Che cos’è l’ipoteca su un immobile: la guida completa

Cos’è l’ipoteca immobiliare e a cosa serve

L’ipoteca su un immobile è definita come un “diritto reale di garanzia”, cioè il diritto da parte di un ente creditore di potersi rivalere sull’oggetto ipotecato (in questo caso l’immobile) in caso di insolvenza da parte di un soggetto debitore.

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Il concetto di ipoteca entra in gioco, nella maggior parte dei casi, nel momento in cui si compra casa avvalendosi di un mutuo bancario: a fronte di un anticipo più o meno alto da parte dell’acquirente la banca versa il resto dell’importo al venditore e, negli anni, recupera i soldi attraverso le rate che il beneficiario del mutuo verserà ogni mese. 

Per tutelarsi dal rischio di insolvenza, prima della concessione del mutuo la banca pone un’ipoteca sull’immobile per il quale garantisce il credito: in questo modo, qualora l’acquirente non fosse in grado di ripagare l’importo anticipato, la banca avrà il diritto di riscattare la casa ipotecata tramite espropriazione e successiva rivendita.

È importante specificare che l’acquisto di una casa con finanziamento non è l’unica occasione in cui si potrà sentir parlare di ipoteca immobiliare: la legge riconosce infatti tre diverse tipologie di ipoteca.

Ipoteca legale, giudiziale e volontaria

Ipoteca legale, giudiziale e volontaria rappresentano i tre diversi modi in cui un bene immobiliare può essere messo a garanzia di un creditore.

Delle tre tipologie, l’ipoteca legale è quella meno comunemente usata: si tratta di una forma di tutela cui si fa ricorso, in genere, in caso di dispute ereditarie o quando un creditore non abbia ricevuto l’intero importo di un bene venduto.

L’ipoteca giudiziale viene stabilita, come suggerisce il nome, da una sentenza dell’autorità giudiziaria dietro apposita richiesta di un creditore: l’istituzione di un’ipoteca giudiziale è infatti subordinata a una sentenza di condanna, da parte del giudice, al pagamento di una somma di denaro, a un risarcimento di danni o all’adempimento di altre obbligazioni come nei casi di separazioni e divorzi.

La forma più nota di ipoteca immobiliare è quella dell’ipoteca volontaria che riguarda un libero accordo tra soggetto creditore e soggetto debitore. Il caso più frequente è quello dell’acquirente di un immobile che cede volontariamente alla banca, tramite atto pubblico, la garanzia sulla casa per la quale ha richiesto il prestito.

L’ipoteca su un immobile: i passi da compiere

Per poter porre un’ipoteca su un immobile è d’obbligo seguire alcuni passaggi. Anzitutto sarà necessario procedere con una accurata perizia della casa che si intende ipotecare per poterne stabilire il valore di mercato. 

Attenzione, però: il prestito concesso dalla banca sarà sempre inferiore al valore di mercato dell’immobile che si desidera acquistare. Per tutelarsi da future svalutazioni che inficerebbero il recupero dei soldi gli istituti di credito finanziano, generalmente, non più dell’80% del valore dell’immobile al momento dell’acquisto.

Una volta ottenuta la perizia sarà necessario recarsi da un notaio per la stipula del contratto che garantirà l’erogazione del mutuo e detterà le condizioni per la sua estinzione, comprensive dei tempi e dei tassi di interesse. Successivamente il notaio sarà tenuto alla trascrizione dell’ipoteca nella Conservatoria dei registri immobiliari del territorio di competenza dell’immobile. Le spese di iscrizione, se non diversamente concordato, sono a carico del debitore. Una volta trascorsi dieci giorni dall’iscrizione l’ipoteca si considera “consolidata” e diventa pubblicamente visibile nelle visure catastali. La sua durata è di venti anni, ma prima della scadenza il creditore ha facoltà di rinnovarla per altri venti.

Cosa succede dopo? I possibili effetti di un’ipoteca immobiliare

Nella maggior parte dei casi l’ipoteca su un immobile viene a cadere, dopo un periodo di tempo variabile, in seguito all’estinzione del debito da parte dell’acquirente. La sua cancellazione, però, non è necessariamente automatica: solo nel caso di ipoteche poste a garanzia di un mutuo bancario ci si potrà avvalere della cancellazione d’ufficio. In tutti gli altri casi il debitore dovrà recarsi dal notaio o dal giudice per chiedere la cancellazione formale dell’ipoteca.

Nel caso in cui il mutuo non possa invece essere estinto, la banca avrà facoltà di rivolgersi all’autorità giudiziaria per dimostrare l’insolvenza del debitore. In seguito ad approvazione da parte del giudice l’immobile ipotecato potrà essere espropriato e messo in vendita. Il notaio sarà incaricato di suddividere il ricavo tra l’istituto di credito e l’ex mutuatario.

Va ricordato che l’ipoteca su un immobile gode del cosiddetto “diritto di sequela”: se il mutuo non è stato estinto, la banca potrà rivalersi sull’immobile anche nel caso in cui quest’ultimo cambi proprietario. Di conseguenza, nel momento in cui si desidera comprare casa, è fondamentale verificare che l’immobile non sia gravato da ipoteca: l’informazione è facilmente reperibile chiedendo una visura ipotecaria o ipocatastale dell’immobile.

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