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Valutazione di un immobile: valore di mercato e coefficienti correttivi

Il percorso che porta alla vendita di un immobile può risultare lungo e laborioso. Questo capita perché spesso la propria proposta non ha il sufficiente appeal all’interno del mercato, ma anche perché la richiesta economica risulta essere troppo elevata. Se invece la stima della casa che si vuol vendere è inferiore al valore commerciale, saranno sicuramente maggiori le possibilità di vendita, a fronte però di un mancato guadagno del tutto ingiustificato.

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Questi aspetti non fanno altro che evidenziare l’importanza di una valutazione immobiliare corretta e evitare i rischi della compravendita. Questa operazione necessita di conoscenze specifiche e di un’elevata esperienza professionale  nel settore, come quella che possono vantare tutti gli agenti immobiliari che fanno parte della squadra di Rockagent. Le nostre consulenze sono personalizzate e finalizzate al soddisfacimento delle esigenze del cliente, e hanno come obiettivo la definizione del prezzo di mercato dell’immobile più aderente alle sue caratteristiche e ai valori attuali.

Come calcolare il valore reale di un immobile

Il codice delle valutazioni immobiliari offre una definizione esaustiva e precisa del concetto di valore di mercato:

“Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti”.

Si tratta di un valore reale determinato in ragione delle caratteristiche tecniche e economiche dell’immobile, e rappresenta quindi l’importo che, al netto delle incognite legate alla contrattazione e alle situazioni particolari che accompagnano una compravendita immobiliare, dovrebbe essere pagato dall’acquirente interessato all’acquisto.

Per la definizione del coefficiente per calcolare il valore di un immobile, vengono considerati la superficie commerciale, la quotazione al metro quadro e infine i coefficienti correttivi.

Superficie commerciale

Come prima cosa bisogna subito distinguere i concetti di superficie commerciale e superficie calpestabile.

La superficie calpestabile indica ciò che in un immobile può essere calpestato, ovvero la somma delle superfici dei singoli ambienti che compongono la casa senza che vengano presi in considerazione i muri perimetrali o quello interni all’immobile.

Il valore della superficie commerciale, ossia la superficie vendibile, viene invece determinato con la somma delle superfici calpestabili e non calpestabili (quindi muri inclusi) e delle superfici scoperte come giardini, balconi, terrazze a altri tipi di pertinenza. Ciascuna voce andrà presa in considerazione utilizzando coefficienti specifici che variano in base alle caratteristiche interne ed esterne dell’immobile.

Valore al metro quadro

Per la determinazione di questo valore occorrerà basarsi su tutta una serie di parametri. Primo fra tutti è quello relativo all’ubicazione dell’immobile, quindi se lo stesso è in città o fuori da un centro abitato. All’interno di ciascun contesto si effettuerà un’altra scrematura per definire la zona specifica, se in centro, in periferia, in quale quartiere. Verranno poi prese in considerazione le condizioni interne ed esterne dell’immobile e il suo stato di conservazione.

L’Agenzia delle Entrate monitora l’andamento delle quotazioni per ogni singola zona, aggiornandole con cadenza semestrale attraverso il c.d. Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), che comunque non può in alcuna circostanza rimpiazzare le stime effettuate dagli agenti immobiliari e dei professionisti del settore.

Cosa sono i coefficienti correttivi?

La valutazione dell’immobile cambia in base alle sue caratteristiche e per la sua definizione vengono usati dei parametri conosciuti come coefficienti correttivi. Questi variano in base alla tipologia di immobile e possono sia aumentare il valore, nel caso vi siano punti di merito in grado di rendere la casa più appetibile per un possibile acquirente, ma anche diminuirlo allorché vi siano aspetti in grado di influire negativamente nella sua valutazione complessiva, e quindi sul suo prezzo di mercato.

I principali coefficienti correttivi per immobili ad uso abitativo si basano su queste caratteristiche di diversificazione:

Stato locativo
Si fa riferimento all’eventuale presenza di un contratto di locazione sull’immobile e sulla sua tipologia. La presenza di un contratto di locazione, soprattutto se con durata pluriennale, inciderà negativamente sul valore commerciale dell’immobile. 

Piano
A quale piano si trova l’appartamento? In linea di massima i piani che subiscono un apprezzamento sono quelli posizionati più in alto e gli attici. Fondamentale in tal senso la presenza o meno di un ascensore.

Stato di conservazione
Un immobile può essere in stati di conservazione molto diversi: si va dall’immobile da ristrutturare alla nuova costruzione. Se lo stabile è ben conservato e in buone condizioni ovviamente il suo valore non potrà che aumentare.

