Come calcolare la rendita catastale di un immobile

Il concetto di rendita catastale è importantissimo nel settore immobiliare dal momento che, tra le altre cose, imposte da versare per il possesso o l’acquisto di un immobile dipendono da questo valore. Per chi abbia una casa di proprietà, o si appresti a comprarne una, è quindi utile capire un po’ più in dettaglio questa nozione, oltre a sapere come si effettua il calcolo della rendita catastale di un immobile.

Cos’è la rendita catastale e perché è importante

La rendita catastale è il valore attribuito a ogni bene immobile, terreno o fabbricato presente sul registro del Catasto. Si usa per fini fiscali allo scopo di determinare il reddito imponibile, su cui si calcolano poi le imposte. Per definirla ci si basa su due elementi: la consistenza catastale (ovvero le dimensioni) dell’immobile e la tariffa di estimo stabilita dall’Agenzia delle Entrate:

1. la consistenza catastale si misura, a seconda della categoria catastale, in vani, metri cubi o metri quadri;
2. la tariffa di estimo è invece un valore numerico relativo alla zona in cui si trova l’immobile e alla sua destinazione d’uso prevista. L’Agenzia delle Entrate suddivide infatti il territorio in zone omogenee, e distribuisce poi gli immobili di ogni zona in classi e categorie catastali.

La rendita catastale è importante in quanto viene utilizzata per stabilire:

• il valore catastale dell’immobile sul quale si calcolano imposte di successione e donazioni, ed è fondamentale da conoscere durante il processo di compravendita;
• il valore ai fini del calcolo dell’Imu;
• il valore erariale, utile per stabilire i valori su cui si applicano le tasse e le imposte.

Categorie catastali di un immobile

Come accennato, l’estimo dipende tra le altre cose dalla categoria catastale a cui l’immobile appartiene. Ecco allora una semplice panoramica di queste categorie, indispensabili per poter poi procedere al calcolo della rendita catastale:

• il gruppo A include abitazioni, uffici e studi privati, divisi in sottogruppi a seconda della definizione precisa e delle caratteristiche dell’immobile. La consistenza catastale si calcola in questo caso in vani;
• il gruppo B include alloggi collettivi e immobili che appartengono al patrimonio immobiliare urbano, la cui consistenza catastale si calcola in metri cubi;
• nel gruppo C troviamo immobili a uso commerciale e terziario, tra cui anche box e posti auto, e la cui consistenza catastale viene calcolata in metri quadri;
• del gruppo D fanno parte immobili a destinazione speciale, la cui rendita si calcola attraverso una stima diretta;
• il gruppo E indica gli immobili a destinazione particolare, e anche in questo caso la rendita dipende da una stima diretta;
• il gruppo F infine include categorie fittizie, come gli alloggi in corso di costruzione, e non è quindi rilevante dal punto di vista della rendita catastale.

In base a queste categorie, l’Agenzia delle Entrate stabilisce una tariffa di estimo unitaria, che indica il reddito del bene immobile, al netto di eventuali perdite e spese, e al lordo di contributi e imposte. Questo valore, moltiplicato per la consistenza catastale, permette di ottenere la rendita catastale.

Rendita catastale: dove richiederla e come si calcola

Per ottenere la rendita catastale ci sono due opzioni: richiedere le informazioni presso il servizio apposito dell’Agenzia delle Entrate, oppure calcolarla sulla base dei valori menzionati in precedenza. Naturalmente, soprattutto per chi non sia un professionista del settore immobiliare, la prima opzione è più semplice ed evita possibili errori. D’altro canto, capire come si calcola la rendita catastale può fornirci ulteriori informazioni e una maggiore comprensione del valore dell’immobile.

Come richiedere la rendita catastale

Il valore della rendita catastale si trova nella visura catastale, un documento contenente le più importanti informazioni riguardo all’immobile. Oltre alla rendita catastale contiene Comune e Provincia in cui si trova l’immobile, dati per l’identificazione catastale e di classamento, i dati rilevanti degli intestatari e la planimetria.

È possibile richiedere queste informazioni di persona presso qualunque Ufficio provinciale – Territorio, Sportello Amico presente negli uffici postali, oppure sportello catastale decentrato. In alternativa, si può utilizzare il servizio online “Consultazione rendite catastali” dell’Agenzia delle Entrate. Per procedere con la richiesta basta fornire le informazioni necessarie, ovvero la provincia in cui si trova l’immobile e gli identificativi catastali (il Comune, la sezione, il foglio e la particella).

Come calcolare la rendita catastale: un esempio pratico

Come già accennato, nella maggior parte dei casi per ottenere la rendita catastale dobbiamo semplicemente moltiplicare le dimensioni dell’immobile per la tariffa di estimo. Facciamo chiarezza con un esempio, prendendo per riferimento un’abitazione di categoria A/2 e classe 2, di 4 vani, che si trova nella zona censuaria 2 del comune di Firenze. La tariffa d’estimo che troviamo sulla Gazzetta Ufficiale per questo tipo di immobile è di 123,94 euro.
Non ci resta quindi che moltiplicare l’estimo per il numero di vani: 123,94 x 4 = 495,76 euro.

Per trovare poi la base imponibile, il valore cioè su cui si calcolano le imposte, è necessario effettuare la rivalutazione della rendita catastale. Si tratta, per gli immobili che fanno parte delle categorie catastali A, C, D ed E, di una rivalutazione del 5%. Nel nostro esempio la rendita catastale rivalutata è quindi di 520,55 euro (495,76 x 1,05). Il valore così ottenuto si moltiplica poi per il coefficiente che corrisponde all’imposta in questione, dando infine il valore imponibile appropriato. 

Comprendere meglio la nozione di rendita catastale è utile per proprietari di casa presenti e futuri. Per evitare errori è comunque consigliabile confermare i valori ottenuti con il proprio agente immobiliare di fiducia.