, la pratica edilizia più diffusa per ristrutturare
Nei casi sopra citati è necessaria la pratica edilizia CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), introdotta nel 2010 con la Legge 73. Poiché si tratta di una comunicazione, la CILA non necessita dell’approvazione del Comune e permette di iniziare subito i lavori all’invio della pratica edilizia.
La CILA deve essere presentata presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) dal proprietario dell’immobile (d’accordo con tutti i comproprietari), da chiunque sia titolare di un “diritto reale” sull’immobile o da un professionista abilitato iscritto ad un ordine professionale – un architetto, un geometra o un ingegnere – se delegato da uno dei titolari.
Il coinvolgimento di un tecnico abilitato è in ogni caso necessario: il tecnico dovrà infatti attestare che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, e che non vi sia interessamento delle parti strutturali dell’edificio.
Per quanto riguarda le tempistiche, la CILA non ha una durata e non prevede il deposito di varianti. In caso di modifiche al primo progetto bisognerà presentarne una nuova.</p>
Quando si usa la CILA e quando la SCIA
I lavori soggetti a CILA sono opere di manutenzione straordinaria “leggera”, che non prevedono l’esecuzione di opere strutturali. Se invece sono previste opere di manutenzione straordinaria “pesante”, che quindi prevedono anche l’esecuzione lavori strutturali, la pratica edilizia da presentare è la SCIA [🡪link ad articolo SCIA] (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La SCIA, inoltre, si utilizza per il cambio di destinazione d’uso di un immobile.
Infine, la pratica edilizia più impegnativa, che necessita dell’autorizzazione a procedere da parte del Comune, è il Permesso Di Costruire (P.D.C.), che si usa per nuove edificazioni, sopraelevazioni, ampliamenti o altre opere di ristrutturazione pesante.
Cosa comprende la pratica edilizia CILA e quali sono i documenti necessari
La pratica edilizia CILA dovrà contenere – su un apposito modello – la comunicazione a firma del titolare di diritti sull’immobile, con relativi dati anagrafici e documenti d’identità di tutti i soggetti coinvolti (ad esempio i comproprietari), i dati dell’immobile, la tipologia di intervento che verrà eseguito, i dati del tecnico e quelli dell’impresa a cui vengono affidati i lavori, nonché la ricevuta di versamento dei diritti di segreteria all’amministrazione comunale.
Conterrà poi l’asseverazione a firma del tecnico abilitato e i relativi elaborati progettuali, solitamente composti da una relazione, una pianta dello stato di fatto dell’immobile e una pianta del progetto.
A seconda della complessità dell’intervento previsto o nel caso di disposizioni regionali o comunali può essere necessario allegare ulteriore documentazione. Ad esempio per il rifacimento degli impianti si dovranno allegare le planimetrie con gli schemi impiantistici. Inoltre, vengono richieste di frequente la notifica preliminare e la relazione ex. Legge 10.
La notifica preliminare è una comunicazione che il titolare della pratica edilizia deve indirizzare all’ASL e all’Ispettorato del Lavoro se i lavori superano complessivamente i 200 uomini al giorno o se sono affidati a due o più imprese. Attenzione: spesso il committente fa un unico contratto ma l’impresa subappalta i lavori, con il risultato che in cantiere siano presenti più imprese.
La relazione ex. Legge 10 (relazione di contenimento dei consumi energetici), è invece obbligatoria quando viene fatta una sostituzione completa dell’impianto di riscaldamento o viene installato un sistema di riscaldamento completamente nuovo. Al suo interno sono riportati tutti i parametri a cui il nuovo impianto deve attenersi e tutti gli elementi che concorrono alla generazione di consumi energetici su cui si interviene. Il tecnico determinerà il consumo energetico e sulla base di ciò si stabilirà la nuova classe energetica dell’immobile.
La burocrazia alla fine dei lavori
La pratica edilizia prevede specifici documenti anche per la fine della ristrutturazione. I principali sono:
- La variazione catastale, ovvero la comunicazione al catasto della nuova distribuzione interna dell’immobile, nel caso siano state demolite, costruite o spostate pareti, e il ricalcolo della rendita catastale.
- La comunicazione di fine lavori (CFL), un documento con cui il titolare della pratica edilizia comunica ufficialmente la chiusura della CILA aperta.
- La segnalazione certificata di agibilità (SCA), obbligatoria quando vengono sostituiti gli impianti (o realizzati di nuovi) e quando viene modificata la distribuzione interna della casa. In alcuni Comuni, la SCA può fungere anche da dichiarazione di fine lavori della pratica edilizia.</p>
Quanto costa fare una pratica edilizia
In una pratica edilizia il costo dipende da vari fattori che includono:
- Le tariffe dei professionisti coinvolti.
- I diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche (circa 50 € per la CILA e 50 € per l’aggiornamento catastale).
- Il costo dei singoli interventi edili.
- La spesa per eventuali allacci delle utenze (ad esempio l’allaccio dell’impianto idrico può costare sui 150 €, quello del gas circa 200 €).
Per valutare quanto costa una CILA, quindi, dovrai considerare tutti questi fattori.</p>
Quali sono le sanzioni per mancato invio della CILA
Il mancato invio della CILA al Comune prevede una sanzione di 1.000 euro, che può essere sanata tramite l’accertamento di conformità detto “CILA in sanatoria”. Tale sanzione si riduce di due terzi, arrivando all’importo di 333 euro, se la comunicazione viene fatta spontaneamente dal committente quando l’intervento è in fase di esecuzione, tramite la cosiddetta “CILA tardiva“. Per aumenti di volume e superficie la sanzione dipenderà invece dall’estensione dell’abuso.
Inoltre, in caso di mancata comunicazione della CILA non si potrà procedere con una compravendita dell’immobile, poiché in tale circostanza non viene garantita la conformità urbanistica ed edilizia dell’edificio.