Luminosità
Questo parametro considera quanta luce naturale entra nella casa. Una casa con una migliore esposizione al sole, e quindi un orientamento a sud, sarà ritenuta più appetibile di una con una luminosità limitata o assente.

Vista
In questo caso si prende invece in considerazione l’esposizione dell’appartamento, dalla vista esterna panoramica all’esposizione interna. Chi non vorrebbe una casa con una vista panoramica? Si tratta di una caratteristica che in molti ricercano ed è per questo che anche questo aspetto va a influire fortemente sul prezzo di mercato dell’immobile.

Anzianità
Si fa riferimento all’epoca di costruzione della casa. Un immobile costruito da parecchi anni, anche se ancora in perfetto stato, porterà con sé i segni del tempo e vedrà il suo valore diminuire.

Riscaldamento
Infine, si prende in esame la tipologia di riscaldamento della casa. Punti in più per le case con un riscaldamento autonomo, meno valore invece per quegli immobili non dotati di alcun tipo di impianto.

Tabella dei coefficienti correttivi

Ecco una tabella riepilogativa per avere un quadro più dettagliato dei coefficienti correttivi relativi alle varie caratteristiche di diversificazione degli immobili.

Stato locativo Coefficiente di merito
libero 100%
locato a canone libero -20%
locazione breve -5%
Piano Coefficiente (con ascensore) Coefficiente (senza ascensore)
seminterrato -25% -25%
piano terra o rialzato -10% -10%
primo piano -10% -10%
secondo piano -3% -15%
terzo piano 0 -20%
piani alti +5% -30%
ultimo piano +10% -30%
attico +20% -30%
Conservazione Coefficiente di merito
da ristrutturare -10%
buono stato 0
ristrutturato +5%
finemente ristrutturato 10%
nuova costruzione 10%
Luminosità Coefficiente di merito
molto luminoso +10%
luminoso +5%
Esposizione / Vista Coefficiente di merito
esterna panoramica +10%
esterna +5%
mista 0%
interna -5%
interamente interna -10%
Anzianità Ottimo stato Normale Scadente
1 – 20 anni 0% 0% -5%
20 – 40 anni +5% 0% -10%
Oltre 40 anni +10% 0% -15%
Riscaldamento Coefficiente di merito
autonomo +5%
centralizzato 0
centralizzato valvole +2%
assente -5%

Coefficienti di merito per gli immobili commerciali

 

 

Esistono infine dei coefficienti di merito specifici che vengono invece applicati agli immobili commerciali, non usati quindi per finalità abitative. Parliamo di uffici, negozi, magazzini e capannoni. In questo caso gli aspetti che determineranno la variazione del valore commerciale dell’immobile sono quelli collegati all’esercizio di un’attività produttiva o lavorativa.

In particolare, tali coefficienti riguardano lo stato locativo (scadenza a 6 anni o avviamento commerciale), la zona di collocazione degli uffici (centrale, intermedia o secondaria), il potenziale commerciale dei negozi, il piano dei magazzini e dei capannoni e le relative modalità di accesso. 

Tabella dei coefficienti di merito specifici

Stato locativo Coefficiente di merito
scadenza a 6 anni -20%
avviamento commerciale -30%
Uffici Coefficiente di merito
zona centrale +100%
zona intermedia 0%
zona secondaria -5%
Negozi Coefficiente di merito
zona con alto potenziale a livello commerciale +50%
zona con potenziale a livello commerciale +20%
zona ordinaria a livello commerciale 0%
zona con basso potenziale a livello commerciale -30%
altezza soffitti > 4.5m +20%
Magazzini Coefficiente di merito
piano terreno o rialzato con accesso carraio 0%
piano terreno o rialzato senza accesso carraio -10%
piano seminterrato con accesso carraio -15%
piano seminterrato accesso solo da scale -30%
Capannoni Coefficiente di merito
piano terreno 0%
piano rialzato -5%
senza accesso autoarticolati -10%
senza aree di pertinenza -15%

Coefficienti di merito: fattori esterni

Posizione dell’immobile

La posizione è uno dei fattori maggiormente determinanti sul prezzo dell’immobile, ed è variabile in funzione di:

  • città di riferimento;
  • distanza dal centro;
  • vicinanza a servizi come scuole, ospedali, supermercati ecc.;
  • raggiungibilità con i mezzi di trasporto;
  • tranquillità e sicurezza del quartiere.

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