Incarico e mandato di agenzia immobiliare: cosa li differenzia

Per vendere casa tramite un’agenzia immobiliare esistono due possibili opzioni: l’incarico di mediazione e il mandato di vendita (o mandato a vendere). Tra le due modalità ci sono differenze nette, che però spesso vengono ignorate dalla maggior parte delle persone. Vediamole nel dettaglio in questo articolo.

Cos’è un incarico di mediazione?

Cominciamo col chiarire che cos’è l’incarico di mediazione: si tratta di un contratto legalmente vincolante – disciplinato dagli articoli 1321 e seguenti del Codice Civile – tramite il quale un venditore (o un locatore) affida un immobile a un consulente immobiliare affinché questi metta in contatto due o più parti per la conclusione di una compravendita (o la firma di un contratto di affitto). 

Nell’incarico di mediazione non c’è un trasferimento di potere decisionale, ma semplicemente una delega del venditore al mediatore, un professionista iscritto al registro locale della Camera di Commercio che non è legato a nessuna delle parti coinvolte in virtù di rapporti di collaborazione, rappresentanza o dipendenza, come stabilisce l’articolo 1754 del Codice Civile. 

Solo se il mediatore riesce a portare a termine l’operazione, entrambe le parti – o comunque tutte le parti coinvolte – pagheranno le dovute provvigioni in suo favore. 

Un incarico di mediazione può avere sia forma orale che scritta, ma chiaramente è sempre meglio scegliere la seconda opzione. Nel documento pre-compilato dell’incarico di mediazione – che andrà poi completato con l’assistenza dell’agente immobiliare – troveremo:

• L’intestazione che deve riportare nel dettaglio i dati del proprietario (o del soggetto legittimato alla vendita) e quelli dell’agenzia e dell’agente immobiliare. 
• La descrizione dell’immobile, incluse le relative pertinenze e i dati catastali.
• Le dichiarazioni del venditore riguardo la conformità dell’immobile alla normativa edilizia e urbanistica, la conformità degli impianti alle normative vigenti e quella tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi; ci saranno inoltre le dichiarazioni riguardo l’ APE (attestazione di prestazione energetica) e le spese condominiali.
• Il prezzo e la provvigione: l’incarico deve riportare il prezzo di vendita richiesto, di solito già preventivamente concordato con l’agente immobiliare, e il compenso di mediazione dovuto a conclusione dell’affare.
• Le tempistiche: durata dell’incarico e tempistica dell’eventuale accordo di compravendita.</p>

Che cosa è un mandato di vendita?

Vediamo adesso che cos’è il mandato di vendita immobiliare o “mandato a vendere”. 

Per la legge “il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra” (art. 1703 del Codice civile). Nel mandato, quindi, il mandatario si obbliga a compiere atti giuridici, contratti o negozi unilaterali per conto del mandante, che rappresenta il destinatario finale degli effetti dell’attività svolta.

Il mandato può essere attribuito con due modalità:

• con rappresentanza (art. 1704 c.c.), ovvero quando il mandatario è deputato ad agire in nome e per conto dell’altra parte, attraverso un’adeguata procura.
• senza rappresentanza (art. 1705 c.c.), se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome proprio.

Nel caso di contratto di mandato con rappresentanza il mandatario, nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza e potrà decidere per conto del mandante. Diversamente, nel caso in cui non sia conferita la procura, il mandatario dovrà trasferire direttamente in capo al mandante gli effetti del contratto, anche se è stato concluso dal primo.

Il mediatore riceve dal mandatario un mandato – in genere a pagamento – e si instaura tra le parti un rapporto di fiducia chiamato “di collaborazione e dipendenza”. Quindi, il mandato comporta un incarico unilaterale, poiché il successo dell’attività del mandatario è legato agli interessi del mandante: questa è una delle fondamentali differenze tra incarico di mediazione e mandato di vendita.

Il mandante ha l’obbligo di fornire al mandatario gli strumenti necessari per l’esecuzione del contratto (ad esempio, procurare i documenti necessari alla vendita), pagare le commissioni all’agenzia immobiliare, rimborsare eventuali spese sostenute dal mandatario durante l’esecuzione dell’incarico (maggiorate degli interessi legali) e risarcire eventuali danni subiti dal mandatario. Gli obblighi del mandatario, invece, prevedono la diligenza nell’esecuzione del mandato, il rispetto dei limiti del mandato e una comunicazione tempestiva delle sue azioni.

La durata del mandato è solitamente di sei mesi o di un anno, e viene specificata nel contratto insieme alla sua scadenza. È sconsigliabile, per il venditore, che sia prevista una clausola di rinnovo automatico. Se si conclude la vendita in via privata o se non si vuole più vendere si dovrà effettuare la revoca del mandato tramite raccomandata a/r. Se però si effettua il recesso prima della scadenza del mandato è probabile che si dovrà pagare una penale all’agenzia.

Si può avere inoltre un mandato esclusivo a una sola agenzia oppure scegliere di non dare l’esclusiva. Molte persone mostrano diffidenza all’idea di firmare un mandato di esclusiva ma in realtà l’esclusiva mette l’agente immobiliare nelle condizioni ottimali per svolgere il suo lavoro con la massima professionalità ed efficienza. E’ quindi nell’interesse del venditore stesso scegliere questa opzione.